当事人信息
复议申请人（被执行人）：贾雯景，女，汉族，****年**月**日出生，住云南省昆明市五华区。 委托诉讼代理人：粱敏，云南恒业律师事务所 律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：刘思含，云南恒业律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。 复议申请人（被执行人）：云南亿美居家具有限公司，住所地云南省昆明市。 法定代表人：梁子宇。 委托诉讼代理人：粱敏，云南恒业律师事务所 律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：刘思含，云南恒业律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。 申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司，统一社会信用代码911100007109254543，住所地云南省昆明市东风西路18号中银大厦8楼。 法定代表人：吴跃，董事长。 委托诉讼代理人：顾凤玲、杨梦婷，北京盈科（昆明）律师事务所 律师，代理权限为特别授权代理。 被执行人：梁宸华，男，汉族，****年**月**日出生，住云南省昆明市盘龙区。
审理经过
复议申请人贾雯景、云南亿美居家具有限公司（以下简称云南亿美居公司）不服云南省昆明市中级人民法院（以下简称昆明中院）作出的（2020）云01执异447号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 申请执行人中国东方资产管理股份有限公司（以下简称中国东方公司）与被执行人云南亿美居公司、梁宸华、贾雯景借款合同纠纷一案，执行依据是（2018）云01民初1828号民事判决书，执行案号为（2019）云01执1617号。执行中，被执行人贾雯景、云南亿美居公司以评估程序及执行行为违法为由，向昆明中院提出异议。请求：1.撤销昆明正序房地产土地资产评估有限公司（以下简称昆明正序公司）出具的昆正序房估字〔2020〕第〔KMZXZGS208〕号《房地产估价报告》；2.更换鉴定机构，对涉案房地产重新进行价值评估；3.更换鉴定机构，对原评估报告中漏评的财产进行补充评估。 经昆明中院审查认定：原执行申请执行人云南省昆明市盘龙区农村信用合作联社东华信用社与被执行人云南亿美居公司、梁宸华、贾雯景借款合同纠纷一案，根据中国东方公司的申请，昆明中院于2019年12月2日作出（2019）云01执异1605号执行裁定，变更该公司为申请执行人。执行中，中国东方公司申请对被执行人贾雯景名下位于云南省昆明市（房权证号为20××97号）的涉案房产进行评估、拍卖，并提出无法通过双方议价方式确定抵押物的处置参考价，请求根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条的规定，采取委托评估方式确定抵押物处置参考价。昆明中院通过全国法院询价评估系统平台，采取摇号方式随机选取了昆明正序公司等三家鉴定机构，并于2020年1月9日委托昆明正序公司对上述房地产进行价值评估。昆明正序公司于同年4月9日出具昆正序房估字〔2020〕第〔ＫＭＺＸＺＧＳ208〕号《房地产估价报告》。该公司系入选人民法院对外委托专业机构库的房地产、土地、资产评估公司，该公司及评估人员具备相应评估资质。 另：针对贾雯景和云南亿美居公司提出的异议，昆明正序公司提交《异议回复函》，其中载明“被执行人方指派公司运营部门熟悉情况的张师配合评估公司与申请执行人律师共同完成现场勘查工作”等内容，同时提交了通信记录、短信记录、现场勘查照片等证据。昆明中院将该《回复函》送达贾雯景和云南亿美居公司后，二异议人向该院提出申请，要求就上述争议委托评估行业协会出具专业意见。
一审法院认为
昆明中院认为：第一，关于贾雯景等主张委托鉴定人未履行通知义务，其未能参加现场勘查的问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条规定：“采取委托评估方式确定参考价的，人民法院应当通知双方当事人在指定期限内从名单分库中协商确定三家评估机构以及顺序；双方当事人在指定期限内协商不成或者一方当事人下落不明的，采取摇号方式在名单分库或者财产所在地的名单子库中随机确定三家评估机构以及顺序。双方当事人一致要求在同一名单子库中随机确定的，人民法院应当准许。”本案在双方对抵押物价格协商不成的情况下，采取摇号方式随机选定评估机构符合上述规定。同时，根据昆明正序公司在《异议回复函》中所述，被执行人云南亿美居公司方指派工作人员配合评估人员与申请执行人的委托代理人共同完成现场勘查工作。故异议人的此项主张不成立，依法不予支持。第二，关于评估报告严重违反鉴定原则，导致鉴定结果存在重大瑕疵以及漏评财产的问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”第二十三条规定：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”贾雯景等的该项主张系对评估方法、估价结果及对漏评财产的异议，根据上述规定，应由评估机构予以书面说明；仍有异议的，由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审。该院已将异议申请交评估机构予以书面说明，异议人仍有异议，应通过专业技术评审出具结论，不属于执行异议案件的审查范围。至于评估机构存在受潜在买方影响，违反独立性和公正性原则的观点，并无具体证据证实。综合起来看，本案评估机构及评估人员具备相应评估资质，该院依照法律规定委托具有评估资质的机构对涉案房产进行价值评估，不存在评估程序严重违法情形，且评估价格仅是财产处置的参考价，最终的财产价格需经市场决定。异议人对评估方法、估价结果及漏评财产的异议应通过其他途径解决。据此，该院依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条、第二十二条、第二十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项之规定，裁定驳回异议人贾雯景、云南亿美居公司的异议请求。 （一）本次评估程序严重违法，并漏评了委托评估财产。昆明中院未按照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》进行审查，认定事实不清，应当予以撤销。1.对外委托鉴定人未通知异议申请人，程序明显违法。根据最高人民法院《人民法院对外委托司法鉴定管理规定》第十条的规定，“人民法院司法鉴定机构依据尊重当事人选择和人民法院指定相结合的原则，组织诉讼双方当事人进行司法鉴定的对外委托。诉讼双方当事人协商不一致的，由人民法院司法鉴定机构在列入名册的、符合鉴定要求的鉴定人中，选择受委托人鉴定”。本案中，昆明中院在委托昆明正序公司对涉案财产价值进行鉴定时，并未组织双方当事人进行协商委托，即通过抽签确定评估入围名单，贾雯景等对此并不知情，昆明中院也未将鉴定人的相关信息进行告知，相关委托鉴定程序明显违法。同时，其并未接到任何电话及书面通知鉴定机构将进行现场勘验，昆明中院亦未查明昆明正序公司《异议回复函》中所称“被执行人指派公司运营部门熟悉情况的张师”的真实身份、是否持有合法委托手续等事实，即便评估公司提供了通讯记录、现场勘验照片等材料，但这些材料因当事人主体身份问题的重大瑕疵，并不具有客观真实的证明效力。2.昆明正序公司出具的《房地产估价报告》遗漏了委托评估财产，严重损害了贾雯景等的合法权益。具体就是遗漏了面积约为1100平方米的地下车位及面积约为1000平方米的楼顶部分。这两部分财产同样具有巨大的财产价值和使用价值，评估报告未包含进去，属于严重错误，依法应予纠正。 （二）昆明正序公司出具的《房地产估价报告》严重违反鉴定原则，导致鉴定结果存在重大瑕疵，严重损害了贾雯景等的合法权益。1.严重违反合法性原则、客观性原则，鉴定结果明显偏离市场价值。涉案房地产并非住宅房地产，此前已有多家评估机构均对其价值进行了评估。其中，2013年11月15日，昆明正中房地产评估有限公司确定的评估价为13119.33万元；2016年10月25日，昆明正序公司确定的评估价为11237.4万元；2017年10月12日，云南静优房地产土地评估有限公司确定的评估价为10022.59万元；2018年10月25日，昆明云润房地产土地资产评估有限公司确定的评估价为11615.3万元；2020年5月12日，云南鼎立房地产土地资产评估有限责任公司确定的评估价为9915.5万元。上述多家评估机构的评估结果已充分反映涉案房地产自2013年至2020年价值的合理范围，本次鉴定结果5852.4114万元明显违背评估价值的正常波动范围。特别需要指出的是，昆明正序公司针对同一评估标的，采用了相同的比较法、收益法，却分别做出了11237.4万元和5852.4114万元两份评估价值差距巨大的鉴定结果，两份报告为何金额相差5400万余元之巨？且在两份报告前后作出的3年时间里，昆明的房产价格均在不断上涨，为何本次评估结果却出现不升反降的情况，甚至跌至原评估价格的近一半，严重违反市场规则和常理，充分说明本次鉴定对于评估财产价值的确定严重缺乏合法依据。其在对鉴定对象价值进行评估鉴定时，评估价值以主观意志决定，严重低估了鉴定对象的价值，严重违背了合法性原则和客观性原则，导致该鉴定结论存在重大瑕疵。2.严重违反独立性、公正性原则，鉴定机构沦为“代言人”，评估程序存在严重违法性。在贾雯景等人向昆明正序公司法定代表人邓跃章了解情况的过程中，邓跃章明确表示：“2016年10月25日公司出具的评估结果根据当时贷款银行的要求所作，而本次评估价值是根据他掌握的潜在买方的心理价位（约4000万元—4800万元）而定的，若评估的太高这个买方就不愿意购买了”。鉴定机构作为人民法院依法委托的独立的第三方专业机构，本应在评估鉴定过程中保持独立公正，应当依据国家相关法律法规和行业技术规范，对评估标的独立地作出评估结论，不受外界干扰和委托者意图的影响。评估人员必须与其他第三方没有任何利益关系，既不能从事交易服务经营，更不能为了交易而评估。昆明正序公司本次鉴定结果严重违背了评估机构依法、独立、公正的评估鉴定原则，该公司法定代表人邓跃章同时也是本次《房地产估价报告》署名的评估人员，其所作的鉴定结论不具有合法性，严重扰乱了司法的公正性，损害了人民法院的司法权威和公信力。 （三）昆明中院未按照最高人民法院规定在执行工作中切实保护当事人财产权益，应当予以纠正。《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》中明确表示，对于被依法查封的财产进行变价处置时，要依法优先采取拍卖等有利于公开、公平、公正实现财产价值的变现方式，要严格规范评估等变价环节，防止对拟处置财产低估贱卖，侵害被执行人合法权益，坚决杜绝任何暗箱操作，斩断利益链条。本案中，由于评估财产价值重大，《房地产估价报告》作为确定拍卖价格的重要参考依据，执行法院应当对评估过程中程序和实体的合法性进行严格审查。昆明正序公司所作出的评估结果在程序上和实体上均存在重大瑕疵，严重损害了贾雯景等的合法财产权益，也极大扰乱了司法执行的公正性，损害了人民法院的司法权威和公信力。为维护申请人的合法权益，特请依法撤销昆明中院的异议裁定，更换鉴定机构进行重新评估和补充评估。 经本院查明：昆明中院认定的案件执行经过的事实清楚，有生效民事判决书、执行裁定书、变更申请执行人裁定书、评估拍卖申请书、财产评估移送函、评估报告、送达回证等证据予以证明，本院予以确认。 对复议申请人贾雯景等提出的评估机构问题，本次评估是由中国东方公司申请进行的，该公司在《委托评估、拍卖申请》中明确提出，因无法通过双方议价的方式确定抵押物价值，需要委托第三方评估机构进行价值评估。昆明中院根据该公司的申请，在全国法院询价评估系统采取摇号的方式，选取昆明正序等三家公司作为评估机构，这三家评估机构均入选人民法院对外委托专业机构库，均具备从事房地产和土地资产评估资质。选取的顺序是随机确定的，最终委托昆明正序公司进行价值评估也是按照随机确定的顺序进行的，其操作流程总体上是符合司法解释规定的，即使在通知、送达等环节存在瑕疵，也未损害贾雯景等复议申请人的合法权益，不属于严重违反法定程序的情形。 对复议申请人贾雯景等提出的评估程序问题，昆明中院在收到贾雯景等对评估报告的异议后，依照法律规定，交由昆明正序公司作出说明。昆明正序公司出具了《异议回复函》，针对异议观点分别作了说明，并提供了通话及微信截图、现场勘验人员合照、现场图片等证据予以证明。贾雯景等虽认为昆明正序公司在评估过程中严重违反了合法性、独立性、公正性原则，但未提供具体证据予以证明。 对复议申请人贾雯景等提出的评估结果问题，根据我国《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，执行法院在对外委托评估过程中，其职责是对评估程序进行审查，至于评估结果是否客观真实，则应本着尊重专业知识和行业标准的原则，由专业机构作出判断。本案中，尽管贾雯景等提供了此前的委托评估材料，并据此对本次评估结果提出质疑，但未提供直接证据，证明昆明正序公司在评估过程中存在财产基本信息错误、超出财产范围或者遗漏财产、评估机构或者评估人员不具备相应评估资质、评估程序严重违法等情形。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，在昆明正序公司作出说明后，贾雯景等对评估结果仍有异议的，应由有关专业机构解决。更何况，在财产变现程序中，评估结果只是一个参考价，涉案房地产的最终价值如何，须由参与竞拍人通过相互竞价决定。 对复议申请人贾雯景等提出的漏评财产问题，即涉案房地产的顶层及地下车库部分，均未包含在委托评估的财产范围之内。对此，昆明正序公司在《异议回复函》中作了说明。其中，顶层部分属于后期加盖，在权属证书及其档案中均无记载，无法确定其合法性及市场价值，故未纳入本次评估的财产范围。对地下车库，由于该部分属于人防工程，云南亿美居公司虽然可以使用，但不拥有产权，因此也未纳入本次评估的财产范围。再结合抵押合同、委托评估申请以及委托评估函，昆明中院委托评估的对象应为贾雯景等名下所有的涉案房地产，而上述加盖的顶层部分及地下车库均不属于贾雯景等名下所有的财产，昆明正序公司未将其纳入委托评估的财产范围不属于漏评的情形。
请求情况
贾雯景、云南亿美居公司向本院申请复议称：昆明中院委托评估程序违法；评估价格不客观真实；异议裁定不正确。请求：1.撤销昆明中院的异议裁定；2.撤销昆明正序公司出具的《评估报告》；3.更换鉴定机构，对涉案房地产重新进行价值评估；4.更换鉴定机构，对漏评的财产进行补充评估。事实与理由如下：
本院认为
综上所述，本院认为，复议申请人贾雯景等提出的复议事由均不成立；对其提出的复议请求，本院不予支持。昆明中院的异议裁定并无不当，其结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：
本案裁判结果
驳回复议申请人贾雯景、云南亿美居家具有限公司的复议申请，维持云南省昆明市中级人民法院（2020）云01执异447号异议裁定。 本裁定为终审裁定。
审判人员
审判长 张广川 审判员 冯 华 审判员 闵 义
裁判日期
二〇二一年二月二日
审判辅助人员
法官助理吴福智 书记员王凡
