当事人信息
异议申请人（案外人）马勋寿，男，****年**月**日出生，回族，住贵州省威宁县。
申请执行人李在明，男，****年**月**日出生，汉族，住四川省泸县。
委托诉讼代理人李徽，贵州定同律师事务所 律师。特别授权代理。
被执行人马兴愿，男，****年**月**日出生，回族，住贵州省威宁县。
审理经过
本院在执行李在明申请执行马兴愿租赁合同纠纷一案过程中，案外人马勋寿向本院提出书面执行异议申请，请求中止对位于威宁县滨海大道龙城花园三期4栋Ｂ2单元202商品房的执行。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
请求情况
异议申请人马勋寿称：该宗商品房由被执行人马兴愿于2019年11月28日转卖给异议申请人，并于当日签订房屋买卖合同，成交价524800元。该商品房在中国工商银行威宁支行剩余的贷款218788.29元由异议申请人承担。自2019年12月起异议申请人向银行每月还款2882.94元，还款账户为6222082406000547616（户名：马兴愿），2020年5月，因该账户被贵院冻结，还款账户变更为6217232406001332140（户名：马勋寿）。其余310600元（含一套沙发钱）分两次支付给马兴愿，于2019年11月28日向马兴愿银行转账支付210600元，于2019年12月12日银行转账支付10000元，于2020年1月6日银行转账支付20000元，于2020年1月10日银行转账支付20000元，于2020年1月13日银行转账支付50000元。2020年1月13日付完尾款50000元后，当日，该商品房交付异议申请人。该商品房由异议申请人所有并使用，产生的物管费、电费、车位租赁费、天然气费等相关费用均由马勋寿承担，2021年3月16日，该商品房的天然气、电表用户名已变更为异议申请人，且贵院现场查封该房屋时正值异议申请人在家长，并由异议申请人转交查封裁定书给马兴愿。综上，该宗商品房的权属属于异议申请人且由异议申请人实时占有，特请求贵院中止对该商品房的执行。
本院查明
经本院审查查明，李在明与马兴愿租赁合同纠纷一案，经本院审理于2020年3月5日作出（2020）黔0526民初42号民事调解书，调解书主文：由被告马兴愿支付原告李在明租金16万元，定于2020年4月5日前支付2万元，2020年6月5日前支付6万元，2020年9月5日前支付8万元；若被告马兴愿任何一期未按时履行，原告李在明可就全部未偿还款项一次性向人民法院申请强制执行。调解书生效后，因马兴愿未履行生效法律文书确定的债务，李在明于2020年4月13日向本院申请强制执行，申请执行标的161750元，执行案号为（2020）黔0526执893号。执行中，本院于2020年5月28日作出（2020）黔0526执893号执行裁定书，裁定查封被执行人马兴愿在威宁县海边街道龙城花园4栋Ｂ2单元202号住房一套，查封期限自2020年5月28日至2023年5月28日。
另查明，2017年3月31日，贵州聚龙城房地产开发有限公司（出卖人）与马兴愿（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定马兴愿向贵州聚龙城房地产开发有限公司购买位于威宁县海边街道凤山大道与广聚路交汇处龙城花园巴黎苑4、5栋（4）Ｂ2单元2层2号房，商品房价款总金额为360455元，合同签订之日支付首期房款90455元，余款270000元银行按揭支付。2017年5月17日，马兴愿与中国工商银行股份有限公司威宁支行、贵州聚龙城房地产开发有限公司签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定马兴愿向中国工商银行股份有限公司威宁支行借款270000元并将上述房屋作为抵押。2017年7月1日，中国工商银行股份有限公司威宁支行发放贷款270000元，还款账号6222082406000547616（户名：马兴愿）。
2019年11月28日，马兴愿（出卖人）与马勋寿（买受人）签订《房屋买卖合同》，合同约定马勋寿向马兴愿购买上述房屋，房屋总价款524800元（包括装修及一套沙发），第一次付款自签约3日内支付210600元，第二次付款自签约40日内支付100000元，剩余银行按揭贷款由马勋寿按月向银行偿还。同日，马勋寿通过建设银行向马兴愿名下工商银行账户62×××10转账210600元，并分别于2019年12月12日、2020年1月6日、2020年1月10日、2020年1月13日向该账户转账10000元、20000元、20000元、50000元。同时，马兴愿自2019年12月至2020年4月每月向按揭贷款还款账户6222082406000547616（户名：马兴愿）转账2900元。2020年5月6日，因上述还款账户被本院冻结，马兴愿与马勋寿共同到银行变更还款账户为6217232406001332140（户名：马勋寿），自2020年5月至今，马勋寿每月向变更后的还款账户转账2900元。房屋于2020年1月13日交付给马勋寿后，相应的物业管理费、电费、供用气费用均由马勋寿实际支付，房屋查封之前马勋寿已合法占有房屋。
根据威宁县不动产登记中心查询结果显示：位于威宁县海边街道凤山大道与广聚路交汇处龙城花园巴黎苑4、5栋（4）Ｂ2单元2层2号房屋的权利人为马兴愿，不动产权证书／证明号为黔（2017）威宁自治县不动产证明第0001156号，面积为117.95㎡，登记状态为预告、预抵，登记时间为2017年4月17日。
以上事实有异议申请人提供的商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、房屋买卖合同、银行交易明细、工商银行出具的情况说明、物业管理费预收单、电费明细、供用气合同、物业管理公司出具的情况说明、本院作出的（2020）黔0526民初42号民事调解书、（2020）黔0526执893号执行裁定书、本院询问笔录等证据在卷予以证实。
本院认为
本院认为，本案系案外人马勋寿对预告登记在被执行人马兴愿名下的位于威宁县海边街道凤山大道与广聚路交汇处龙城花园巴黎苑4、5栋（4）Ｂ2单元2层2号房屋主张权利提出的排除执行异议，本案的争议焦点是案外人马勋寿对案涉房屋是否享有足以排除执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，案外人马勋寿于本院查封案涉房屋前与被执行人马兴愿已签订合法有效的房屋买卖合同，已支付除银行按揭贷款之外的全部购房款，并按照合同约定每月向银行偿还按揭贷款。根据物业费、电费、供气费凭证可证明案外人马勋寿已实际合法占有案涉房屋，因案涉房屋还未办理权属登记仅进行预告登记且有预抵押登记，未办理过户登记并非马勋寿自身原因。因此，案外人马勋寿的异议主张符合上述法律规定关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，案外人马勋寿对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其异议理由成立，对其请求本院予以支持。
据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
本案裁判结果
中止对位于威宁县海边街道凤山大道与广聚路交汇处龙城花园巴黎苑4、5栋（4）Ｂ2单元2层2号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
