当事人信息
原告：攀枝花诚泰物业服务有限公司。住所地：攀枝花大道南段1051＃、1053＃。统一社会信用代码：91510400MA6210A250。
法定代表人：冷人友，总经理。
委托诉讼代理人：杨兰萍，四川律恪勤律师事务所 律师。执业证号：××。
委托诉讼代理人：何雨濛，四川律恪勤律师事务所实习律师。
被告：祁桂萍，女，****年**月**日出生，汉族，现住四川省攀枝花市东区。
审理经过 原告攀枝花诚泰物业服务有限公司（以下简称诚泰公司）与被告祁桂萍物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2021年4月20日公开开庭合并进行了审理。原告诚泰公司的委托诉讼代理人杨兰萍、被告祁桂萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称 原告诚泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2014年12月31日至2017年12月31日的物业服务费5274元;2.判令被告按每日1‰支付自2018年1月1日起至物业费本金付清为止的违约金（以欠费金额为基数）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年9月1日，原告与波尔卡城邦的开发商攀枝花东泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定，业主应向原告支付物业费的标准为7、8、9、10栋多层住宅每月每平方米1.1元，之外的高层建筑每月每平方米1.2元；业主未按约定缴纳物业费，则按应缴金额每日千分之一的标准支付违约金。原告从2011年9月1日至2017年12月31日为波尔卡城邦全体业主提供了物业服务，但被告经催告未缴纳物业费。现请支持原告的诉讼请求。
被告辩称 被告祁桂萍辩称，祁桂萍的房子在2018年还是2019年就卖了，不可能物业费没有结清，能卖房子。几年前就卖了，交物业费的票据找不到了。在起诉前没有给祁桂萍打过电话，祁桂萍不住小区，不知道换了物业公司。如果换了，要找别人代收物业费。
本院查明 本院经审理认定事实如下：被告祁桂萍曾购买攀枝花东泰房地产开发有限公司开发的××小区××幢××单元××号房屋一套，于2012年6月26日进行网上备案。后祁桂萍将该房屋出卖，该房屋建筑面积133.15平方米，产权变更登记的时间为2019年12月17日。在2011年9月1日，原告与“波尔卡城邦”小区开发商攀枝花东泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定了原告代收垃圾清运费；物业管理区域的服务收费为包干制，其中多层住宅为每平房米每月1.1元，高层住宅为每平房米每月1.2元；物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月1日缴纳当月物业服务资金；业主或物业使用人违反合同约定未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按应缴物业费每日1‰支付违约金；物业服务期限自2011年9月1日至2017年12月31日止。合同订立后，原告为“波尔卡城邦”小区进行物业服务。自2014年12月31日起至2017年12月31日期间，被告祁桂萍未缴纳物业服务费5752.08元（1.2元／月／㎡×133.15㎡×36月）。经原告催收未果。现原告诉讼来院，要求被告支付拖欠的物业服务费及违约金。
上述事实有当事人的陈述及营业执照、法定代表人身份证明、前期物业服务合同、通知、公告、房屋信息摘要、判决书等证据在案佐证，本院依法予以确认。
本院认为 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告与波尔卡城邦开发商签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。被告实际接受了原告物业公司的服务，双方已形成事实上的物业服务权利义务关系。原、被告之间建立了物业服务合同关系，原告作为物业管理企业，组织人力、物力按照合同为小区业主提供了物业管理服务后，有权按约及时取得相应的物业服务费。被告在实际接受了原告的物业服务后，理应及时按约支付相应的物业服务费用。物业管理涉及小区公共建设与管理，原告履行小区物业职责是多方面、长期性的，即使原告在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，被告不能因为原告在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足，以此否定原告所付出的服务，不予支付物业服务费。如果业主认为物业服务企业没有全面履行物业服务合同约定的义务，业主应当采取要求物业服务企业限期整改、通过业主大会解聘物业，或者协商变更收费标准等合法途径解决。对原告主张被告祁桂萍应交纳2014年12月31日至2017年12月31日期间物业服务费5274元的诉讼请求，不违反法律规定，是对其权利的处分，本院依法予以支持。关于违约金，原告与攀枝花东泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》虽对全体业主具有约束力。但本案中，原告不能证明其在服务期间及服务期届满时向被告催收过物业费及不按时交物业费应承担的法律后果。至2019年5月20日，原告才在小区公告栏中对物业费进行催缴，而催缴通知中也未明确缴费期限及在期限内不缴费应承担的责任，也未提交证据证明其实际遭受的损失，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。被告祁桂萍辩称的已经缴纳了物业费，被告未提交证据证明，本院不予采信。
综上，依照《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：本案裁判结果一、被告祁桂萍于本判决生效之日起十日内支付原告攀枝花诚泰物业服务有限公司物业服务费5274元；
二、驳回原告攀枝花诚泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告祁桂萍负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
本判决书生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。审判人员 审判员 李仕荣
裁判日期 二〇二一年四月二十七日
审判辅助人员 书记员 蒲 杨
