当事人信息
抗诉机关：上海市人民检察院。
申诉人（一审被告暨反诉原告、二审上诉人）：刘甲。
委托诉讼代理人：张志华、丁莉，上海市临港律师事务所 律师。
被申诉人（一审原告暨反诉被告、二审被上诉人）：刘乙。
委托诉讼代理人：陈晓华，上海海业韬律师事务所 律师。
审理经过
申诉人刘甲因与被申诉人刘乙房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终4026号民事判决，向检察机关申请监督。上海市人民检察院于2019年6月21日作出沪检民（行）监［2019］31000000095号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2019年7月8日作出（2019）沪民抗16号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上海市人民检察院指派检察官张某某、检察官助理斯某某出庭。刘甲及其委托诉讼代理人张志华、丁莉，刘乙的委托诉讼代理人陈晓华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
抗诉机关称
上海市人民检察院抗诉认为，首先，双方签订合同时对政策风险进行了概括约定，因国家政策导致过户年限变动，双方应恪守合同约定在政策允许时办理过户手续。该“国家政策”应理解为涵盖限购及限售的政策更符合该条款约定的目的。生效判决认定该条款约定的政策变动仅涉及房屋限售的政策，该认定不符合该条款约定的目的，不利于合同双方平等保护。其次，限购政策调整仅影响房屋过户时间，并非合同履行不可克服的障碍，生效判决认为合同无法履行的法律依据不足。最后，系争合同绝大部分内容业已履行完毕，刘甲对过户时间延迟并无过错，判决解除合同未充分体现诚信原则及公平原则。
刘甲诉称，同意检察机关的抗诉意见，另称，2013年至今，其已装修并入住系争的上海市松江区泗凯路XXX弄X号XXX室房屋（以下简称涉案房屋）。合同约定的“国家政策变动”对双方均有约束力，其已履行了绝大部分义务，支付了90%的房款。现其已符合过户条件，不存在过户障碍，同意根据公平原则，对尾款和房屋溢价予以适当补偿，要求判决驳回刘乙的全部诉请并判决涉案合同继续履行，对方配合办理过户手续。
再审被申请人辩称
刘乙辩称，不同意检察机关的抗诉意见及申诉人的再审请求，认为合同是有效的，但在履行过程中遇到动迁房三年不能过户和对方的身份限购年限延长，其不可能等到对方符合政策条件再过户，因为刘乙也要买房。政策一直在变动，其不能一直停留在无法过户状态，要求维持原判。
2017年7月，刘乙向上海市松江区人民法院起诉要求1、解除其与刘甲签订的《房地产定金及买卖协议》；2、刘甲返还刘乙位于上海市松江区泗凯路XXX弄X号XXX室房屋。刘甲不同意刘乙的诉讼请求，并提出反诉，请求：1、双方继续履行《房地产定金及买卖协议》；2、刘乙协助刘甲办理涉案房屋的产权过户手续。
上海市松江区人民法院一审查明，涉案房屋于2014年3月31日被核准登记在刘乙名下，该房屋系动迁安置房，三年内不得设定抵押及上市交易。
2013年11月23日，刘乙作为出售方（甲方）、刘甲作为购买方（乙方）、上海世凯房地产经纪事务所（以下简称世凯房产事务所）作为居间方（丙方），三方签订了《房地产定金及买卖协议》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，乙方为表示对丙方所提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金人民币1万元（以下币种相同）；该房屋属动迁房，甲方承诺该房屋无抵押，无经济纠纷；房价款95万元，根据国家法律、法规等规定在本交易中所产生的税、费由乙方承担；乙方于2013年11月30日前以现金方式（银行转账）支付给甲方首期房价款69万元，待甲、乙双方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续成功后，当日乙方以现金方式支付尾款9万元，其他房价款乙方于2014年2月20日前以现金方式（银行转账）支付给甲方；甲方于2013年11月30日交房交钥匙给乙方；甲方接到办理以甲方为权利人的产权证的通知后五个工作日内办理产权证，并承诺三年之后该房产能办理产权过户手续以后或是在国家政策允许办理产权证过户手续十五个工作日内与乙方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续（因国家政策导致过户年限变动，甲方应积极配合乙方办理产权过户手续），甲方不得以任何理由拖延过户日期……;现丙方已向甲、乙双方告知，由于该房产为动迁安置房，自产权证登记满三年可上市交易过户，现甲、乙双方约定自产权登记之日起三年后十五个工作日内办理产权过户手续，本协议履行期限较长，且在此期间由于法律、法规及政策的规定或其他原因可能导致本协议最终无法履行或可能产生其他争议。……。该协议还对其他相关事宜进行了约定。
上述协议签订后，刘甲于2013年11月23日支付刘乙定金1万元，于2013年11月27日支付给刘乙购房款69万元，于2014年2月14日支付给刘乙购房款16万元，以上合计86万元。嗣后，刘乙将涉案房屋交付给刘甲，刘甲于2015年3月2日装修使用至今。
2017年3月30日，刘甲向刘乙发送短信，载明要把买房尾款9万元转给刘乙，让刘乙将卡号发给刘甲。刘乙则于2017年3月31日回复称，关于刘甲社保未到要刘乙再等二年过户房屋的事情，双方于2017年4月4日至中介处协商，刘甲于同日表示同意。
2017年6月1日，刘乙向刘甲发送短信，载明双方于2017年3月31日可以办理过户手续了，但刘甲一直不来办理，后期双方于2017年4月4日到中介碰面办理过户手续，但刘甲又不办理，到目前为止刘甲仍然不与刘乙办理过户手续，已经严重违反合同约定了。
2017年6月15日，刘乙向刘甲发送短信，载明刘乙多次约刘甲办理过户手续，刘甲至今不与刘乙办理，已经严重违反合同约定，自本短信发出后，合同解除。
一审法院另查明，2017年11月13日，上海市社会保险事业管理中心出具关于刘甲在沪社保缴纳摘抄记录一份，载明刘甲社保于2014年1月起缴纳至今，截至2017年9月，累计缴费月数为45个月，其中，2014年1月至2014年3月、2015年7月为补缴。
一审庭审中，刘甲向法庭提交了录音资料两份，证明刘乙签约时知道刘甲是限购人员，对于政策的变动，刘乙应当予以支持和理解；刘乙在录音中对于晚两年过户要求另付70万元，转给别人另付50万元，如果刘甲不支付就要收房子。刘乙质证认为，录音听得比较模糊，刘乙自己也不清楚说什么了，有些话可能说过，确实记不清了，请法庭核实。
一审诉讼中，法院向双方释明了根据上海市目前的限购政策，非本市户籍人员需要签约前63个月内在本市累计缴满60个月社保或个税才可以买房，根据该客观障碍，刘甲购房的目的可能无法实现，刘甲可变更其反诉请求。但刘甲认为其签约后直至房屋可以过户之前，其已经连续缴纳社保满二年，在新政出台之前符合上海市的购房政策，双方继续履行合同并无障碍，故坚持要求继续履行合同，不变更其诉讼请求。一审法院于2018年1月5日作出（2017）沪0117民初12057号民事判决：一、刘乙与刘甲于2013年11月23日签订的《房地产定金及买卖协议》中形成的房屋买卖合同关系于2017年6月15日解除；二、刘甲于判决生效之日起十日内将位于上海市松江区泗泾镇泗凯路XXX弄X号XXX室的房屋返还给刘乙；三、刘乙于判决生效之日起十日内返还刘甲购房款860,000元；四、驳回刘甲的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费160元，减半收取80元，反诉案件受理费80元，合计诉讼费160元，由刘甲负担。
刘甲不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉要求：撤销一审判决，改判驳回刘乙的原审诉讼请求并支持其一审反诉请求或将本案发回重审，本案的一、二审诉讼费由刘乙承担。
上海市第一中级人民法院二审查明，一审法院查明的事实属实，予以确认。二审法院认为，《房地产定金及买卖协议》是包括刘乙、刘甲在内的签约各方的真实意思表示，依法成立并对当事人具有约束力。对于房屋产权过户问题，该协议约定，甲方接到办理以甲方为权利人的产权证的通知后五个工作日内办理产权证，并承诺三年之后该房产能办理产权过户手续以后或是在国家政策允许办理产权证过户手续十五个工作日内与乙方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续（因国家政策导致过户年限变动，甲方应积极配合乙方办理产权过户手续），甲方不得以任何理由拖延过户日期……从该协议约定的内容看，“因国家政策导致过户年限变动，甲方应积极配合乙方办理产权过户手续”的约定是在甲方应及时办理涉案房屋的产权证以及在作为动迁房的涉案房屋的交易过户限制期满后甲方应及时与乙方办理产权过户手续的条款后再作概括性的约定，显然，“因国家政策导致过户年限变动”，应当是指涉及房屋限售的国家政策所导致的过户年限变动情形，难以从双方约定的“因国家政策导致过户年限变动，甲方应积极配合乙方办理产权过户手续”得出还包括相关部门对于购房者限购政策变动导致购房者限购年限变长的情形。对于房屋过户的时间，除了上述约定外，在协议中，中介方丙方也已向甲、乙双方告知，由于该房产为动迁安置房，自产权证登记满三年可上市交易过户，现甲、乙双方约定自产权登记之日起三年后十五个工作日内办理产权过户手续……因此，买卖双方基于签约时的房屋限售政策而所作出的房屋过户的时间约定是明确的，即自产权登记之日起三年后十五个工作日内办理产权过户手续。上述过户时间的约定对于买卖双方而言均具有约束力。
刘甲与刘乙签订了上述《房地产定金及买卖协议》后，刘甲支付了86万元的房款，刘乙也将房屋交付给刘甲实际使用至今。自2017年3月底开始，双方就房屋的过户事宜进行协商，但未果。根据查明的事实，在房屋限售期满后，合同履行受阻的原因在于刘甲因上海市新出台的房屋限购政策导致目前其仍处于限购状态，无法与刘乙按约办理房屋过户手续。鉴于刘甲与刘乙并未在协议中对于限购政策出台导致其作为购房者的限购年限变动作出相应的处理约定，刘乙并无义务继续等待刘甲限购期满。现刘乙已明确通过发送短信及起诉方式表明其不愿意继续等待过户。因此，一审法院认定涉案房屋的产权转移过户至刘甲名下存在不可克服的障碍，双方所签订的合同已然无法继续履行，并无不当。一审据此根据刘乙的诉请及在案的事实，判决确认双方之间形成的房屋买卖合同关系于2017年6月15日解除，双方各自返还房屋和房款，并无不当，予以确认。
关于刘甲的一审反诉请求是否成立的问题，该院认为，在刘甲目前仍为上海市房屋限购人员的情况下，其主张可以通过法院的法律文书至不动产登记事务中心办理过户手续，属于利用法院生效文书规避限购政策的行为，故一审法院不予支持，当属无误。
对于《房地产定金及买卖协议》中涉及刘甲与刘乙之间房屋买卖合同关系解除后的其余后果处理问题，刘甲经一审法院释明后，仍未就合同解除的后果提出主张，故一审法院未予处理，应无不当。需要指出的是，刘甲因上海市出台新的房屋限购政策而导致无法与刘乙继续履行《房地产定金及买卖协议》，按约办理相应的房屋过户手续。对于这一结果的发生，刘甲并无相应过错，仅应当承担无法进行物权变动的这一后果。考虑到涉案房屋自双方签订《房地产定金及买卖协议》至解除之日，房屋价格已有巨大升幅，故从公平原则出发，刘甲在合同解除后，有权就房屋的升值部分及其装修残值部分要求刘乙作出相应补偿。刘甲可就合同解除的其余后果问题另行向刘乙主张。综上，一审判决并无不当。刘甲的上诉理由经审查均不能成立，据此，该院于2018年6月11日作出（2018）沪01民终4026号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币240元，由刘甲负担。
本院再审过程中，刘甲向本院提交其社保缴纳记录，证明在2019年5月，其已符合购房条件，涉案房屋具备过户条件。刘乙认为，刘甲在一、二审时不具备购房资格，给其造成了损失，其现在提供的社保记录与本案没有关联性。
另，本院再审过程中，刘甲向本院提交书面意见称，如法院支持其诉请，刘甲自愿补偿刘乙21万元。
再审申请人称
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：二审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院查明
本院另查明，截止到2019年11月，刘甲的社保缴费记录已满71个月。
本院认为
本院再审认为，本案之争议焦点在于对合同约定的“因国家政策导致过户年限变动，甲方应积极配合乙方办理产权过户手续”这一约定中的“国家政策”的理解，是仅针对房屋限售年限还是既针对限售年限又针对购房资格限购年限。
对此，本院认为，首先，双方签订的《房地产定金及买卖协议》是双方真实意思表示且不违反法律法规规定，应为有效，对双方均有约束力。涉案房屋系动迁房，出售年限受国家政策限制，房屋买受人是外来务工人员，其购房资格同样受到政策限制。签订合同时，双方对对方的限制条件均为明知。因此，导致合同延期履行的风险双方都存在，正因此在合同第六条特别告知栏内同时作了约定：本协议履行期限较长，且在此期间由于法律、法规及政策的规定或其他原因可能导致本协议最终无法履行或可能产生其他争议。因此双方约定“因国家政策导致过户年限变动，甲方应积极配合乙方办理产权过户手续”，此处的“国家政策”应理解为既针对房屋限售年限又针对限购资格年限的国家政策更符合合同目的和公平原则。因此该约定应对双方都产生约束力，而非仅针对房屋限售年限这一政策变动。合同履行过程中，刘甲一方遭国家政策变动导致购房人缴纳社保期限延长，涉案房屋的限售年限解除后无法过户房屋，对此其并无责任。
其次，限购政策的调整仅影响房屋过户年限，并非合同履行不可克服的障碍。根据刘甲再审中提供的社保资料，其现已具备购房资格，鉴于刘甲已经履行了大部分合同义务，因此刘甲要求履行双方签订的《房地产定金及买卖协议》并要求刘乙协助办理房屋过户手续的再审请求与法有据，应予支持。
最后，刘甲在本院再审过程中称愿意补偿刘乙人民币21万元，于法无悖，予以准许。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、撤销上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终4026号民事判决和上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初12057号民事判决；
二、刘乙应于本判决生效之日起十五日内至上海市松江区房地产交易中心协助刘甲办理上海市松江区泗凯路XXX弄X号XXX室房屋的产权过户手续；
三、刘甲于办理上述房屋过户手续的当日给付刘乙剩余房款人民币9万元；
四、刘甲于本判决生效之日起十五日内给付刘乙人民币21万元；
五、驳回刘乙的所有诉讼请求。
一、二审案件受理费共计人民币400元，由刘乙负担。
本判决为终审判决。
