当事人信息
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原告：贾玉虎，男，****年**月**日出生，汉族，山西省大同市人，住大同市。
委托诉讼代理人：李善求，男，山西星瑞律师事务所 律师。
被告：朔州市明禾房地产开发有限公司。
法定代表人：晋红叶，职务经理。
委托诉讼代理人：裴化军，男，北京博贤律师事务所 律师。
审理经过
原告贾玉虎与被告朔州市明禾房地产开发有限公司（下称明禾公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的明禾小区公寓楼4单元5层502号房屋《预订协议》、明禾小区6号楼2单元3层302号房屋《预订协议》有效；2.判令上述两套房屋所有权归原告；3.判令明禾小区3号楼10号车库、5号楼11号车库、4号楼5号车库的使用权归原告。事实与理由：2015年5月14日，原告向被告缴纳了明禾小区公寓楼4单元502号房屋和6号楼2单元302号部分购房款，被告出具了收款收据，并加盖了财务章。5月15日，原、被告签订了两份《预订协议》，被告将上述两套房屋出售给原告，原告支付了水电、物业等费用。2015年5月17日，原告又向被告购买明禾小区3号楼10号车库、5号楼11号车库、4号楼5号车库，被告向原告出具了相关收据。2015年6月9日，被告将两套房屋及三个车库交付原告。2017年被告将公寓楼4单元5层502号房屋出售给他人，虽经法院判决，被告仍阻挠原告对房屋的占有，公然声称不认可、不履行《预订协议》，被告严重违反诚信原则，故原告起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告辩称，原告起诉确认合同效力，不能附加其他诉讼请求。原、被告之间签订《预订协议》目的是将来签订正式协议，不具有商品房买卖的主要内容，不是商品房买卖合同，被告也明确不与原告签订正式合同。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
本院查明
当事人围绕诉讼请求提交了《预订协议》、收款收据、银行交易凭证、苏子强和贾培录的证明、签名表等证据，经开庭质证和本院的审查，本院确认下列事实：被告明禾公司系房地产开发企业，在开发明禾小区项目期间，公司经营出现异常。案外人苏子强于2013年向被告订购明禾小区公寓楼4单元5层502房屋，当时交付了部分购房款94977元；案外人梁敏订购了6号楼2单元302号房屋，交付购房款127616元，后因不能办理房屋按揭等方面原因，2015年5月份，经有关部门组织案外人及原、被告协商，由原告给付苏子强94977元、给付梁敏127616元，被告与两案外人解除了购房合同，5月14日，被告分别向原告出具了收购房款94977元、127616元的两份收据。5月15日，被告与原告就上述房屋签订两份《预订协议》，协议主要内容为原告自愿认订被告开发的明禾公寓楼4单元5层西门（502），房屋建筑面积98.82平方米，建筑面积单价每平米2985元，总价294978元（另一份为6号楼2单元3层西门（302），建筑面积103.27平方米，单价每平米3235元，总价334078元），房屋交付内容：毛墙、毛地、地暖、外墙保温、塑钢中空玻璃、防盗门、水电暖气入户，被告统一办大红本（费用自付）。《预订协议》盖有被告公司印章及当时法人代表贾培录私章。当天，被告向原告分别出具了收取每套房屋下欠房款的收据及缴纳装修保证金、家用水表、电表、物业费、天然气入户费、电视初装费、装修垃圾清理费、公共设施维修基金等费用收据。2015年5月17日，被告又出具了原告购买明禾小区3号楼10号车库收据，价款210420元；购买5号楼11号车库收据，价款217920元；购买4号楼5号车库，价款210420元。同时，被告另出具了三个车库相关配套费用收据。2015年6月9日，原告领取了单元楼房的钥匙，并在领钥匙签名表上签字。庭审中，原告称购买上述房屋及车库的款项，除给付苏子强、梁敏现金或转账外，其他均为抵顶之前被告向原告的借款。
本院认为
本院认为，一、就两份《预订协议》的效力问题。该协议系在被告公司经营异常的情况下，解除了与案外人苏子强、梁敏的购房合同，并由原告返还了二人的购房款后与原告订立的协议，是双方真实的意思表示，且协议内容具体，涉及价款、位置、权利义务等主要条款明确，故该协议有效，对原告的第一项诉讼请求本院予以支持。二、就原告要求确认公寓楼4单元5层502号房屋、6号楼2单元302号房屋所有权问题。根据我国相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转移应当依法登记。上述两套房屋未经不动产登记部门依法登记，法院不应也无权代替行政行为直接根据合同确认房屋所有权的归属，故对原告的第二项诉讼请求本院不予支持。三、就原告主张三个车库的使用权问题。被告向原告出具了收取房款的收据，双方实质上对车库的使用权已达成一致意见，原告即对车库享有使用的权利。被告认为公司之前未向原告借款，当时不是真实的交付房款，但被告不能提交确凿的证据证明自己的主张，也无证据否定被告公司出具收款收据的行为，原告该项诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
本案裁判结果
1原、被告于2015年5月14日签订的明禾小区公寓楼4单元5层502号房屋《预订协议》、明禾小区6号楼2单元3层302号房屋《预订协议》有效。
2原告对明禾小区3号楼10号车库、5号楼11号车库、4号楼5号车库享有使用权。
3驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费300元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省朔州市中级人民法院。
