当事人信息.btn_margin
上诉人：新疆大有房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91659005552418341U，住所地新疆北屯市正阳路895-1-1室。
法定代表人：贺敏达，执行董事。
委托诉讼代理人：金庆梅，女，1970年10月15 日出生，住 新疆北屯市 。
委托诉讼代理人：王丽娜，女，****年**月**日出生，住 新疆北屯市 。
被上诉人：史家武，男，****年**月**日出生，住 新疆阿勒泰市 。
被上诉人：李明，男，****年**月**日出生，住 新疆阿勒泰市 。审理经过 上诉人新疆大有房地产开发有限责任公司（以下简称大有公司）因与被上诉人史家武、李明房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2020）兵1001民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人大有公司的委托诉讼代理人金庆梅、王丽娜，被上诉人史家武、李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人诉称 大有公司上诉请求：撤销新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2020）兵1001民初28号民事判决，改判上诉人不承担退还史家武购房款150 000元，并以150 000元为基数按照年利率6.525%的标准支付2017年6月2日至购房款退还完毕之日的利息损失，或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定李明与大有公司之间成立表见代理关系依据不足。史家武与李明签订的明润花园住宅认筹意向书，并非商品房买卖合同，大有公司与史家武之间并不存在房屋买卖合同事实。史家武所交付的150 000购房款，收款人系李明，是李明的个人行为，大有公司并未授权李明出售涉案房屋，既然李明不能向史家武提供房屋，应由李明返还史家武购房款，与大有公司无关。史家武向法庭提交的大有公司总经理贺万军签字的《申请》中，贺万军写到“加一个减一个”，意思是李明给大有公司退一套房屋，贺万军才能给史家武安排房屋，但是李明没有给大有公司退一套房屋，大有公司给史家武安排房屋的条件没有成就，就不能说大有公司同意给史家武调换房屋。综上，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人辩称 史家武辩称，不认可上诉人的上诉请求及事实理由。
李明辩称，不认可上诉人的上诉请求及事实理由，具体意见与一审一致，请求人民法院依法裁判。一审原告诉称 史家武向一审法院起诉请求：1.请求解除史家武与大有公司、李明之间的房屋买卖合同；2.判令大有公司、李明返还购房款200 000元；3.判令大有公司、李明按照已付购房款承担赔偿责任200 000元；4. 大有公司、李明承担本案诉讼费用。一审法院查明 一审法院认定事实：2016年9月10日，大有公司与李明签订《北屯明润花园小区二期工程项目施工承包合同》，约定李明以包工包料方式承建大有公司开发的北屯明润花园小区二期工程6、9、10号楼工程，大有公司欠李明的工程款支付方式为全额抵扣明润花园二期项目在建工程8号楼一至四单元2-6层、6、7、9、10号楼部分住宅和门面，价格以现金价抵扣结算。2016年10月30日，史家武与阿勒泰市阿苇滩镇蓝天工程队签订《明润花园住宅认筹意向书》，约定将该小区10号楼4单元301室房屋出售给史家武。建筑面积116.59平方米，认筹单价2850元/平方米，认筹成交价332 281.5元。同时约定史家武先付认筹金200 000元，交钥匙时付清剩余房款。史家武实际向李明交纳房款150 000元，以李明欠付史家武的劳务费抵作房款50 000元，2016年11月10日李明向史家武出具《收据》一份，载明收到史家武房款贰拾万元。2017年6月2日大有公司将涉案房屋销售给他人并办理了备案登记手续。史家武因结婚急需住房，2018年11月30日向大有公司提出申请，将瑞祥小区22号楼5单元502室房屋出售给史家武，大有公司总经理贺万军在该申请上签字批示。2019年4月16日大有公司作为甲方，史家武作为乙方，双方签订《暂住协议书》，约定大有公司将瑞祥小区23号楼2单元501室房屋交由史家武暂住。此房不用于抵账，房产权归大有公司所有，史家武暂住时间不超过2年。另查明，阿勒泰市阿苇滩镇蓝天工程队成立于2011年3月17日，法定代表人李明，2018年6月29日已注销。再查明，因小区合并，明润花园小区10号楼变更为瑞祥小区23号楼。一审法院认为 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.李明与大有公司是什么关系，即涉案房屋的出卖方是谁？ 2. 史家武要求与大有公司、李明解除合同并由大有公司、李明退还购房款及承担赔偿责任的诉讼请求是否合法有据，能否支持？
争议焦点一，李明与大有公司是什么关系，即涉案房屋的出卖方是谁？史家武主张李明与大有公司系代理关系，大有公司对此予以否认。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中李明与大有公司签订的《北屯明润花园小区二期工程项目施工承包合同》第八条第2款约定，大有公司欠李明的工程款支付方式为全额抵扣明润花园二期项目在建工程8号楼一至四单元2-6层、6、7、9、10号楼部分住宅和门面，价格以现金价抵扣结算。李明实际出售房屋达六七十户之多，大多数已入住并办理登记备案手续。本案史家武到大有公司咨询买房事宜，大有公司售房部工作人员告知可从李明处购买，且楼层更好。2017年大有公司将涉案房屋出售给他人并办理备案登记手续，史家武因结婚急需住房，2018年11月30日向大有公司提出申请，将瑞祥小区22号楼5单元502室房屋出售给史家武，大有公司总经理贺万军在该申请上签字批示。2019年4月16日大有1司与史家武签订《暂住协议书》，约定大有公司将瑞祥小区23号楼2单元501室房屋交由史家武暂住。可见，大有公司对李明销售房屋的行为知情，且在协调为史家武换房。综上，李明销售房屋抵扣大有公司欠付的工程款，在客观上具有代理权的表象，史家武在主观上善意且无过失地相信李明具有代理权。因此李明与大有公司系表见代理关系，李明为代理人，大有公司为被代理人。李明代为销售房屋并收取房款，其行为后果应当由被代理人即大有公司承担。因此涉案房屋的出卖方应认定为大有公司。本院查明 争议焦点二，史家武要求与大有公司、李明解除合同并 由大有公司、李明退还购房款及承担赔偿责任的诉讼请求是否合法有据，能否支持？《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”庭审中大有公司认可已将涉案房屋销售给他人并办理备案登记手续，史家武所签房屋买卖合同的合同目的已经不能实现。因此，史家武有权要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，史家武要求与大有公司、李明解除合同并退还购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。鉴于史家武实际缴纳的购房款数额为150 000元，剩余50 OOO元系李明欠付的劳务费抵作房款，故大有公司应退还史家武购房款数额为150 000元。至于李明欠付史家武劳务费抵作房款的50 000元费用，系劳务合同关系产生，与本案并非同一法律关系，史家武可另案主张。至于史家武要求大有公司、李明按照购房款承担200 000元赔偿责任的诉讼请求，其依据的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2020年12月23日修订，删除了“无法取得房屋的买受人可以请求出卖人不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的相关条文。修订后的解释第十四条第二款规定：“合同没有约定违约金或者数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款罚息利率为借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。经查询，中国人民银行2017年贷款基准利率一年期年利率为4.35%,加收50%的罚息利率为6.525%。大有公司2017年6月2日将房屋出售给他人即构成违约。史家武交纳部分房款后，合同目的无法实现，资金被占用期间确有损失，一审法院确定大有公司以史家武实际交纳房款150 000元为基数，按照年利率6.525%的标准支付自2017年6月2日起至购房款退还完毕之日的利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款之规定，判决：一、解除史家武与新疆大有房地产开发有限责任公司2016年10月30日签订的商品房买卖合同；二、新疆大有房地产开发有限责任公司于本判决生效起十日内向史家武退还购房款150 000元，并以150 000元为基数按照年利率6.525%的标准支付2017年6月2日起至购房款退还完毕之日的利息损失；三、驳回史家武的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由史家武负担3937元，由新疆大有房地产开发有限责任公司负担3363元。
本院二审期间，当事人围绕上诉人请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人大有公司提供证据如下：1、史家武《十师北屯市群众来访登记表》、《不予受理告知书》及送达回证各一份；2、大有公司与史家武签订的《明润花园住宅认筹意向书》一份，李明代表大有公司签字；3、有李明、王海红、大有公司参加的信访局调解会议记录一份；4、李明出具欠条一份。以上证据共同证实李明向王海红售房的行为是其个人行为，与大有公司无关。经质证，李明对证据1认为其不清楚，对证据2认可系其所签，证据3认可参加该会议，证据4认为与本案无关。史家武质证意见与李明一致。本院经审核，对该组证据真实性认可，证明目的不认可。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为 本院认为，本案争议的焦点为：史家武要求解除与大有公司的购房合同并由大有公司退还购房款及承担赔偿责任的诉讼请求是否有事实和法律依据。李明与大有公司签订的《北屯明润花园小区二期工程项目施工承包合同》第八条第2款约定，大有公司欠李明的工程款支付方式为全额抵扣明润花园二期项目在建工程8号楼一至四单元2-6层、6、7、9、10号楼部分住宅和门面，价格以现金价抵扣结算。李明实际出售房屋达六七十户之多，大多数已入住并办理登记备案手续。李明销售房屋抵扣大有公司欠付的工程款，在客观上具有代理权的表象，史家武在主观上善意且无过失地相信李明具有代理权。因此李明与大有公司系表见代理关系，李明为代理人，大有公司为被代理人。李明代为销售房屋并收取房款，其行为后果应当由被代理人即大有公司承担，因此涉案房屋的出卖方应认定为大有公司。庭审中大有公司认可已将涉案房屋销售给他人并办理备案登记手续，史家武所签房屋买卖合同的合同目的已经不能实现。因此，史家武有权要求解除合同，并由大有公司退还购房款及承担赔偿责任。
综上所述，大有公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：本案裁判结果驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3 300元，由上诉人新疆大有房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。审判人员 审 判 长 徐 雷
审 判 员 蓝文瑜
审 判 员 刘文胜裁判日期 二〇二一年七月三十日审判辅助人员 法官助理 常亚南
书 记 员 董聪聪
