当事人信息
原告：兰州中睿天成建筑工程有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区张掖路大众市场22号2302室。
法定代表人：王某，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：展某，系甘肃正鼎律师事务所 律师。
被告：南某，男，汉族，农民，住甘肃省会宁县。
被告：会宁方众房地产开发有限公司，住所地甘肃省白银市会宁县颐园坪36-5号。
法定代表人：吴某，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙某，系甘肃昊正律师事务所 律师。
审理经过
原告兰州中睿天成建筑工程有限公司（以下简称中睿天成公司）与被告南某、会宁方众房地产开发有限公司（以下简称方众公司）执行异议之诉一案，本院于2021年4月1日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中睿天成公司委托诉讼代理人展某，被告南某、被告方众公司委托诉讼代理人孙某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告中睿天成公司向本院提出诉讼请求：1．申请贵院继续执行被告方众公司所有的××县方众新天地综合楼1幢A322房屋。2．判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：会宁县人民法院于2020年6月11日作出的（2020）甘0422民初579号民事判决书，判决“被告会宁方众房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告兰州中睿天成建筑工程有限公司工程款600000元及违约金80000元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9604元，减半收取4802元，保全保险费1555元，共计6357元，由被告会宁方众房地产开发有限公司负担4195元，原告兰州中睿天成建筑工程有限公司负担2162元；保全费5000元，由被告会宁方众房地产开发有限公司负担3920元，原告兰州中睿天成建筑工程有限公司负担1080元。”2020年8月10日，原告申请会宁县人民法院对被告方众公司强制执行，会宁县人民法院于2020年9月30日作出（2020）甘0422执1196号执行裁定书，依法“查封被执行人会宁方众房地产开发有限公司名下的的位××县方众新天地综合楼1幢A508房屋、A322的两套房屋”。被告南某对执行标的的（位××县方众新天地综合楼1幢A322房屋）的提出书面异议。会宁县人民法院于2021年3月9日作出（2021）甘0422执异4号执行裁定书：支持了被告南某的执行异议请求，解除位于××县方众新天地综合楼1幢A322房屋的查封。原告认为（2021）甘0422执异4号执行裁定书侵犯了原告的合法权益，理由如下：一、（2021）甘0422执异4号执行裁定书支持被告南某异议请求的法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第（二）项，与听证会查明的事实不符，在听证会中，被告南某陈述，其在被告方众公司购买的房屋有四套，三套已办理过户手续。故被告南某对涉案房屋的购买非用于居住，也并非无其他用于居住的房屋。未达到房屋消费者物权期待权的保护条件，因此不能满足排除执行的全部情形，而法庭以偏概全，错误的适用了该条法律规定，侵害了原告的合法权益。二、签订《商品房买卖合同》及网签房屋不具备物权变动的效力，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”被告南某与被告方众公司虽就涉案房产签订《商品房买卖合同》并办理了网签备案手续，但房产所有权仍登记在被告方众公司名下。前述网签备案行为不属物权法规定的变动物权行为，不改变被告南某作为合同当事人仅享有请求交付之债权的客观事实，其债权亦不因合同办理网签备案而优于一般债权。综上，原告特依据《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关法律规定，恳请贵院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告南某辩称，被告是给方众公司提供了劳务，因方众无能力支付，所以将涉案的房屋以房抵账，方众也出具了收据，办理了网签。被告的意见是驳回原告的诉讼请求。
被告方众公司辩称，本案被告南某所说全部真实，本案中双方已以房抵债的形式视为被告南某支付了购房款，而且双方签订了正式的商品房买卖合同。会宁法院作出的裁定书认定事实清楚，适用法律正确，原告的诉请是没有事实与法律依据的，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告举证
原告中睿天成公司向本院提交的证据：1．民事判决书复印件1份；2.1196号执行裁定书1份；3．执异4号执行裁定书1份。上述三组证明对涉案房屋的执行是有法律依据的；4．照片2份，证明被告南某并未对涉案房屋入住使用。经质证，被告方众公司对判决书的真实性无异议，对证明目的有异议，这仅仅是执行的生效判决，但不能证明原告就具有直接执行本案所涉房屋的权利；对证据2的执行裁定书无异议，对证明目的有异议，该案涉房屋是否真正具备执行的条件，应根据案外人提出的执行异议，最终由法院依法确认。对照片的真实性有异议，拍摄的时间以及地点均有异议，且该份证据与本案无关。被告南某的质证意见与方众公司一致。
被告质证
被告南某提交的证据有：购房合同1份、收款收据1份、房管局出具的证明1份、执异4号执行裁定书1份。以上证据用于证明涉案的房屋是属于被告的。经质证，原告对证据的真实性没有异议，对证明目的不予认可。被告方众公司对证据的真实性及证明目的没有异议。
本院依职权调取的证据被告南某的房产查档证明，原告对真实性无异议，杨变怀名下有房产，共有人是南某，杨变怀名下的房产属于二人的共有财产。被告南某认为该份证据与本案无关，被告妻子名下的房产也是方众公司抵顶的工程款，现该房屋已卖给他人，房款用于发放工人工资，且已经装修入住。被告方众公司对证据无异议。
本院查明
本院审查上述证据认为，原告提交的证据4无法核对真实性，本院不予采信。原告提交的其他证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信，对原告的证明目的本院不予采信。被告南某提交的证据来源合法，客观真实，本院予以采信。本院依职权调取的证据，原被告无异议，本院予以支持。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月21日，被告南某与方众公司签订《商品房买卖合同预售》，以365950元购买会师镇滨河东路方众新天地综合楼1幢A322房屋。当日，方众公司向南某出具收款收据一份，注明此房房款抵工人工资。2020年6月11日，中睿天成公司诉方众公司建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2020）甘0422民初579号民事判决，判决被告方众公司于本判决生效后30日内支付原告中睿天成公司工程款600000元及违约金80000元。2020年9月30日，中睿天成向本院提出执行申请，本院作出（2020）甘0422执1196号执行裁定书，查封被执行人会宁方众房地产开发有限公司名下的的位××县方众新天地综合楼1幢A508房屋、A322的两套房屋，查封期限三年。2021年2月24日，南某提出异议，本院2021年3月22日作出（2021）甘0422执异4号，解除位于××县方众新天地综合楼1幢A322房屋的查封。2021年6月1日，会宁县住房保障事务中心查询出被告南某名下无房产登记信息。会宁县自然资源局查档证明杨变怀名下有会宁县会师镇滨河东路方众新天地综合楼1幢A325、A327、A329号房屋，共有人为南某。
本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十四条明确了案外人要求排除执行异议的审查范围。第二十八条、第二十九条分别规定了不动产买受人和商品房消费者的物权期待权能够排除执行的两类充分条件。虽然第二十八条和第二十九条在适用上存在竞合情形，但均系依据第二十四条规定对合法、真实且能排除执行的物权期待权的认定标准。第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，属对不动产物权期待权排除执行的一般性认定标准规定。第二十九条系针对房屋消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，即在购房消费者与房地产开发企业签订的商品房买卖合同中，在所购房屋用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋情形下，买受人只需签订了合法有效的书面买卖合同，且已支付价款达到合同约定总价款的50％即可排除执行，其相较于第二十八条规定，不需要在查封前已合法占有房屋并支付全部价款，但必须严格限定在“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件下，目的在于对购房消费者基本居住权的保护。第二十八条和第二十九条并不是单纯以被执行人是否系房地产开发企业作为区分适用标准，也不因被执行人是房地产开发企业，在符合第二十八规定情形下还需以满足第二十九条为必要条件。该两条均是得以排除执行的充分条件，符合任何一条均可排除执行。根据本案查明事实，涉案房屋被查封前，南某与方众公司已签订《商品房买卖合同预售》，全部购房款是以欠付的工程款抵扣，合同的签订及房款支付方式均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效；在法院查封涉案房屋前，方众公司已将涉案房屋交付南某，南某已拿到房屋钥匙并办理完毕相关交房入住手续，应认定其已合法占有房屋；涉案房屋未能办理过户登记系方众公司自身的原因所致，南某对此亦无过错。故，本案南某符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定的条件，可以适用该条排除执行。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二款第（一）项的规定，判决如下：
驳回原告兰州中睿天成建筑工程有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告兰州中睿天成建筑工程有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。
