当事人信息
原告：浠水天泽物业服务有限公司，住所地浠水经济开发区闻一多大道南十四号，统一社会信用代码914211255824753715。 法定代表人：朱维山，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙林澜，湖北文赤壁律师事务所 律师，代理权限为特别授权。 被告：陈丽平，女，****年**月**日出生，汉族，湖北省浠水县人，住， 被告：王文祥，男，****年**月**日出生，汉族，湖北省浠水县人，住，
审理经过
原告浠水天泽物业服务有限公司（以下简称天泽物业公司）诉被告陈丽平、王文祥物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天泽物业公司的委托诉讼代理人孙林澜，被告陈丽平、王文祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告天泽物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告交纳2017年1月1日至2019年12月31日物业管理服务费6582元；2、判决被告支付逾期交纳物业费的违约金3400元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月30日，被告与天泽（浠水）置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，被告购买天泽富贵家园小区第17幢403号房屋。在该合同附件《前期物业服务合同约定内容》约定，选聘浠水天泽物业管理有限公司（原告公司前称）对天泽富贵家园小区提供前期物业管理服务，业主应当按期向物业公司交纳物业费。未按时足额交纳的，按每日千分之三的标准向物业公司支付违约金。2015年4月9日，该房屋交付被告使用。2019年12月31日，原告退场，原告为被告提供物业服务自交房之日起至2019年12月31日止。被告的房屋面积为138.48平方米，物业费收费标准为1.32元/㎡，现被告未交2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费6582元，原告多次催告被告交纳，但被告仍拒不交纳。综上，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告陈丽平、王文祥辩称，我从买房起交了两年物业费，后来小区里开了一个茶楼，后改为餐馆，餐馆的烟囱常年对着我家里熏，家里居住的老人和小孩都受到了影响，老人得了支气管炎，家里的东西都被熏了。我找了物业的人，但是一直没有解决这件事，所以我才没有交物业费。 原告围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院认定如下：原告营业执照、法定代表人身份证、被告身份证复印件、《浠水县物价局文件》、《房屋买卖合同》、《前期物业服务合同》、业主基本情况表、催收物业费通知等，被告对其无异议。本院予以确认并在卷佐证。 被告根据答辩意见提交了照片3张，拟证明其房屋受楼下餐馆烟熏的事实。原告质证不清楚。本院认为，被告提供的证明材料所证明的内容，应结合其他证据予以认定。
本院查明
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年8月30日，被告陈丽平、王文祥夫妻与天泽（浠水）置业投资有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买天泽富贵家园第17幢403号房屋，房屋建筑面积为138.48㎡。《商品房买卖合同》附件五《前期物业服务合同约定内容》，合同第一条约定：物业服务公司提供的前期物业服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。第二条约定：本物业管理区域物业服务收费为包干制：即物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业公司始终按照物价局、房地产管理局颁发的文件标准收取物业费，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈亏均由物业公司承担。第三条约定：业主应当按房屋买卖合同约定的自房屋交付之日起交纳物业服务费。物业费按年交纳，业主或物业使用人应在物业公司告知之日起每年第一个月5日前履行交纳义务。第八条违约责任约定：1.开发公司、业主或物业使用人违反本合同第二条、第三条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向物业公司支付违约金。2.以下情况物业公司不承担责任：因不可抗力导致物业管理服务中断的；物业公司已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；因维修养护物业共有部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；因非物业公司责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。被告陈丽平、王文祥从2017年1月1日至2019年12月31日期间共计拖欠36个月的物业费未付。 同时查明，根据浠水县物价局浠价规（2014）49号关于天泽小区物业综合管理服务收费标准批复，浠水天泽富贵家园的电梯房物业费基准价为每月每平方米1.2元，可按基准价上浮10%下浮不限执行。综合管理服务费：包括清洁及保洁；绿化养护；秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水等共用设施设备运行小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等；电梯房已含电梯、二次供水设施运行及维护费。
本院认为
本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，故该物业管理服务合同合法有效，对原告和全体业主均具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。本案被告已实际接受了原告提供的物业服务，原告向被告收取每月每平方米1.32元的物业费没有违反相关法律法规规定，被告应遵循民事活动诚实信用原则，按照规定标准清偿下欠的物业费。原告请求被告支付逾期交纳物业费的违约金，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，书面催交是原告的义务，而原告提交的证据显示原告2020年4月15日才开始书面催交，其请求支付书面催交前的违约金，不符合法律规定，本院不予支持。被告辩称其房屋受楼下餐馆烟熏，原告未尽到物业管理服务的义务，故不应支付物业费。本院认为，物业管理是指业主通过选取物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施、相关场地进行维修、养护、管理所进行的相关活动。双方当事人之间存在事实上的物业管理服务关系，但由于双方并未对业主私人财产的保管、保护进行特别约定，故对被告辩解的意见不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第六条，《物业管理条例》第二条、第七条的规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告陈丽平、王文祥于本判决生效之日起10日内给付原告浠水天泽物业服务有限公司从2017年1月1日至2019年12月31日物业服务费6582元； 二、驳回原告浠水天泽物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告陈丽平、王文祥负担，被告负担部分限于上述付款时一并付清。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。
审判人员
审判员 余国华
裁判日期
二〇二一年四月二十二日
审判辅助人员
书记员 甘 婵
