当事人信息
原告:马升智，男，****年**月**日出生，汉族，住黑龙江省海林市城区。 委托诉讼代理人：马国梁（与马升智系父子关系），住黑龙江省海林市城区。 被告：黑龙江海林经济开发区管理委员会，住所地黑龙江省海林经济开发区北平街北兴海路西。 法定代表人：王本其，该管理委员会主任。 被告：海林市东方建筑安装有限责任公司，住所地黑龙江省海林市富裕路26号。 法定代表人：高德军，该公司董事长。
审理经过
原告马升智与被告黑龙江海林经济开发区管理委员会（以下简称海林管理委员会）、海林市东方建筑安装有限责任公司（以下简称东方有限公司）合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月19日公开开庭进行了审理。原告马升智及其委托诉讼代理人马国梁到庭参加诉讼，被告海林管理委员会、东方有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
马升智向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间的工程抵账房行为有效；2.要求二被告协助原告办理位于海林市开发区（重新排序为12号）别墅的土地使用权证、房屋产权证（房地产权证），将上述抵账房地产权登记到原告名下；3.要求第一被告履行承诺，为抵账房办理民用电、接通供暖到室内；4.要求第一被告履行承诺，承担上述房屋房地产权证、契税等相关全部费用；5.案件受理费和相关费用由第一被告负担。
被告辩称
事实及理由：2003年8月7日，第一被告作为建设单位，第二被告作为施工单位，双方就海林市生态农业开发区18栋别墅、18栋生产单元及两个基础生态餐厅和展厅基础工程签订了《黑龙江海林生态农业开发区18栋生产单元及两个基础工程施工合同》。原告系东方有限公司项目经理，是该工程的实际施工人，承建了4栋别墅及4个大棚。工程竣工后，因第一被告资金紧张，无法支付部分工程款，经开发区领导研究决定，同意将其中的6栋别墅顶账给第二被告，第二被告将其中的18栋小区乙1号别墅抵账给原告，抵顶欠付原告的施工款33.33万元。事后，原告多次要求第一被告协助办理产权登记手续，第一被告称“因开发区别墅先行出售，现金买卖房源，顶账房统一办理”。但至今，第一被告也未能协助原告办理房屋产权登记手续。综上，原告作为实际施工人为二被告进行施工，二被告在无法支付工程款的情况下，将位于海林市开发区别墅顶账给原告，双方形成了用房屋抵顶工程款的事实合同关系，二被告应履行合同义务，协助原告办理房屋产权登记手续。 海林管理委员会、东方有限公司未作答辩。
本院查明
本院经审理认定事实如下： 2003年8月7日，原黑龙江海林生态农业开发区管理委员会与东方有限公司签订了《黑龙江海林生态农业开发区十八栋生产单元及两个基础（生态餐厅和展厅基础）工程施工合同》，其中第四条第2款约定“付款方式：采取以现金、实物两种方式拨付工程款。其中：现款200万元，8月中旬拨付100万元，9月末拨付100万元；工程竣工后付6栋生产单元，按每栋33.33万元计算，折款200万元”。合同签订后，东方有限公司将承包工程中的4栋房屋土建及4个大棚的工程分包给马升智施工。18栋别墅是开发区生态园区内建设的18栋农业生产种植单元，每套单元包括1栋别墅、1栋日照温室、1栋春秋大棚。 2007年7月11日，海林管理委员会为海林市国土资源局、海林市房产办出具了《关于开发区十八栋别墅楼顶账给东方建筑安装公司的说明》，主要内容：“经开发区领导研究决定，同意将其中的甲5、甲6、乙1、乙2、丙1、丙26栋别墅顶账给东方有限公司”。 2018年6月26日，东方有限公司为马升智出具了《证明》，主要内容：“关于2007年7月11日海林管委员会顶账给东方有限公司6栋别墅，其中乙1栋由东方有限公司分给马升智所有，可以办理所有权手续”。2021年5月5日，东方有限公司与马升智签订了《补充顶账合同书》，主要内容：“海林经济开发区（原海林生态农业开发区）所建的十八栋别墅，是由东方有限公司承建，工程竣工后因海林经济开发区资金紧张，将其中的6栋别墅顶账给东方有限公司。因马升智是公司项目经理，马升智施工18栋中的其中4栋，因此东方有限公司把顶账别墅中的乙1号顶账给马升智，按顶账价每栋33.33万元”。该别墅一直由马升智占用并使用。 2021年5月19日，海林管理委员会为马升智出具了《关于开发区相关别墅贷款情况的说明》，主要内容：“我单位目前未用开发区18栋别墅楼中的乙1（现排序为12号）办理贷款”。 另查明，原黑龙江海林生态农业开发区管理委员会现变更为黑龙江海林经济开发区管理委员会。依据马升智的申请，本院向海林市不动产登记中心调取了涉案18栋别墅及土地的登记情况，其中有3栋办理了房屋产权证照及国有土地使用权证，有12栋办理了国有土地使用权证，均未登记在马升智名下。
本院认为
本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。民法典于2021年1月1日施行，本案法律事实发生在民法典施行前，故本案适用民法典施行之前的法律、司法解释的有关规定。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”。本案，2003年东方有限公司承包了原黑龙江海林生态农业开发区管理委员会开发的海林生态农业开发区18栋生产单元及两个基础（生态餐厅和展厅基础）工程后，将其中4栋别墅土建及4个大棚的工程分包给马升智施工。马升智虽然没有资质对工程进行施工，但工程竣工后已经验收并投入使用，经结算由东方有限公司将海林管理委员会抵顶工程款的6栋别墅中的乙1号（现排序为12号）别墅抵顶了马升智的工程款33.33万元。海林管理委员会用6栋别墅顶账部分工程款给东方有限公司及东方有限公司用其中的乙1号别墅抵顶马升智的工程款，并不违反法律的相关规定，对上述行为，本院认定有效。 涉案18栋别墅，是开发区生态园区内建设的18栋农业生产种植单元，每套单元包括1栋别墅、1栋日照温室、1栋春秋大棚。因该18栋别墅由海林管理委员会开发，应当由海林管理委员会对抵顶马升智工程款的乙1（现排序为12号）别墅及土地使用权给予办理相关手续。如办理需要，由东方有限公司协助办理相关辅助手续。关于税费，因双方没有约定，应当按照法律的相关规定予以缴纳。关于马升智要求东方有限公司为抵账别墅办理民用电、接通供暖的诉讼请求，没有证据加以证明，双方也没有约定，本院不予支持。现法律规定房屋登记、土地登记应为不动产登记。 综上所述，对马升智的合理主张，予以支持。海林管理委员会、东方有限公司经传唤未到庭，视为放弃抗辩的权利，可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院〈关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
本案裁判结果
一、海林市东方建筑安装有限责任公司用海林市开发区（现排序为12号）别墅抵顶马升智工程款的合同有效； 二、黑龙江海林经济开发区管理委员会于本判决发生法律效力起十日内协助马升智办理位于海林市开发区（现排序为12号）别墅的不动产登记的相关手续； 三、如办理需要，由海林市东方建筑安装有限责任公司协助办理相关辅助手续； 四、驳回马升智的其他诉讼请求。 案件受理费6,299.50元，减半收取计3,149.75元，由黑龙江海林经济开发区管理委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审判人员
审判员 姚春华
裁判日期
二〇二一年五月二十一日
审判辅助人员
书记员 于冬梅
