当事人信息
上诉人（原审原告）：湖南乐天睿智投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区藩城堤巷89号枫麓园1栋201。 法定代表人：石京宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗利华，湖南三湘律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：王诚意，湖南三湘律师事务所 律师。 上诉人（原审被告）：华天酒店集团股份有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放东路300号。 法定代表人：杨国平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩将，湖南联合创业律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：王源源，湖南联合创业律师事务所 律师。
审理经过
上诉人湖南乐天睿智投资有限公司（以下简称乐天投资公司）与上诉人华天酒店集团股份有限公司（以下简称华天集团公司）股权转让纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01民初1507号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。乐天投资公司的委托诉讼代理人罗利华、王诚意，华天集团公司的委托诉讼代理人韩将、王源源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
乐天投资公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.将一审判决第一项改判为：华天集团公司向乐天投资公司支付缺失1159.26平方米房产的折价款12983712元，赔偿损失10039095元（其中经营性损失5395100元、增值损失4643995元）；3.将一审判决第二项改判为：华天集团公司向乐天投资公司支付过渡期经营亏损及贷款利息4049475.52元及以4049475.52元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率自2015年11月19日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际支付之日止的利息；4.将一审判决第三项改判为：华天集团公司向乐天投资公司支付代付款356738.23元及以356738.23元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率自2015年11月19日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际支付之日止的利息；5.依法判决华天集团公司即时采取补办权利证书等补救措施消除案涉酒店附属楼的权属瑕疵；6.本案一、二审案件受理费由华天集团公司承担。事实与理由：（一）一审判决对缺失的1159.26平方米房产认定仅按单价3238.52元/平方米折价补偿错误。1.乐天投资公司并非诉请华天集团公司返还不当得利及法定孳息，而是依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，要求华天集团公司承担继续履行交付1159.26平方米房产的义务。因华天集团公司现实不可能继续交付缺失房产，故以折价补偿作为承担继续履行违约责任的替代方式。2.开元评报字[2015]1-004号《评估报告》系对房屋建筑物及土地使用权分开评估，但在计算房产的评估价值时，不能将二者分离或仅计算其一。根据评估结论，房屋建筑物的评估价值为144289100元，“无形资产-土地使用权”的评估价值为152229600元，故建筑面积45598.9平方米（实际为44439.28平方米）房产的评估价值为296518700元，并非原判决认定的144289100元。且在约定的建筑面积45598.9平方米房产中，仅主楼共18层约2万平方米酒店客房，其余为人防用房、车库、管道用房、避难用房等，故认定缺失1159.26平方米实际单价，要远高于以评估总价除以总面积计算得出的平均单价。3.《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条规定，房地应一并处理，一审判决采用“房地分离”模式，违反物权法的强制性规定。4.即便以开元评报字[2015]1-004号《评估报告》作为计算折价补偿的参考依据，缺失房产的单价亦为6672.45元/平方米[（144289100元+152229600元）÷44439.28平方米]，而非一审判决认定的3238.52元/平方米。（二）一审判决没有对缺失面积造成的可得利益损失予以支持错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，华天集团公司对因缺失面积给乐天投资公司造成的可得利益损失，包括经营损失、市场升值损失，应当予以赔偿。（三）一审判决对356738.23元代付款仅认定262096.61元错误。文善明的消费总额为64134元，一审判决仅认定10652元，余53482元亦应由华天集团公司承担；2015年5月27日，乐天投资公司按政府要求向长沙市环境保护局缴纳2015年上半年噪音超标排污费26400元，华天集团公司应承担交接前2015年1月、2月的排污费8800元；华天集团公司对交接前产生的车辆违章罚款2900元及税金25003.62元应予承担。（四）一审判决遗漏乐天投资公司要求华天集团公司支付过渡期经营亏损、贷款利息及代付款利息的诉讼请求。（五）一审判决对乐天投资公司诉请华天集团公司消除附属楼权属瑕疵不予支持错误。案涉附属楼系酒店的电力、锅炉、中央空调、水泵等设备用房。上述机器设备不能迁移，也没有任何其他地方可以重新安置。乐天投资公司2016年接到长沙市规划局执法大队通知，方才知晓附属楼属违章建筑，需要补办相关手续，否则将被强制拆除。一旦拆除，则所有关键设备毁于一旦，酒店经营无法继续，最终导致合同目的无法实现。华天集团公司在《〈产权交易合同〉补充协议》（以下简称《补充协议》）的第九条保证其转让资产无重大瑕疵，并承诺对紫东阁华天大酒店（湖南有限公司）（以下简称紫东阁华天酒店）于交接日已转让负债以外的所有或有事项进行兜底，乐天投资公司主张补办权证有约定和法定依据。此外，乐天投资公司原诉请标的额为34462900元，预付案件受理费214115元。之后，乐天投资公司将诉讼标的额降为30774469.2元，故案件受理费应为195672元，对乐天投资公司多交纳的18443元，应予退回。
被上诉人辩称
华天集团公司辩称：1、涉案《产权交易合同》《补充协议》经过国资委审核、批准，符合国有资产的交易流程以及法律法规，合同内容是双方的真实意思表示，合法有效。2、华天集团公司无需向乐天投资公司支付面积缺失的折价款和可得利益损失。乐天投资公司与华天集团公司进行的是产权交易，不是房产交易，乐天投资公司以房产价值衡量股权价值，并以此要求华天集团公司支付12983712元，没有法律依据、合同依据以及事实依据。华天集团公司交付的房产权证都是真实的，没有篡改、伪造。为完成股权交易，双方还通过评估机构对房产权证登记的信息进行了确认。因此，华天集团公司在交付房产的过程中没有过错，无需退还股权转让款或面积缺失的折价款。华天集团公司也没有违约，乐天投资公司根据《合同法》第113条主张可得利益损失，没有事实依据。乐天投资公司一审诉请要求退还多支付的股权转让款12983712元，现上诉请求支付折价款12983712元，二者性质完全不同，折价款的请求属于超出一审范围的新增事项，应当予以驳回。乐天投资公司请求支付代付款356738.23元以及利息，但未提交对应的凭证及银行转账记录。《补充协议》第七条4.2款约定：“如紫东阁华天自接管日之后发生已剥离债权的收款业务，该款项要求紫东阁华天支付给甲方（华天集团公司）；如发生已剥离债务的付款业务，应经甲方同意。经甲方同意的，该项支出由甲方承担。”经一审法院组织双方财务人员对账，华天集团公司应当支付的代付款为258020.61元。由于合同中并未约定利息承担，且因为乐天投资公司未提交凭证交华天集团公司审核对账，乐天投资公司诉请利息损失没有任何依据。3、乐天投资公司没有按照合同约定在20个工作日内提交过渡期内损益表，也未针对过渡期经营亏损情况与华天集团公司进行过对账，华天集团公司根本无法完成过渡期经营亏损及贷款利息的计算。因此，一审判决华天集团公司支付过渡期亏损及贷款利息4049475.52元是错误的；乐天投资公司主张以4049475.52元为基数计算利息损失，没有任何依据。乐天投资公司的该项诉讼请求应当予以驳回。4、产权交易前，乐天投资公司经过实地考察已经知道附属楼存在，并且在《权证交接表》上对华天集团公司交付的主楼、锅炉房等资产以及权证等予以确认。乐天投资公司对附属楼的存在、状况等情况是明知的，在产权交易时没有对附属楼的权利瑕疵提出过任何异议。因此，附属楼的问题不应当由华天集团公司解决。一审判决驳回乐天投资公司的该项请求正确。5、一审判决没有遗漏诉讼请求。乐天投资公司主张的过渡期亏损、贷款利息以及代付款利息等请求事项，一审判决第四项作出了驳回处理，并没有遗漏，乐天投资公司的该项上诉理由不成立。综上，华天集团公司在股权转让过程中没有过错，交付的股权、资产、权证均经过了乐天投资公司核查、验收、确认，乐天投资公司的上诉请求与事实不符，于法无据，应予驳回。 华天集团公司上诉请求：撤销一审判决第二项。事实与理由：乐天投资公司主张华天集团公司支付过渡期亏损4049475.52元及贷款利息的诉讼请求不成立，一审判决事实认定错误。1.乐天投资公司虽然向华天集团公司发出了《沟通函》，但并未按合同约定提交过渡期损益表及凭证给华天集团公司对账。《沟通函》提到乐天投资公司希望与华天集团公司尽快核对交接后的账目，但其在提交《沟通函》之时并未向华天集团公司提交过渡期损益表及相关凭证进行对账，没有明确的请求与数额，即使华天集团公司签收了《沟通函》也无法与乐天投资公司进行对账，故不存在一审判决认定的华天集团公司怠于行使权利的行为。再根据《补充协议》第八条第1项的约定，乐天投资公司应当在过渡期结束后的20个工作日内将过渡期损益表交华天集团公司盖章、确认，并按照权责发生制原则核算。但乐天投资公司并未按照合同约定在20个工作日内交过渡期内损益表，也未针对过渡期经营亏损情况与华天集团公司进行过对账，显然是乐天投资公司未守约。一审判决由华天集团公司承担经营亏损和贷款利息4049475.52元，缺乏事实和法律依据。2.《审计报告》系乐天投资公司单方委托制作，且送审材料未经查实，一审判决将其作为定案证据错误。送审的财务资料未经查实，其真实性、完整性均无法确认。因紫东阁华天酒店交接以后，所有的财务资料保管在乐天投资公司手中，华天集团公司无法取得相关财务数据，其向一审法院提出鉴定申请予以查明事实，依法应当得到支持。但一审法院对华天集团公司的鉴定申请未予回应，后又以华天集团公司未提供证据予以反驳采信该审计报告，对华天集团公司极不公平。 乐天投资公司辩称：1.2015年10月21日，乐天投资公司发出《沟通函》，请求华天集团公司尽快核对确认交接后的账目，但华天集团公司签收函件后，经乐天投资公司多次催促，对过渡期内的经营亏损、贷款利息及代付款一直拒绝确认，乐天投资公司无奈向人民法院提起诉讼。《补充协议》第八条第1款约定，华天集团公司应在收到乐天投资公司请求对过渡期内的经营亏损、贷款利息及代付款确认后的20个工作日内付款。因此，华天集团公司自2015年10月21日收到确认函后的20个工作日内，对过渡期内的经营亏损、贷款利息及代付款负有支付义务。故从逾期之日即2015年11月19日起，华天集团公司对应支付的过渡期内的经营亏损、贷款利息及代付款负有支付占用期间利息的义务。2.乐天投资公司主张华天集团公司支付过渡期亏损4049475.52元及贷款利息，提供了《审计报告》予以证明。《审计报告》系中勤万信会计师事务所湖南分所制作，该审的目的就是对财务收支的真实性、合法性进行审计，根据“谁主张，谁举证”的原则，乐天投资公司已经提供证据证明该事项，但是华天集团公司对该诉讼请求并未提供任何证据予以反驳。
一审原告诉称
乐天投资公司向一审法院起诉请求：1、判令华天集团公司退还多支付的股权转让款12983712元（1159.26平方米×11200元/平方米），赔偿可得利益损失10039095元（其中经营性损失5395100元，资产升值损失4643995元），合计23022807元。2、判令华天集团公司即时、妥善解决紫东阁华天酒店附属楼的权属瑕疵问题。（后在审理过程中明确为请求华天集团公司补办附属楼的产权证）；3、判令华天集团公司赔偿因员工闹事而给酒店经营带来的损失1653800元；4、判令华天集团公司向乐天投资公司支付代付款项357732元、过渡期内的经营亏损和贷款利息的50%即4049475元及2019年3月31日前的利息1690653元（此后利息以4407207元为基数，按照年利率10%计算至实际清偿之日止）；5、判令华天集团公司承担本案诉讼费用。
一审法院查明
一审法院审理查明： （一）紫东阁华天酒店为华天集团公司的全资子公司。2015年1月30日，开元资产评估有限公司接受华天集团公司委托，针对华天集团公司拟转让紫东阁华天酒店股权所涉及的该酒店股东全部权益价值作出了开元评报字［2015］1-004号《评估报告》。该评估报告主要内容：1、本次评估的目的、对象、范围及评估基准日。本次评估目的为华天集团公司提供股权转让事宜涉及的紫东阁华天酒店股东全部权益于评估基准日的市场价值参考依据。评估对象为紫东阁华天酒店于评估基准日的股东全部权益价值。评估范围为紫东阁华天酒店于评估基准日拥有的全部资产、负债。评估基准日是2015年1月28日。2、评估方法。本次评估根据评估目的、评估对象、评估资料收集情况等相关条件选取了资产基础法（成本法）进行评估，该方法是在分别合理估算评估对象所包含的各项资产和负债价值的基础上估算评估对象价值的评估方法。其基本公式如下：股东全部权益价值=各单项资产评估值之和-各单项负债评估值之和。其中，对房屋建筑物的评估采用了成本法，成本法是根据估价对象的重新构建价格来求取估价对象价值的方法。评估公式为：评估净值=评估原值×成新率。评估原值=综合建安费+前期费用及其他费用+资金成本+开发利润。①综合建安费，本次评估以委估房屋的竣工结算资料等为基础，考虑人工和材料价格变动、层高和机构及装修等调整因素，得出工程造价。②前期费用及其它费用=（土建工程费用+安装工程费）×5.5%+建筑面积×380.5元/平方米。③资金成本按合理工期的贷款利率计。建设资金按均匀投入，计息期按工期一半计算。④企业自用房屋，在企业价值评估中，不考虑开发利润。3、评估结果。截至评估基准日2015年1月28日，被评估单位资产总额为327883500元（包含流动资产、非流动资产、固定资产、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产），评估增值216151000元,评估资产总计544034500元，负债总额162970700元（包含流动负债、非流动负债），被评估单位的股东全部权益价值采用资产基础法（成本法）评估的市场价值评估值为381063800元（544034500元-162970700元）。其中房屋建筑物的账目净值为68950300元，增值75338800元，评估价值144289100元。 （二）2015年6月16日，华天集团公司（甲方）与乐天投资公司（乙方）签订《产权交易合同》。该合同主要鉴于以下情况而签订：1、紫东阁华天酒店系华天集团公司的全资子公司；2、根据开元资产评估有限公司出具的《评估报告》（开元评报字［2015］1-004号《评估报告》），截止2015年1月28日，紫东阁华天酒店的资产合计为544034500元，负债合计162970700元，净资产为381063800元。3、根据开元评报字［2015］1-004号《评估报告》，截止2015年1月28日，华天集团公司应付紫东阁华天酒店211991755.04元。本次股权转让的同时，华天集团公司欠紫东阁华天酒店人民币211991755.04元债务一并转移给乐天投资公司。 合同主要条款：第一条产权交易的标的。紫东阁华天酒店100%股权转让及211991755.04元债务。第二条产权交易的价格178008244.96元（股权挂牌价格39000万元-转移给受让方的债务211991755.04元=挂牌价格178008244.96元）。第四条产权交易涉及的企业职工安置。经甲、乙双方协商约定，采用如下方式处理：由华天集团公司以及紫东阁华天酒店负责对所有与紫东阁华天酒店建立了劳动关系、签订了劳动合同的员工进行安置。第五条产权交易涉及的债权、债务的承继和清偿办法。1、根据开元评报字[2015]1-004号《评估报告》，截止评估基准日2015年1月28日，华天集团公司应付紫东阁华天酒店211991755.04元。乐天投资公司在受让紫东阁华天酒店100%股权的同时承接华天集团公司对紫东阁华天酒店所负211991755.04元债务。2、紫东阁华天酒店其他债权债务由转让后的标的企业继续享有和承担。第十一条华天集团公司、乐天投资公司的承诺。1、华天集团公司向乐天投资公司承诺所转让的产权权属真实、完整，没有隐匿下列事实：（1）执法机构查封资产的情形；（2）权益、资产担保的情形；（3）资产隐匿的情形；（4）诉讼正在进行中的情形；（5）影响产权真实、完整的其他事实。第十二条违约责任。1、任何一方发生违约行为，都必须承担违约责任。如华天集团公司不履行约定义务，应双倍返还乐天投资公司交易保证金；如乐天投资公司不履行约定义务，则无权要求返还交易保证金。 （三）2015年6月17日，华天集团公司（甲方）与乐天投资公司（乙方）签订《补充协议》。《补充协议》第七条股权交接。第3.2款约定：华天集团公司应于交接日前妥善安置紫东阁华天酒店员工，不得因员工未安置影响乐天投资公司经营。第4.2款约定：交接日起，紫东阁华天酒店停止除已承接债务外其他负债的支付，同时停止各项应收款项的收款。如紫东阁华天酒店自接管日之后发生已剥离债权的收款业务，该款项要求紫东阁华天酒店支付给甲方；如发生已剥离债务的付款业务，应经甲方同意。经甲方同意的，该项支出由甲方承担。第5.1款约定：以交接日会计报表为基础，编制资产清单，包括固定资产及土地明细表、汽车等等，并经过双方签字。第5.3款约定：相关权证的交接。第八条过渡期管理。第1款约定：过渡期内，紫东阁华天酒店损益由华天集团公司、乐天投资公司各自承担一半。乐天投资公司于过渡期结束后20日内将过渡期损益交由华天集团公司，经华天集团公司盖章确认。过渡期内，紫东阁华天酒店经营亏损指紫东阁华天酒店按权责发生制原则及公司既定会计政策核算的经营性亏损（折旧摊销利息除外）。乐天投资公司不得故意或人为虚增费用或者减少收入而增加经营亏损。第3款约定：过渡期内，甲方即其控股股东免除按上述约定为紫东阁华天酒店银行贷款担保应收取的担保费；紫东阁华天酒店贷款利息由华天集团公司、乐天投资公司各自承担50%。第九条双方权利义务。第1款约定：华天集团公司、乐天投资公司应按本协议约定，诚实守信、切实履行各项责任，以保证本次股权转让工作的顺利实施。第3款约定：华天集团公司应保证其转让资产的属性无重大瑕疵，华天集团公司应保证交接日相关出让资产无重大瑕疵。因转让资产发生权属或其他重大瑕疵导致乐天投资公司存在诉讼或不能持续经营的，华天集团公司应负责处理并承担由此给乐天投资公司造成的全部损失。 （四）关于紫东阁华天酒店的房屋建筑面积的产权登记情况如下： 2008年的长房权证芙蓉字第0××4号产权证上登记：紫东阁华天酒店房屋总层数为34层，建筑面积45598.9平方米，104号为违章面积未计入产权。2014年12月25日，华天集团公司对紫东阁华天酒店20层以上15套房产进行析产，该15套房屋的建筑面积经长房权证芙蓉字第7××5号产权证登记为14766.56平方米。2015年3月1日，华天集团公司将长房权证芙蓉字第0××4号产权证和长房权证芙蓉字第7××5号产权证及土地使用证等其他证件移交给了乐天投资公司，乐天投资公司签字确认。 2018年，乐天投资公司对紫东阁华天酒店的房屋建筑进行析产，（2018）长沙市不动产权第0374590号产权证上登记：紫东阁华天酒店1层至19层的房屋建筑面积29474.68平方米。湘（2019）长沙市不动产权第0××1号产权证上登记：紫东阁华天酒店第20层以上等15套的房屋建筑面积为14964.96平方米。紫东阁华天酒店的房屋建筑面积合计44439.64平方米。 （五）2015年10月21日,乐天投资公司向华天集团公司发出了《沟通函》,该函件载明：“乐天投资公司希望与华天集团公司继续相互支持、相互协调、共同努力推进这个项目的顺利完成。一方面华天集团公司、乐天投资公司双方尽快核对确认交接后的账目（含3-6月酒店经营的亏损或有关事项的确认，及垫付资金的确认）”。华天集团公司签收了该函件，但未予回复。 （六）2017年12月19日，乐天投资公司发函给华天集团公司，称：“2016年接长沙市规划局执法大队的通知，酒店附属楼设备用房属违章建筑，要求我司拆除或补办相关手续。我司及时知会了贵司，但此事一直也未能得到有效解决。由于该问题未在产权交易时进行披露说明，因此给我司下一步的经营发展带来了严重的阻碍。请贵司尽快予以解决并及时支付相应款项……”。华天集团公司签收了该函件。 双方有争议的证据和事实如下： （一）关于员工是否闹事及员工闹事是否对乐天投资公司造成损失的问题。 乐天投资公司为证明员工闹事及所受损失提交了《沟通函》、紫东阁华天酒店《2013年-2018年的客房收入与餐饮收入情况表》，华天集团公司对该证据的三性均提出了异议。经审查认为，上述两份证据均系乐天投资公司单方制作，无其他证据佐证，不能达到乐天投资公司的证明目的，不予采信。 （二）关于乐天投资公司代付款项数额问题。 双方在庭审中一致认可的代付款项为258020.61元。乐天投资公司另主张代付了2015年2月的税费25003.62元、文善明在酒店的消费款项68210元、2015年2月的排污费8800元、违章费400元，华天集团公司认为该四笔款项没有申请报告，不予认可。经审查认为，根据《补充协议》第七条第4.2款的约定，乐天投资公司代付款项应经华天集团公司同意。经华天集团公司同意的，该项支出由华天集团公司承担。但乐天投资公司主张的上述税费、排污费、违章费均未提交请示报告，也未经得华天集团公司同意，华天集团公司有权不予承担。对于文善明的消费款，华天集团公司主张其中64134元已在双方一致确认的258020.61元之内予以了核算，不能重复计算。乐天投资公司未能提供证据反驳，故确认华天集团公司还应承担文善明的消费款项4076元（68210元-64134元）。华天集团公司应支付给乐天投资公司的代付款项为262096.61元（258020.61元+4076元）。 （三）关于过渡期经营亏损和贷款利息问题。 乐天投资公司主张紫东阁华天酒店过渡期的经营亏损和贷款利息合计8098951.04元，并提供了紫东阁华天酒店2015年3月-6月的《利润表》及中勤万信会计师事务所湖南分所出具的勤信专字［2019］第0044号《审计报告》予以证明。华天集团公司质证认为《利润表》是乐天投资公司单方制作，未提供华天集团公司认可的财务凭证及合同依据，不能达到其证明目的；对《审计报告》的三性均有异议，乐天投资公司未按合同约定在20个工作日内交过渡期损益表给华天集团公司对账，其单方委托审计机关作出的《审计报告》，无法保证审计资料的真实性以及审计结果的公允性。该院经审查认为，首先，从乐天投资公司于2015年10月21日向华天集团公司所发《沟通函》记载的内容来看，乐天投资公司就紫东阁华天酒店过渡期亏损的对账问题向华天集团公司发出了请求，华天集团公司予以了签收，但未作答复，证明华天集团公司存在怠于行使权利的行为。其次，在本案诉讼过程中，乐天投资公司单方委托审计机关对过渡期的亏损情况进行了审计，华天集团公司虽有异议，但未提供证据予以反驳，故认为该审计报告可以作为认定本案事实的依据。
一审法院认为
综上所述，该院认为，根据本案事实及双方当事人提出的诉辩意见，涉案《产权交易合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规，合法有效，应受法律保护。本案的争议焦点为：一、华天集团公司应否因紫东阁华天酒店产权证记载的房屋面积减少1159.26平方米而向乐天投资公司返还股权转让款、赔偿可得利益损失；二、华天集团公司应否赔偿乐天投资公司因紫东阁华天酒店原有员工闹事造成的损失；三、华天集团公司应否承担紫东阁华天酒店过渡期的经营亏损及贷款利息；四、华天集团公司应否支付乐天投资公司代付款项；五、乐天投资公司要求华天集团公司办理紫东阁华天酒店附属楼产权证的请求能否支持。现分述如下:
本院查明
关于焦点一。经审查，华天集团公司在《产权交易合同》中向乐天投资公司承诺其所转让的产权权属真实、完整，没有隐匿影响产权真实、完整的事实。根据2015年3月1日华天集团公司向乐天投资公司移交的紫东阁华天酒店的长房权证芙蓉字第0××4号产权证和长房权证芙蓉字第7××5号产权证的记载，紫东阁华天酒店的房屋总建筑面积为45598.9平方米。但2018年析产登记后，紫东阁华天酒店的房屋总建筑面积仅为44439.64平方米。两者相差1159.26平方米，面积减少的原因是紫东阁华天酒店的实际建筑缺少了第13层楼。华天集团公司作为紫东阁华天酒店的建设主体应当知晓实际建筑缺少第13层楼的情形，但未向乐天投资公司予以披露，隐瞒了影响产权真实、完整的事实，构成违约，应当依法承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，乐天投资公司提出的要求华天集团公司返还因差异面积多支付的股权转让款的请求应予支持。华天集团公司在转让紫东阁华天酒店股权前委托评估机构对紫东阁华天酒店的股权价值进行了评估，评估资产总额为544034500元，其中房屋建筑物的价值为144289100元，此评估报告依据的是长房权证芙蓉字第0××4号房屋产权证书上记载的房屋建筑面积为45598.9平方米。由此，可以折算出每平方米房屋建筑物的评估价值为3164.31元（144289100元÷45598.9平方米），那么差额面积1159.26平方米的评估价值应为3668258.0106元（3164.31元／平方米×1159.26平方米）。又因乐天投资公司与华天集团公司协商的股权交易价格为39000万元，比评估的市场价值381063800元溢价了8936200元，那么房屋建筑物的溢价应为3383676元（144289100元÷381063800元×8936200元），由此，可以折算出每平方米房屋建筑物的溢价为74.21元（3383676元÷45598.9平方米），那么差额面积1159.26平方米的溢价应为86028.6846元（74.21元／平方米×1159.26平方米）。故华天集团公司应将1159.26平方米的房屋建筑的评估价值3668258.0106元和溢价86028.6846元合计3754286.70元返还给乐天投资公司。 乐天投资公司提交的其单方委托湖南经典房地产评估咨询有限公司于2019年8月22日出具的湘经典（2019）长房003008A号评估报告，对紫东阁华天酒店的房屋建筑物的价值评估采用的是比较法。比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据期间的差异对可比实例的成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。而乐天投资公司受让紫东阁华天酒店的股权时，房屋建筑物的价值是用成本法进行评估的，成本法是根据估价对象的重新构建价格来求取估价对象价值的方法。乐天投资公司现在诉求按采用比较法评估出的房屋建筑物价值返还股权转让款缺乏事实和法律依据，不予支持。乐天投资公司诉求华天集团公司赔偿其可得利益损失亦缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于焦点二。经审查，乐天投资公司诉求华天集团公司赔偿紫东阁华天酒店原有员工闹事造成的损失，但既未提供合同依据，也未提供充分有效的证据证明损失的存在，故对乐天投资公司提出的此项诉讼请求不予支持。 关于焦点三。经审查，根据双方所签订《补充协议》第八条第1款、第3款的约定，过渡期内，紫东阁华天酒店损益及贷款利息由华天集团公司、乐天投资公司各自承担一半。根据乐天投资公司提交的勤信专字［2019］第0044号《审计报告》，紫东阁华天酒店过渡期的经营亏损和贷款利息合计8098951.04元，故华天集团公司依约应当承担4049475.52元（8098951.04元×50%）。 关于焦点四。经审查，根据双方所签订的《补充协议》第七条第4.2款的约定，如紫东阁华天酒店发生已剥离债务的付款业务，应经华天集团公司同意；经华天集团公司同意的，该项支出由华天集团公司承担。经审理查明，经华天集团公司确认的代付款项为262096.61元，依据上述约定，华天集团公司应予承担。 关于焦点五。经审查，补办附属楼的产权证属于行政机关的行政职权，最终能否办理下来，需由行政机关予以审核，华天集团公司无权办理附属楼的产权证。故对于乐天投资公司提出的要求华天集团公司补办附属楼产权证的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、华天集团公司于判决生效之日起十日内返还乐天投资公司股权转让款3754286.70元；二、华天集团公司于判决生效之日起十日内支付乐天投资公司过渡期经营亏损及贷款利息4049475.52元；三、华天集团公司于判决生效之日起十日内支付乐天投资公司代付款262096.61元；四、驳回乐天投资公司的其他诉讼请求。案件受理费214115元，由乐天投资公司负担156926元，由华天集团公司负担57169元。 本院二审期间，组织双方当事人进行举证和质证。乐天投资公司向本院提交了五份证据。证据1，2014年11月25日《股权转让框架协议》；证据2，2014年12月30日《股权转让框架协议之补充协议一》；证据3，2014年12月31日《股权转让框架协议之补充协议二》；证据4，2015年2月5日《股权转让框架协议之补充协议三》；证据5，2015年3月4日《股权转让框架协议之补充协议四》，拟证明：华天集团公司在股权挂牌公告前，已经与乐天投资公司进行实质性谈判，承诺确保乐天投资公司摘牌，并将紫东阁华天酒店的资产、财产、人员进行交接。国有资产应当在依法设立的产权交易场所公开进行，且转让方应当如实披露有关信息，而不是在挂牌交易前，转让方与受让方达成协议，并于挂牌前即实际履行相关协议。华天集团公司转让股权的行为违反了法律规定，其转让股权的行为无效。 华天集团公司质证认为，对五份证据的真实性无异议，对其合法性、关联性及证明目的有异议。认为双方在洽谈时是按照国家法律法规以及国资委的要求进行的承债式转让，转让的3.2亿元是非货币性资产，在履行合同时，还包括非货币性资产以及对紫东阁华天酒店的债权。无论是法律规定，还是合同真实意思表示该合同都应有效，并应履行。 本院审查认为，乐天投资公司提交的五份证据与其一审诉讼请求矛盾，且不能达到其证明目的，故不予采信。 本院对一审法院查明的事实予以确认。补充查明以下事实：开元评报字［2015］1-004号《评估报告》第四项评估对象与评估范围载明主要资产有三项：（1）流动资产，包括货币资金、应收款项及存货，共238555700元；（2）固定资产，包括房屋建筑物和机器设备。房屋建筑物，账面原值162144953.36元，账面净值68950321.15元；其中房屋建筑物共二项，为酒店客房与地下车库，实际为一栋房地产，于1998年1月份建成并投入使用……房屋产权证书为长房权证芙蓉字第0××3号，结构为钢筋混凝土，房屋总层数为34层（地下3层，地上31层），建筑面积为45598.90平方米。（3）土地使用权。被评估的土地使用权共二项，宗地面积共计2876.38平方米，两宗地登记状况具体如下：①酒店用地，长国用（2007）第0××8号，1847.12平方米；②酒店停车场用地，长国用（2007）第0××8号，1029.26平方米。第八项评估方法中载明，对无形资产，即土地使用权采用基准地价修正法与市场比较法对宗地进行评估。第十一项评估结论中载明，固定资产评估价值为152860200元，其中房屋建筑物为144289100元，设备为8571100元，无形资产152229600元。
本院认为
本院认为，本案的争议焦点为：1、乐天投资公司主张缺少的房屋面积1159.26平方米，应如何计算其价款，其相关的经营损失、可得利益应否计算。2、过渡期间的经营亏损和利息损失应当如何计算。3、乐天投资公司主张漏算的代付款及利息应否支持；4、附属楼的产权证应否由华天集团公司负责补办。 关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，紫东阁华天酒店大楼交付的实际楼层数比权证登记楼层数少了一层，实际建筑面积也比权证登记面积少了1159.26平方米。乐天投资公司上诉请求对缺失的1159.26平方米房产应折价款12983712元；而其在一审时的诉讼请求为华天集团公司退还多支付的股权转让款12983712元。乐天投资公司对缺失的房产价款请求的性质不同，应以其一审起诉时的诉讼请求为准。双方所作的开元评报字[2015]1-004号《评估报告》中，载明房屋建筑物为酒店客房和地下车库，建筑面积为45598.90平方米，估价144289100元；评估的无形资产为土地使用权，土地使用权有二项，共计2876.38平方米，其中酒店用地1847.12平方米，酒店停车场用地1029.26平方米，无形资产的评估值为152229600元。本院认为，乐天投资公司与华天集团公司产权交易的主要资产为紫东阁华天酒店大楼，且酒店大楼范围内的土地使用权也已按照房地一并处理的原则同时转让。虽然开元评报字[2015]1-004号《评估报告》中对酒店大楼与土地使用权进行了分别估价，但酒店大楼的总体价值应当包括地上建筑物及土地使用权两部分，故对缺失部分面积也应按照房地一体的原则计算对应价值。按《评估报告》折算出酒店大楼每平方米评估价值应为5308.26元，计算方法为[房屋建筑估价144289100元+无形资产估价152229600元×酒店大楼土地使用权所占比例（1847.12平方米÷2876.38平方米）]÷房屋建筑面积45598.90元=每平方米单价5308.26元。据此，缺失面积1159.26平方米的评估价值应为6153653.49元（1159.26平方米×5308.26元）。加上一审判决已计算的溢价86028.6846元，合计华天集团公司应退的缺失房产价值金额为6239682.18元。一审判决仅以房屋建筑物评估价计算缺失房产部分价值不当。关于乐天投资公司主张的1159.26平方米的可得利益损失，因紫东阁华天酒店大楼缺少的一层本身并不存在，系因产权登记面积与实际面积不一致，而产权交易时以产权登记的面积多计算了本不该计算的1159.26平方米，才导致乐天投资公司多支付了股权转让款，现无证据表明华天集团公司对产权登记错误存在明显过错，故乐天投资公司主张经营性损失及资产升值损失没有依据，本院不予支持。 关于焦点二。华天集团公司上诉认为，乐天投资公司没有按合同约定提交过渡期损益表及凭证给华天集团公司对账，故乐天投资公司要求支付过渡期亏损4049475.52元及利息的诉讼请求不成立。乐天投资公司上诉则认为，应以4049475.52元为基数支持乐天投资公司的利息损失。本院认为，双方签订的《补充协议》约定：过渡期内，紫东阁华天酒店经营损益由华天集团公司、乐天投资公司各自承担一半。同时约定：乐天投资公司于过渡期结束后20日内将过渡期损益表交由华天集团公司，经华天集团公司盖章确认；过渡期内，紫东阁华天酒店经营亏损是指紫东阁华天酒店按权责发生制原则及公司既定会计政策核算的经营性亏损（折旧摊销利息除外），乐天投资公司不得故意或人为虚增费用或者减少收入而增加经营亏损。根据该约定，乐天投资公司向华天集团公司发出了《沟通函》，虽该《沟通函》时间晚于过渡期结束后20日，但双方并未约定晚于20日即免除华天集团公司承担过渡期损益的责任。同时，乐天投资公司对过渡期间的损益进行了专门的审计，中勤万信会计师事务所湖南分所作出勤信专［2019］第0044号《审计报告》，确认过渡期间紫东阁华天酒店亏损8098951.04元，乐天投资公司据此诉请华天集团公司承担4049475.52元。华天集团公司虽不认可该结论，但未提供反证证明该审计结果存在虚增经营亏损的情况，故华天集团公司应当按照约定承担过渡期间经营损失，一审按照审计结论判决华天集团公司承担一半的损失4049475.52元并无不当。对于乐天投资公司主张应以4049475.52元为基数自2015年11月19日计算利息的请求。乐天投资公司虽向华天集团公司发出《沟通函》，要求尽快核对确认交接后的账目，包括过渡期间经营亏损，但并未提交损益表交华天集团公司审核，直至2019年9月18日经委托审计确认过渡期间经营亏损，并据此请求华天集团公司承担亏损。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或则约定不明的人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，华天集团公司应以4049475.52元为基数，向乐天投资公司支付逾期利息。利息自2019年9月18日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于焦点三。乐天投资公司上诉认为，还有部分代付款应由华天集团公司承担。经查，一审法院已就代付款组织双方进行了质证确认，并对华天集团公司确认的代付款金额262096.61元予以了认定，对华天集团公司未确认部分未予认定。二审中，乐天投资公司对未予确认的94641.62元，未提交充分的证据证明已实际发生并交由华天集团公司确认，故对其主张的漏算代付款的上诉请求不予支持。对于乐天投资公司主张的代付款自2015年11月19日计算利息的请求。乐天投资公司虽向华天集团公司发出《沟通函》，要求尽快核对确认交接后的账目，包括垫付资金，但并未提交账目交华天集团公司审核，直至2019年9月18日诉请华天集团公司支付代付款。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或则约定不明的人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，华天集团公司应以262096.61元为基数，向乐天投资公司支付逾期利息。利息自2019年9月18日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于焦点四。本院已查明，开元评报字[2015]1-004号《评估报告》中明确的房屋建筑物为酒店大楼及地下停车场，不包括附属楼，附属楼并未作为固定资产计算对应的价值，也无证据表明华天集团公司在产权交易时对附属楼的产权有过相关的不实披露。本院认为，对附属楼没有产权的事实乐天投资公司在资产交接时应当是明知的，在其知道附属楼没有产权的情况下仍然选择完成产权交易，系对自身的商业行为的风险判断，其风险后果应由乐天投资公司承担。故乐天投资公司在资产交接完成后，再以附属楼无产权面临拆迁风险为由，请求华天集团公司补办权证没有依据。 综上所述，乐天投资公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；华天集团公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
本案裁判结果
一、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01民初1507号民事判决第四项； 二、变更湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01民初1507号第一项为：华天酒店集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还乐天睿智投资有限公司股权转让价款6239682.18元； 三、变更湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01民初1507号民事判决第二项为：华天酒店集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付乐天睿智投资有限公司过渡期经营亏损4049475.52元及逾期利息（利息以4049475.52元为基数，自2019年8月18日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、变更湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01民初1507号民事判决第三项为：华天酒店集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付乐天睿智投资有限公司代付款262096.61元及逾期利息（利息以262096.61元为基数，自2019年9月18日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 五、驳回乐天睿智投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费214115元，由乐天睿智投资有限公司负担111340元，由华天酒店集团股份有限公司负担102775元。二审案件受理费181115.43元，由乐天睿智投资有限公司负担116373.63元，由华天酒店集团股份有限公司负担64741.8元。 本判决为终审判决。
审判人员
审判长 张 隽 审判员 朱湘归 审判员 贾小弟
裁判日期
二〇二〇年十二月四日
审判辅助人员
法官助理程似锦 书记员谢宛霖
