当事人信息
异议人（案外人）：张国祥。
申请执行人:周宝珠。
被执行人：扬州市红杉岛服饰制衣有限公司。
法定代表人：宋国祥，公司总经理。
审理经过
在本院执行周宝珠与被告扬州市红杉岛服饰制衣有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，异议人张国祥对本院执行扬州市红杉岛服饰制衣有限公司所有的位于宝应县**的不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
请求情况
异议人张国祥称，请求贵院依法对扬州市红杉岛服饰制衣有限公司坐落于宝应县*的房产（权证20××1111）的201室房产解除查封措施、停止拍卖。事实和理由:扬州市红杉岛服饰制衣有限公司因经营需要向异议人借款300000元未还，后异议人于2019年5月31日向贵院起诉，在诉讼过程中，双方达成调解协议，扬州市红杉岛服饰制衣有限公司定于2019年8月29日偿还该款（宝应县人民法院2019苏1023民初3543号民事调解书）。到期后扬州市红杉岛服饰制衣有限公司未能按期付款，便同异议人商量用自有的坐落于宝应县*的房产（权证20××1111）的201室房产折价246000元，抵冲部份借款，该协议达成后，扬州市红杉岛服饰制衣有限公司已将抵债房产早已交付给了异议人，异议人早已实际占有了该房产。综上所述，异议人认为，贵院对扬州市红杉岛服饰制衣有限公司坐落于宝应县*的房产（权证20××1111）的201室房查封拍卖是错误的，应立即解除查封、停止拍卖，以保护异议人的合法权益。
原告诉称
申请执行人周宝珠发表书面答辩意见称，一、异议人诉称已经实际占有了扬州市红杉岛服饰制衣有限公司的房产，该陈述与事实不符周××××扬州市州市红杉岛服饰制衣有限公司建设工程施工合同纠纷案件一审【案号:（2020）苏1023民初366号】2020年4月26日庭审过程中，庭审笔录第7页，扬州市红杉岛服饰制衣有限公司明确陈述，案涉房屋一楼防盗门、整幢楼水电未完工、建设房屋四周滴水破未浇铸、双层玻璃未安装、屋顶要返工、残次瓷砖全部开裂，整幢楼水电未安装，电表未安装，自来水未连接。庭审笔录第15页，当法庭询问扬州市红杉岛服饰制衣有限公司目前房子什么状况时，扬州市红杉岛服饰制衣有限公司明确回复烂尾楼，没有使用。在该案二审【案号:（2020）苏10民终2817号】2020年11月3日询审过程中，询审笔录第6-7页，法庭询问被告房屋是厂房，能否出卖时，扬州市红杉岛服饰制衣有限公司陈述土地是工业性质，不可以出卖。因此，依据扬州市红杉岛服饰制衣有限公司在本案审理过程中的陈述，至少截至2020年11月，案涉房屋均未投入使用，也不可出卖。故异议人诉称的房屋已经折价交付，与事实不符，且异议人也未提供证据予以证明。二、即使案涉房屋201室已经交付，执行异议也不能成立，不得对抗本案执行。第一，不动产的所有权应当以登记为准，异议人诉称的房产登记的权人仍××扬州市州市红杉岛服饰制衣有限公司，未经变更登记，不得对抗法院执行。第二，若不动产尚未办理变更登记，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，对不动产提出异议的，需要在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产，已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，并且非因买受人自身原因未办理过户登记。周宝珠于2019年9月19日，本案第二次诉讼过程中【案号:（2019）苏1023民初6048号】依法办理了诉讼保全。异议人称扬州市红杉岛服饰制衣有限公司于2019年8月29日未能按期还故款，故双方协商以房抵款。异议人应当举证证明以房抵款协议签订以及房屋交付均发生在法院查封前，且系因不可归责于异议人自身的原因未办理变更登记，否则其执行异议不能成立。综上，异议人的异议事项与事实不符，且没有法律依据，其执行异议不能成立。请求人民法院依法驳回其异议请求，依法对案涉房屋进行拍卖。
被告辩称
被执行人扬州市红杉岛服饰制衣有限公司未发表书面答辩意见。
本院查明
本院查明，周宝珠与被告扬州市红杉岛服饰制衣有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，于2020年6月2日作出（2020）苏1023民初366号民事判决书，判决：一、被告扬州市红杉岛服饰制衣有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告周宝珠工程款1508686.8元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月14日算至实际给付之日）；二、驳回原告周宝珠的其他诉讼请求。案件受理费23228元，减半收取11614元，由原告周宝珠负担3082元，被告扬州市红杉岛服饰制衣有限公司负担8532元（此款原告已垫付，被告在履行上述还款义务时一并给付原告）。因扬州市红杉岛服饰制衣有限公司未履行生效民事判决书规定给付义务，周宝珠向本院申请强制执行，本院依法受理并执行立案，案号为（2021）苏1023执377号。2021年3月26日，本院作出（2021）苏1023执377号之二执行裁定书，裁定:拍卖被执行人扬州市红杉岛服饰制衣有限公司所有的宝应县*的不动产。
另查明，本院拍卖的案涉房屋坐宝应县*，土地证号为宝国用（2009）第*号，土地使用权人为扬州市红杉岛服饰制衣有限公司。案涉房屋的不动产证号为*，权利人为扬州市红杉岛服饰制衣有限公司。
再查明，异议人张国祥与宋国祥、扬州市红杉岛服饰制衣有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月30日作出（2019）苏1023民初3543号民事调解书，确认当事人自愿达成如下协议：被告宋国祥对所欠原告张国祥借款本金300000元表示认可，并定于2019年8月29日前一次性偿还原告，原告张国祥自愿放弃利息的诉讼请求，被告扬州市红杉岛服饰制衣有限公司对该300000元承担连带清偿责任。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告张国祥负担。现异议人提交扬州市红杉岛服饰制衣有限公司的委托书及与受托人签订的关于案涉房屋的房屋买卖协议书主张对案涉房屋具有物权期待权，故提起异议。
本院认为
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行:（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋登记在被执行人扬州市红杉岛服饰制衣有限公司名下，异议人提供的证据尚不能表明其符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件，故不具有排除执行的权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条规定，裁定如下：
本案裁判结果
驳回张国祥的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
