当事人信息
原告：范存宏，男。
原告：沈小峰，女。
两原告委托诉讼代理人：李超，北京市盈科（南通）律师事务所 律师。
被告：冯博琰，女。
委托诉讼代理人：施弘毅，江苏湖滨律师事务所 律师。
被告：陆澎，男。
审理经过
原告范存宏、沈小峰与被告冯博琰、陆澎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告范存宏、沈小峰的共同委托诉讼代理人李超、被告冯博琰及其委托诉讼代理人施弘毅到庭参加诉讼，被告陆澎经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告范存宏、沈小峰向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付因迟延交房和过户产生的违约金合计306000元，并支付律师代理费10000元；2.判令两被告赔偿原告租金损失36000元；3.判令两被告将案涉车位所需材料全部交付给原告，并积极配合原告办理车位变更、入伙等手续；4.本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1.判令两被告向原告支付因迟延交房和过户产生的违约金37200元（200元/天从2018年3月23日计算至2018年9月25日），并支付律师代理费10000元；2.判令两被告赔偿原告租金损失36000元；3.本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2018年1月24日，原、被告及中介机构签订《房屋买卖居间协议》，由原告购买被告所有的万达华府2幢2501室房屋及P376号车位，成交总价为159万元。协议签订后，原告支付了房款，但被告未能按约如期交房并办理过户手续，至起诉之日，仍未将案涉车位部分资料交付被告。被告的上述行为已构成违约，应依法承担违约责任。原告故诉至法院，提出前述诉讼请求。
被告辩称
被告冯博琰辩称：1、案涉房屋和车位均已过户完毕，原告所谓的迟延过户是因为原告在2018年9月25日过户时提出要求减去1万元房款，该不合理要求遭到被告拒绝后原告表示不同意过户，遂没有办成，直至2018年10月13日才完成过户。2、原告主张的租金损失与本案无关。3、案涉车位已过户，原告享有所有权，被告没有任何义务继续向原告提供资料。4、原告在履行合同过程中拒绝按照合同约定支付尾款2万元，存在严重违约行为，才是导致本案争议的根本原因。综上，两被告不存在违约行为，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告陆澎未应诉答辩。
本院查明
本院组织当事人进行了举证质证，对双方皆不持异议的《房屋买卖居间协议》、发票、车位交付入伙通知书、流程确认单等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：
2018年1月24日，原告范存宏（乙方）与被告冯博琰（甲方）及江苏爱心房地产代理有限公司（丙方）签订《房屋买卖居间协议》，约定甲方自愿将南通市万达华府2幢2501室房屋、P376号车库出售给乙方，成交价为159万元。乙方于2018年1月24日支付购房定金3万元，2018年1月30日第二次交付房款83万元，2018年3月23日第三次支付房款71万元，2018年9月24日第四次支付房款2万元。交房时间为2018年3月23日，甲方迟延交房的，应当支付给乙方200元/日的补偿金，延期超过30日则另行承担违约责任。交房时甲方应结清原用水、电、煤、数字电视、物管等费用。房产办理过户手续的开始时间为2018年9月24日，由此买卖行为产生的费用和契税由乙方负担。上述协议签订后，双方按约履行合同，原告如期支付了前三笔房款，被告亦在约定的交房期限向中介方交付了案涉房屋钥匙和门卡，再由中介方转交原告所有，但就交房前所产生的物业费，被告至2018年9月25日才予以结清。约定的过户期限当日，双方前往不动产登记中心办理过户手续，因原告不同意先行支付2万元尾款，双方就此产生争议，过户手续未能办妥，此后经中介方协调，双方于2018年10月13日办妥了案涉房屋及车位的过户手续，至此，该房屋买卖合同基本履行完毕，但就履行过程中存在的上述争议，双方一直未能协商化解并因此形成了本案诉讼。
庭审中，原告主张：1、被告未能在约定的2018年9月24日将所涉房屋过户至原告名下，存在迟延过户的情形，因案涉房屋现已完成过户，故未实际主张违约金，请求法院酌定；2、被告虽在约定的时间交付了门卡和钥匙，但因未能同时结清物业费（至2018年9月25日才缴清），导致案涉房屋及车库不能正常使用，存在迟延交房的情形；3、因被告交付的房屋不能正常使用，导致原告与他人签订的《租房合同》亦无法履行，产生租金损失。综上，原告主张被告对其迟延交房和过户而造成原告的损失予以赔偿，具体为：1、延期交房费用：200元/日×逾期186天（2018年3月23日至2018年9月25日）=37200元；2、租金损失：36000元；3、律师代理费：10000元。为佐证自己的主张，原告向法庭提交了：1、《租房合同》一份，该合同由原告范存宏作为甲方与案外人张海燕作为乙方签订，合同落款时间为2018年4月13日，合同约定甲方将案涉房屋出租于乙方使用，租期五年，每月租金1200元，乙方一次性支付30个月的房租共计36000元，证明因房屋不能使用，原告的租金损失为36000元。2、《委托代理合同》及发票各一份，证明原告为主张权利委托代理律师并支付代理费用10000元。
对于原告的上述主张，被告不认可其存在无故迟延过户及交房的事实，关于物业费迟延支付的问题，被告虽认可物业费系在2018年9月25日才缴清的事实，但其表示物业费迟延支付并不影响被告的居住使用，即便影响到居住使用，原告亦可以先行垫付，否则应此产生的损失属于原告未能及时止损而扩大的损失，该损失被告不予赔偿。就原告提供的上述两组证据，被告对《租房合同》的三性均未予认可，对《委托代理合同》及发票的真实性虽未予否认，但认为原告系滥用诉讼权利，相关律师费用应当由原告自行承担。
本院认为
本院认为，根据原、被告双方的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：被告是否存在迟延交房和过户的情形。
关于过户问题，双方签订的《房屋买卖居间协议》明确约定过户开始的时间为2018年9月24日，原告支付尾款20000元的时间也是2018年9月24日。庭审中双方确认，9月24日过户当天，原、被告系因尾款20000元的支付问题产生争议而未能办理过户手续。鉴于协议约定的过户和尾款支付时间为同一天，被告因原告不支付尾款而不予过户的行为，属于正当的行使同时履行抗辩权的情形，不能因此认定被告存在迟延过户的违约行为。
关于交房问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。可见，在房屋买卖合同中，除双方当事人对交付条件进行了特别约定，一般意义上交付就是指转移占有。本案中，在双方对于交房情节没有特别约定的前提下，被告在指定期限将案涉房屋的钥匙和门卡交予原告，可视为具有转移占有的意思表示，而当时并无他人无故占用（控制）案涉房屋或主张房屋权利，原告取得钥匙和门卡即可以对房屋进行实际控制，那么被告交付钥匙和门卡的行为应当认定完成了房屋的交付义务。至于被告交房时未结清物业费是否影响交房认定的问题，一方面，双方未将物业费的结清约定作为房屋交付的条件，另一方面，拖欠物业费也不必然妨害房屋的正常居住使用，本案中原告就未能举证证明因被告拖欠物业费而对原告的居住使用或对房屋的实际控制产生了影响，即便有所影响，但原告仍可以通过先行垫付该款予以保证自己使用房屋的权利，故不能以物业费未予结清作为未予交房的情形进行认定。因此，原告主张被告迟延交房，亦缺乏事实和法律依据。
综上所述，就原告主张的各项损失，本院难以支持。被告陆澎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对相关诉讼权利的放弃，本院可就查明的事实依法作出判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回原告范存宏、沈小峰的全部诉讼请求。
案件受理费940元（已减半），由原告范存宏、沈小峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费1880元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。
