当事人信息
委托诉讼代理人：房晓铁，浙江前湾律师事务所 律师。
申请人：上海德意达门窗有限公司，住所地上海市自由贸易试验区临港新片区万航路********，统一社会信用代码91310115737491748M。
法定代表人：王耀忠，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王建华，男，该公司员工。
被申请人：宁波相原和景房地产开发有限公司，住所，住所地浙江省慈溪市匡堰镇汽贸大道**社会信用代码9133028205380570XE。
法定代表人：高建立，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：胡迪，男，该公司员工。
审理经过
本院在审理申请人上海德意达门窗有限公司（以下简称德意达公司）与被申请人宁波相原和景房地产开发有限公司（以下简称相原和景公司）建设工程施工合同纠纷一案中，根据申请人德意达公司的申请，依法作出（2018）浙0282民初12009号民事裁定，并查封被申请人名下的位于浙江省慈溪市××镇××村××幢××号楼××号××层的房地产。异议人对上述保全措施不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
请求情况
异议人陆锡锋称：2015年6月15日，异议人陆锡锋与被申请人相原和景公司就转让涉案房屋签订了商品房买卖合同一份，对买卖房屋相关事宜进行了约定。后，异议人按约向被申请人交付了全部购房款，并办理了贷款按揭手续，被申请人亦按约将涉案房屋交付给了异议人，但涉案房屋未及时办理变更登记手续。在申请人诉被申请人建设工程施工合同纠纷一案中，上述房屋被查封。异议人认为，查封的涉案房屋系异议人向被申请人所购，异议人已支付全部购房款，房屋也已实际交付异议人占有使用，因此，被查封的房屋在查封前已属异议人所有，故请求依法解除对涉案房屋的保全措施。
申请人辩称，申请人向不动产管理机构查询到本案所涉房屋未抵押、未过户、无备案网签；异议人在听证过程中无法提交买卖合同原件，在未办理房屋权证前，该合同是证明自己权益的唯一证据，异议人现未持有，显然有违常理；根据涉案房屋买卖合同约定的房屋交付时间为2015年6月30日，距今已超过五年，异议人既未办理产权证，又未实际接受涉案房屋（申请人为该项目工程施工单位之一，对于房屋状况非常了解，申请查封时，亦实地查看过），被申请人诉讼不断，异议人竟然对巨额资产不闻不问，亦有悖常理；对于异议人提供的个人购房担保借款合同，被申请人为借款保证人，银行为出借人，现各方未按合同约定办理抵押登记手续，均不符合正常的合同交易习惯。综上，异议人所称的买卖合同关系实际不存在，系异议人与被申请人联合违法套取银行贷款行为，异议人的申请应予以驳回。
被申请人称，涉案房屋被查封前，已签订商品房买卖合同，买受人也已付清全部购房款，当时被申请人经营状况不好，员工离职的较多，没人开具发票，其中的450万元按揭贷款支付的购房款发票未开具导致异议人无法办理不动产权证，另外，钥匙已经交付给异议人。
本院查明
本院查明事实：2015年6月15日，异议人陆锡锋与被申请人相原和景公司签订编号为20150600515《商品房买卖合同》一份，约定异议人向被申请人购买其开发的位于浙江省慈溪市××镇××村××幢××号楼××号××层，总价为750万元，异议人于2015年6月10日支付了首付款300万元，并于2015年6月19日以按揭贷款方式支付了剩余款项450万元。宁波市房产交易信息服务网显示，上述合同已备案。涉案房屋于2015年8月12日、2015年9月22日办理了不动产权登记手续，登记于被申请人相原和景公司名下，权证号为××、慈国用（2015）第1××0号。2018年11月9日，涉案房屋及土地抵押查封状态显示无查封、无抵押。因申请人与被申请人建设工程施工合同纠纷一案，本院于作出（2018）浙0282民初12009号民事裁定，并于2018年12月13日对上述房屋进行了查封，查封期限为三年。
本院认为
本院认为：本案系案外人对保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。财产保全案件执行中，买受人对登记在财产保全被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能否排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人与被申请人在本院查封涉案房屋前签订了商品房买卖合同，并已进行备案登记，异议人与被申请人之间的买卖合同真实合法有效；异议人已取得涉案房产的钥匙，视为已占有涉案房产；异议人在本院查封涉案房屋前已全额支付购房款；未办理过户登记原因系被申请人未全额开具购房款发票，并非异议人自身原因，故异议人对涉案房屋享有的权利可以排除执行，故异议人所提的异议请求，本院予以支持。申请人称异议人、被申请人与银行签订的按揭贷款合同系异议人与被申请人联合违法套取银行贷款行为，无事实及法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
本案裁判结果
解除本院（2018）浙0282民初12009号民事裁定对被申请人宁波相原和景房地产开发有限公司名下位于慈溪市××镇××村××幢××号楼××号××层××房地产的查封。
异议人（案外人）、申请人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
