当事人信息
上诉人（原审被告）：何凤岐，（又名何书群），男，****年**月**日出生，汉族，村民，住陕西省彬州市，公民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。
被上诉人（原审原告）：杨平和，男，****年**月**日出生，汉族，村民，住陕西省彬州市，公民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。
审理经过 上诉人何凤岐因与被上诉人杨平和农村房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省彬州市人民法院（2020）陕0482民初1952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称 何凤岐上诉请求：1.依法撤销陕西省彬州市人民法院（2020）陕0482民初1952号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。上诉人与被上诉人于2001年3月26日签订购买协议，购买金额为19200元。上诉人是一个地地道道的农民，对国家法律法规不是很了解，根本不知道宅基地不能买卖，现被上诉人索要此住宅，我愿意归还，但是我希望被上诉人退还我当初购买房屋所支付的钱款及利息，并能有一定的经济补偿：1、一审法院未考虑经济增长因素，应考虑以1年期贷款利率或彬县二手房20年的变动价格为参考，计算合理返还数额；2、2002年4月新建房屋成本30000元，目前新建此房需花费最少100000元，该新建房屋不应计入一审判决返还的19200元之内，此部分损失64000元（已算折旧）应由被上诉人赔偿给上诉人。综上，恳请二审法院予以支持。
被上诉人辩称 杨平和答辩称，一审法院认定事实违背案件事实，被答辩人应返还答辩人庄基一处，果园15年收入7.5万元，替被答辩人所交税费3000元，被损毁房屋维修费10万元，15年租费1.5万元，村组集体赔偿款1.4万元，合计200700元。
一审原告诉称 杨平和向一审法院的起诉请求：1、判令被告归还原告庄基住宅；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院查明 一审法院认定事实：原、被告于2001年农历3月26日签订协议一份，约定：立置出卖庄基文字人杨某某，今因各方情况不变，愿将原有庄基一处卖给何凤岐名下居住，永远为业，经双方协商同中言明，售价人民币壹万玖仟贰佰元整，住房交钱并不欠少、门窗俱全、土木相连、水电在内，除两株洋树外其余小树全归买方所有……；卖方：杨某某（签名、按印），买方：何凤岐（签名、按印），中间（代书）人：何某某（签名、盖印）。2002年4月，被告何凤岐拆除了原告杨某某院中住宅东边灶房、大门及围墙，5月10日动工翻建时被曹村二组群众以违法建房为由阻挡，北极土地管理所未做处理；同年农历5月20日，曹村二组20多名村民将被告新建的三间平房拆掉四块楼板，推到9米长、1.2米高的围墙一段，迫使被告停工；7月23日，被告继续施工至7月30日，三间平房建成，门楼主体完成，南边简易房体筑高3米；7月30日，曹村二组召开村民代表大会，推选出14名村民代表，解决被告占用本组土地建房事宜。同日，曹村二组74名村民将被告建成的3×3×2.3米的门楼、4.3×9.9×3.2米的三间平房、3×9米的三间厦房等建筑物全部拆毁。上述事实，有原告提供的国土局文件、被告何凤岐提供的协议、收据、原、被告陈述等证据在案佐证。
一审法院认为 一审法院认为：违反法律行政法规强制性规定的合同无效，无效的合同自始无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。同时，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不得转让。宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的；本案中，原告杨平和与被告何凤岐所签订的房屋及宅基地买卖协议，因内容违反法律强制性规定，因而无效。现原告要求被告返还其宅基地及房屋，因合同无效，被告应当予以返还，故此请求应当予以支持；同时，被告何凤岐要求原告返还其购买宅基地的款项19200元的升值后款项192500元，于法无据，故返还数额以19200元予以支持；被告要求原告返还其因修缮房屋的花费30000元，因未能提交相关证据予以证明，且国土局文件中已经查明侵权行为人并非本案原告，故对被告此项主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十四条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、被告何凤岐返还原告杨平和位于XX镇XX村XX组的房屋及庄基地一处；二、原告杨平和返还被告何凤岐房屋购买款项19200元；三、驳回原告杨平和其他诉讼请求。上述款项限判决生效后10日内付清。案件受理费100元，减半收取50元，由原、被告各半承担。
二审期间，上诉人为证明其主张向本院提交照片一组，证明在原址上加盖房屋的事实。被上诉人质证认为，确实加盖了房屋，但是对方将我两间房拆掉加盖了三间。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。另查明：现案涉房屋原址有旧土坯房6间，新建砖瓦房7间、门楼1个，共计建筑面积额78.1平方米（其中拆旧建新房屋2间，共计26平方米；拆旧建新门楼一个，共计10.5平方米），院外新种果树16棵。
本院认为 本院认为：本案的争议焦点为案涉房屋买卖协议效力问题；若该协议无效，责任应如何分担。关于案涉房屋买卖协议效力问题，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可以在市场上流通交易的商品房屋买卖合同，上诉人不是北极镇西坡社区曹村村民，不具备该区域内购房权利。被上诉人将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的上诉人，双方签订的《房屋买卖协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效。
关于案涉房屋买卖协议无效后的责任承担问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。本案中，宅基地房屋买卖协议被确认无效后，在房屋存在的情况下，出卖人应当返还买受人购房款，买受人应当向出卖人返还宅基地房屋。故一审在查明事实的基础上，判处由上诉人返还被上诉人位于XX镇XX村XX组房屋及宅基地一处，被上诉人返还上诉人购房款19200元并无不当。关于上诉人提出返还占有购房款期间利息，因合同无效后双方当事人返还财产范围应当包括原物和孳息，故上诉人除返还房屋外，还应将其占有房屋期间获得的使用利益折价补偿给被上诉人，而被上诉人除须返还购房款外，还应向上诉人返还占有购房款期间的利息。但导致房屋买卖协议无效，上诉人与被上诉人双方均有过错，故对双方提出的损失问题应由双方各自承担。关于上诉人要求被上诉人赔偿新建房屋及改建房屋、门楼一节，经查，上诉人购买房屋后对原部分房屋拆除而翻建新房的情况下，原房屋的所有权即因拆除的事实归于消灭，因原房屋已无法返还，故应当折价补偿；对于原房屋未被拆除而扩建新房的情况下，依据“房地一体”原则，该部分房屋应视为附合于宅基地之上，被上诉人要求上诉人返还宅基地的同时一并返还房屋，但因该扩建的新房屋是由上诉人出资建造，该部分属于建筑物不能进行拆除返还，基于公平原则，亦应由被上诉人向上诉人进行折价补偿，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的法律规定。但上诉人对上述补偿数额未提供相应证据，一审未予审理，上诉人就此部分可另行起诉。
综上所述，一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：本案裁判结果驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由何凤歧承担。
本判决为终审判决。审判人员 审判长 席晓颖
审判员 陈美丽
审判员 张军海
裁判日期 二〇二一年七月十二日
审判辅助人员 书记员 刘 丹
