当事人信息
上诉人（一审原告）李杰，女，****年**月**日出生。
委托代理人史佰涛（系李杰配偶），男，****年**月**日出生。
委托代理人赵翠霞，黑龙江天利律师事务所 律师。
被上诉人（一审被告）苏道君，男，****年**月**日出生。
委托代理人徐晶，黑龙江富祺律师事务所 律师。
被上诉人（一审被告）鸡西市永兴典当有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区胜亚开发3-门市-25（园林路中段）。
法定代表人范伟东，总经理。
委托代理人范伟鑫（系范伟东胞弟），男，****年**月**日出生。
被上诉人（一审被告）范伟东，男，****年**月**日出生。
委托代理人范伟鑫，男，****年**月**日出生。
审理经过
上诉人李杰与被上诉人苏道君、鸡西市永兴典当有限责任公司、范伟东执行异议纠纷一案，鸡西市中级人民法院于2015年10月15日作出（2015）鸡民初字第43号民事判决，李杰不服一审判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，李杰及其委托代理人史佰涛、赵翠霞，苏道君及其委托代理人徐晶，鸡西市永兴典当有限责任公司（以下简称永兴公司）及范伟东的托代理人范伟鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明
一审判决认定，范伟东与徐海燕原系夫妻（二人现已于2014年12月11日离婚）。2011年1月18日，范伟东依据鸡西市鸡冠区人民法院（2010）鸡冠执字第187-1号执行裁定向鸡西市房产管理局申请对位于鸡西市鸡冠区西鸡西办鸡滴乡路的房屋二座（房权证号分别为：鸡冠房字第S201100534号、鸡冠房字第S201100535号）办理产权过户登记手续，鸡西市房产管理局依据该执行裁定于2011年1月30日为二座房屋颁发产权证，登记所有权人为范伟东。
2012年10月12日，苏道君与范伟东签订购房协议二份，二份协议约定：“甲方范伟东、乙方苏道君，1.甲方将位于鸡冠区西鸡西办鸡滴乡路，建筑面积747.59平方米、602.28平方米房屋二座，规划用途为文化娱乐体育，房产证号S201100534、S201100535号的私有房屋出售给乙方，甲方保证二处房屋出售前没有各项欠费，如有欠费由甲方负责，乙方于2012年10月12日前已将全部房款交付甲方，甲方于2012年10月12日已将房屋交付给乙方；2.上述二处房屋价款分别为50万元、40万元，甲方出售房屋后应协助乙方办理过户登记手续，或甲方出具授权委托书公证后，乙方自行过户。过户所需费用由乙方负担；3.甲方保证二处房屋产权清楚无纠纷，如有纠纷甲方负责解决，并承担由此产生的一切后果；4.二处房屋交易后发生的各种费用由乙方负担；5.其他未尽事宜双方可另行协商。二份协议经双方签字后生效。”因出售上述二处房屋时范伟东与徐海燕系夫妻关系，故范伟东、徐海燕在甲方处签字，苏道君在乙方处签字捺印。同日，苏道君通过中国农业银行转账给徐海燕90万元购房款，范伟东向苏道君出具收据证明其已实际收到购房款，范伟东、徐海燕并向孙伟（苏道君之妻）出具委托书，委托孙伟办理上述二处房屋的过户登记事宜，该委托书经鸡西市冠中公证处公证确认。
2012年12月16日至2014年7月9日，因经营永兴公司急需资金，范伟东、徐海燕、永兴公司陆续向李杰借款1000万元，约定月利率1.5%，未约定借款期限，李杰依约向范伟东、徐海燕、永兴公司支付借款，范伟东、徐海燕为李杰出具借据，在借款人处签名捺印，并加盖永兴公司公章。借款发生后，范伟东、徐海燕、永兴公司向李杰按月还息至2014年10月2日，范伟东、徐海燕、永兴公司于2014年10月27日偿还李杰借款本金50万元。
本院查明
2014年11月24日，李杰向鸡西中院提出诉前财产保全申请。鸡西中院于当日作出（2014）鸡立保字第11-1号民事裁定，裁定：查封范伟东所有的坐落于鸡滴乡路，面积为602.28平方米，房屋产权证号为第S201100535号房屋的房籍档案；查封范伟东所有的坐落于鸡滴乡路，面积为747.59平方米，房屋产权证号为第S201100534号房屋的房籍档案。后李杰作为原告，以永兴公司、范伟东、徐海燕、范嘉昱为被告向鸡西中院提起诉讼，要求永兴公司、范伟东、徐海燕、范嘉昱共同偿还李杰借款本金950万元及自2014年10月2日起至判决指定给付之日的利息。鸡西中院于2015年2月6日作出[2015]鸡商初字第3号民事判决，判决范伟东、徐海燕、永兴公司于判决生效之日起十日内给付李杰借款本金950万元及利息（利息按月息1.5分计算，自2014年10月2日起计算至判决指定给付之日止），并驳回李杰的其他诉讼请求。范伟东、徐海燕、永兴公司到期未履行判决确定的义务，该案进入执行程序。苏道君于2015年4月21日作为案外人提出执行异议，要求解除对位于鸡西市鸡冠区西鸡西办鸡滴乡路的房屋二座（房权证号分别为：鸡冠房字第S201100534号、鸡冠房字第S201100535号）的查封并不予执行。2015年5月21日，鸡西中院经审理后作出（2015）鸡中法执异字第7号执行裁定，裁定中止对（2014）鸡立保字第11-1号民事裁定查封的坐落于鸡滴乡路面积为602.28平方米、房屋产权证号为第S201100535号房屋和面积为747.59平方米、房屋产权证号为第S201100534号房屋的执行。
李杰诉称，李杰因与范伟东、永兴公司发生债务纠纷，对范伟东所有位于鸡西市鸡冠区西鸡西办鸡滴乡路的房屋二座（房权证号分别为：鸡冠房字第S201100534号、鸡冠房字第S201100535号）申请财产保全并提起诉讼，经审理，鸡西中院作出（2015）鸡商初字第3号民事判决，判令范伟东、永兴公司于本判决生效之日起十日内给付李杰借款本金950万元及利息（利息按月息1.5分计算，自2014年10月2日起计算至判决指定给付之日止），该判决已生效，但范伟东、永兴公司未按照生效判决履行义务，李杰依法申请执行保全财产，但在执行过程中，案外人苏道君提出权属异议，认为案涉二座房屋归其所有，鸡西中院经审理后作出（2015）鸡中法执异字第7号执行裁定，裁定中止执行查封的二座房屋。李杰认为，案涉二座房屋所有权人系范伟东，苏道君基于房屋买卖合同对二座房屋享有债权，并不享有物权，苏道君与范伟东签订房屋买卖合同后，亦不存在不能进行变更登记的客观原因，故诉至法院，请求判令：1.确认位于鸡西市鸡冠区西鸡西办鸡滴乡路的二座房屋的所有权人为范伟东；2.许可对位于鸡西市鸡冠区西鸡西办鸡滴乡路的二座房屋强制执行；3.苏道君承担本案全部诉讼费用。
苏道君辩称，案涉二座房屋产权证书的所有人虽登记为范伟东，但2012年10月12日，苏道君与范伟东对案涉二座房屋已签订《购房协议》，并支付购房款90万元，苏道君对案涉二座房屋已实际占有并使用，具有排除强制执行的实体权利。因提供的过户手续不符合要求，致不能办理房屋变更登记，苏道君对此并没有过错。因此，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，苏道君作为无过错的购房人的权利应当优先保护，请求法院驳回李杰的诉讼请求。
永兴公司、范伟东辩称，2012年10月12日，范伟东与苏道君就案涉二座房屋签订的《购房协议》，系双方真实意思表示，苏道君已向范伟东实际支付购房款90万元并实际占有使用，范伟东将案涉二座房屋产权证书交付苏道君，并公证委托孙伟办理过户登记。后范伟东积极配合苏道君办理房屋过户登记，但因手续不全未能办理完成，苏道君对此无过错，故请求法院驳回李杰的诉讼请求。
一审法院认为
一审法院判决认为,此案争议的焦点为：苏道君对案涉二座房屋有无排除强制执行的实体权利，案涉二座房屋是否应予许可执行。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此苏道君有无排除执行的实体权利，主要看其是否具备三项条件：1.购房人是否已经支付全部价款；2.购房人是否实际占有；3.购房人对未办理登记手续有无过错。本案中，范伟东取得案涉二处房屋系依据鸡西市鸡冠区人民法院（2010）鸡冠执字第187-1号执行裁定，鸡西市房产管理局已向范伟东颁发房屋产权证书，故范伟东对于案涉二处房屋享有完全的所有权，有权进行出售。房屋产权证书对外具有公示、公信效力，作为购房人的苏道君有充分理由相信范伟东有权出售案涉二处房屋。签订房屋买卖协议后，苏道君全额支付购房款并已实际占有使用，双方当事人对此均无异议。且案涉二处房屋未能办理过户登记的原因系二处房屋的土地性质备案登记为集体土地，若办理变更登记需证明土地性质已转变为建设用地或者房屋买卖双方必须是集体组织成员，现房屋产权证上记载的所有权人范伟东自始并非集体组织成员，房屋性质为私有房产，房屋规划用途为文化体育娱乐，且苏道君与范伟东签订买卖合同的时间早于范伟东与李杰产生债务的时间，苏道君与范伟东之间的买卖合同不存在恶意串通、损害债权人利益的行为，故苏道君对未办理房屋登记手续无过错。因苏道君具有排除强制执行的实体权利，案涉二座房屋不应予以许可执行。判决:驳回李杰的诉讼请求。案件受理费8,232.71元，由李杰负担。
李杰向本院提起上诉，请求撤销（2015）鸡民初字第43号民事判决，依法改判支持李杰的诉讼请求，由苏道君承担一、二审诉讼费用。理由如下：1.案涉两座房屋均登记在范伟东名下，依据《物权法》第九条的规定，范伟东享有所有权，案涉两座房屋依法应当许可执行，很显然，一审判决书不予执行错误、违法；2.2012年10月12日，苏道君与范伟东针对座落于集体土地上的两座案涉房屋的买卖行为，因其违反法律、法规及国家政策的强制性规定而无效。法律、法规及国家政策均明确禁止农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设，同时强调有关部门不得为违法建造和购买的集体所有的土地上的建筑物、构筑物及其附属设施发放土地使用证和房产证。鉴于苏道君为城镇居民的客观事实，其与范伟东之间针对两座涉案房屋的买卖协议因违反法律、法规及国家政策而无效！进而说明房管部门没有为苏道君办理案涉房屋的变更登记是完全正确的，符合法律、法规及国家政策的强制性规定的。一审判决仅依据《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，审查苏道君是否具备：支付全部价款、实际占有及有无过错，而完全抛开法律、法规及国家政策针对集体土地禁止用于非农业建设的强制性规定，明显错误。对于苏道君与范伟东间无效的买卖行为，依据《合同法》第五十六条及第五十八条的规定，两座案涉房屋依法仍为范伟东所有，依法应当许可执行。
李杰在二审中提交了鸡冠商初字第248号民事判决书及（2012）鸡商终字第27号民事调解书。证明：罗以涛诉范伟东房屋买卖合同纠纷一案，范伟东认为其与罗以涛签订的买卖合同因违反了法律的强制性规定而无效。鸡西中院以合同无效，返还原物调解结案，可见，范伟东对案涉房屋不能转让给苏道君是明知的，对双方签订的协议无效也是明知的。本案中范伟东又主张其与苏道君签订的合同是有效的观点明显错误，其目的是抗拒法院的执行。
苏道君质证意见为，（2011）鸡冠商初字第248号判决书没有发生法律效力，不能认定范伟东和罗以涛之间的房屋买卖合同无效。（2012）鸡商终字第27号民事调解书中没有确认范伟东和罗以涛的合同无效，亦不能因此推定范伟东和苏道君的买卖合同无效。苏道君购买范伟东房屋的时侯并不知道该房屋的土地性质是集体所有，当时苏道君看到的房屋产权证是鸡西市房产管理局发布的商品房产权证，性质是私有房产。因此不能认定苏道君在购买行为中存在过错。苏道君也不知道在其购买房屋之前该房屋被范伟东转卖他人的行为。其不知道该房屋不能办理过户。
范伟东及永兴公司质证意见为，对证据的真实性无异议，代理人不知道具体情况，范伟东与罗以涛的诉讼中也不是范伟东出庭的。
本院认证意见为，范伟东虽然以合同无效抗辩，（2011）鸡冠商初字第248号民事判决也以合同无效支持了范伟东的观点，但该份判决并未发生法律效力，该案因罗以涛上诉而最终在二审调解结案，涉案合同无效的观点并未被确定为法律事实。且该组证据仅能证明范伟东对案涉房屋的土地性质为集体土地，不能办理过户系明知，不能证明苏道君系明知且存在过错。
本院经审理查明如下事实：
范伟东通过法院的执行程序取得案涉房屋即鸡冠房字第S201100534号房产、鸡冠房字第S201100535号房产，但上述房产未在办理房屋产权变更登记的同时办理土地变更登记，案涉房屋的土地性质自始即为集体性质土地。
本院查明的其他事实与一审认定的事实一致。
被上诉人辩称
苏道君答辩称，苏道君与范伟东之间的房屋买卖合同有效，依据《土地管理法》第63条但书条款属于依法转让，因此范伟东对其依法取得的财产再次转让，符合法律规定。苏道君对于未能办理过户不存在过错，其在购买了案涉房屋后积极进行房屋过户，办理相关手续，未能办理过户不是因为苏道君的原因，苏道君不存在过错。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应该维持原判。
范伟东及永兴公司答辩称,案涉房屋确实已卖给苏道君，过户手续也积极配合，但是没有办下来。请求驳回上诉，维持原判。
本院认为
本院认为，李杰因一审法院中止其对案涉房屋的执行申请而诉至法院，一审法院认为苏道君与范伟东间的房屋买卖协议有效且其对案涉房屋未能办理过户不存在过错而认为苏道君具有排除执行的实体权利，不应许可执行。本案争议的问题为：1.苏道君与范伟东间的关于案涉房屋买卖协议是否有效；2.苏道君对不能办理案涉房屋过户是否存在过错。
关于苏道君与范伟东间案涉房屋买卖协议是否有效的问题。案涉两座房屋的土地性质为集体所有，范伟东虽非集体组织成员，但根据《土地管理法》第六十三条的规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”范伟东通过法院的执行程序取得案涉两座房屋，故其系合法取得且已依法办理了案涉房产的房屋所有权证书。依据房屋所有权证书，范伟东有权处理案涉房屋，其将案涉房屋出售给苏道君并不违反法律的强制性规定，该协议合法有效。李杰上诉称案涉合同因违反法律的强制性规定无效的理由不成立。
关于苏道君对未能办理案涉房屋过户是否存在过错的问题。苏道君在本院审理中称其在签订案涉房屋买卖协议后多次去房管部门申请办理产权过户，因其未能提供满足过户条件的相关材料而不予办理将其申请退回，但房管部门并未出具退回申请的相关证明，故其无法举证。房管部门在调查笔录中对此未予否定。故不能认定苏道君怠于办理案涉房屋的过户。根据对房管部门的调查笔录可知，案涉房屋能够办理过户需要具备的条件为，买卖双方提供案涉房屋集体土地转变为建设用地的证明或买卖双方为该集体组织成员。苏道君不具备上述条件故房管部门不予办理过户。因案涉房屋的土地性质自始即为集体土地，范伟东也未办理土地变更登记，其在与苏道君签订案涉房屋买卖协议时，苏道君依据范伟东出示的房屋所有权证有理由相信其是案涉房屋的所有人，有权处分。故苏道君对其未能提供集体土地转变为建设用地的证明无过错。对于房管部门要求签订案涉房屋买卖合同的双方为集体组织成员才能办理产权更名的条件，因范伟东自始即为非集体组织成员，其已取得案涉房屋的所有权证，有权处分案涉房屋，故苏道君对房管部门该条件无法满足，亦无过错。综上，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，苏道君已对案涉房屋交付全部购房款，并实际占有使用，且对未能办理房产过户无过错。苏道君具有排除强制执行的实体权利，案涉二座房屋不应予以许可执行，李杰的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8,232.71元，由李杰负担。
本判决为终审判决。
