当事人信息
异议人（案外人）：中冶置业（青岛）有限责任公司。
法定代表人：张东歧，总经理。
委托代理人：刘宝宏，山东润世律师事务所 律师。
申请执行人：青岛青房融资担保集团有限公司。
法定代表人：刘涛，执行董事。
被执行人：刘君明
被执行人：于金秀
审理经过
本院在执行申请执行人青岛青房融资担保集团有限公司与被执行人刘君明、于金秀追偿权纠纷一案中，案外人中冶置业（青岛）有限责任公司（以下简称中冶置业公司）以其对法院执行标的物即位于青岛市城阳区产（以下简称案涉房产）享有实体权利请求排除执行。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
请求情况
异议人中冶置业公司提出执行异议称，执行法院对刘君明预购登记的案涉房产进行了预查封，因刘君明不能偿还按揭贷款，我公司被判令对贷款承担担保责任，代偿后，我公司起诉刘君明解除商品房预售合同，经青岛市城阳区人民法院审理作出（2018）鲁0214民初7124号民事判决书，解除了我公司与刘君明的商品房预售合同并退还房屋。依据上述生效判决，我公司向首轮预查封的青岛市即墨区人民法院提起执行异议和执行异议之诉，经审理作出（2020）鲁0282民初3627号民事判决书，判决解除对案涉房产的查封且不得执行。现首轮查封已解除，我公司依次向轮候查封的执行法院提出执行异议，请求解除对案涉房产的预查封并终止执行。
异议人中冶置业公司提交的证据如下：证据一：青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初7124号民事判决书。证据二：青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初3627号民事判决书。证据三：案涉房产《不动产权登记簿》。证据四：（2019）鲁0214执2630号《函》，内容为青岛市城阳区人民法院因执行（2018）鲁0214民初7124号民事判决书判决的案涉房产备案及预告登记撤销手续，要求青岛市即墨区人民法院解除对案涉房产的查封。证据五：青岛市城阳区人民法院（2021）鲁0214执异88号执行裁定书。异议人中冶置业公司还提供了案例打印件表达其他案例的处理意见。
原告诉称
申请执行人青岛青房融资担保集团有限公司发表意见称：我公司于2013年即提起诉讼和查封了案涉房产，中冶置业公司提起案涉房产的诉讼是2018年，远远晚于我公司申请查封案涉房产的时间，我公司保全案涉房产是善意的，解除对案涉房产的查封将不能保障我公司的利益。中冶置业公司自述在2015年就代偿了欠款，但拖到2018年才起诉，怠于行使自己的权利，不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能排除执行。请求对案涉房产继续执行。
查明，2014年8月1日，本院对青岛青房融资担保集团有限公司与刘君明、于金秀追偿权纠纷一案作出（2013）北民初字第2971号民事判决书，判令刘君明应给付青岛青房融资担保集团有限公司垫付借款52,327.94元及利息等，于金秀承担连带还款责任。该案诉讼中，本院作出财产保全民事裁定书，因案涉房产已办理了预告登记且登记的权利人为刘君明，本院于2013年11月22日对案涉房产实施了预查封并保持续封至今。青岛青房融资担保集团有限公司向本院申请执行后，本院于2015年1月21日以（2015）北执字第436号立案执行。
本院查明
2019年2月13日，青岛市城阳区人民法院对中冶置业公司诉被告刘君明、第三人上海浦东发展银行股份有限公司青岛市南支行房屋买卖合同纠纷一案作出（2018）鲁0214民初7124号民事判决书，查明，中冶置业公司与刘君明于2010年6月18日签订商品房预售合同，约定刘君明购买中冶置业公司开发的案涉房产，合同总价为1,296,219元，首付款为396,219元，银行按揭贷款为90万元。2010年7月20日，案涉房产办理了预售商品房买卖预告登记，权利人为刘君明。2010年11月17日，浦东银行青岛市南支行与刘君明、中冶置业公司签订按揭贷款合同，约定刘君明向浦东银行青岛市南支行贷款90万元，以案涉房产为抵押担保，中冶置业公司承担阶段性连带保证责任。2010年11月23日，浦东银行青岛市南支行按照合同约定将贷款90万元发放至指定账户，案涉房产办理了预售商品房抵押权预告登记，权利人为浦东银行青岛市南支行。2016年6月29日，因刘君明逾期还款，浦东银行青岛市南支行诉至青岛市市南区人民法院，经审理于2017年8月5日作出（2016）鲁0202民初4708号民事判决书，判令刘君明向浦东银行青岛市南支行偿付借款本金870,286.61元及利息等。因刘君明未按时偿还贷款，中冶置业公司于2014年6月至2016年3月期间通过案外人向刘君明银行账户转账合计179,939.12元。为履行（2016）鲁0202民初4708号民事判决书，中冶置业公司通过案外人向浦东银行青岛市南支行转账合计1,076,245.14元。（2018）鲁0214民初7124号民事判决书确认中冶置业公司与刘君明于2010年6月18日签订的商品房预售合同于2018年12月28日解除，判令刘君明协助中冶置业公司办理案涉房产商品房预售合同的备案及预告登记撤销手续，判令刘君明将案涉房产腾退给中冶置业公司、中冶置业公司应返还刘君明购房款1,116,279.88元，判令刘君明应支付中冶置业公司代偿款、保险费、违约金共计1,144,426.26元，扣除中冶置业公司应返还刘君明的购房款1,116,279.88元，刘君明还应支付中冶置业公司28,146.38元，应于判决生效后十日内付清，驳回中冶置业公司其他诉讼请求。
2020年10月26日，青岛市即墨区人民法院对中冶置业公司诉被告董延庚、第三人刘君明执行异议之诉一案作出（2020）鲁0282民初3627号民事判决书，因执行董延庚申请执行刘君明民间借贷纠纷一案，该院于2013年3月5日查封了案涉房产等三处不动产，中冶置业公司提出执行异议，该院以（2019）鲁0282执异167号执行裁定予以驳回，中冶置业公司提起执行异议之诉，经审理判决解除对案涉房产等三处不动产的查封，不得对该三套房屋进行执行，驳回中冶置业公司其他诉讼请求。
中冶置业公司在刘世文申请执行刘君明民间借贷纠纷一案中提出执行异议，陈述的事实与理由以及提交的证据与本次异议基本一致，青岛市城阳区人民法院审查后于2021年6月11日作出（2021）鲁0214执异88号执行裁定书，裁定解除对案涉房产等三处不动产的预查封。
在先的预查封措施分别解除后，本案即（2013）北民初字第2971号案件审理中财产保全对案涉房产的预查封、即进入（2015）北执字第436号案件中自动转为执行程序的预查封，成为对案涉房产的首位预查封措施。中冶置业公司即在本案提起案外人排除执行异议。
本院认为
本院认为：
一、2020年12月23日修正的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
异议人中冶置业公司对案涉房产主张实体权利并请求排除执行，依据上述法律规定，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，不服异议裁定的，可依照2020年12月23日修正的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十五章、2020年12月23日修正的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》的规定提起执行异议之诉在诉讼程序中主张权利。2020年12月23日修正的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。
二、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院可以进行预查封。2020年12月23日修正的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。
已经发生法律效力的青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初7124号民事判决书，确认中冶置业公司与刘君明于2010年6月18日签订的商品房预售合同于2018年12月28日解除，判令刘君明协助中冶置业公司办理案涉房产商品房预售合同的备案及预告登记撤销手续，判令刘君明将案涉房产腾退给中冶置业公司，购房款与代偿款等折抵后刘君明还应支付中冶置业公司28,146.38元。依照上述法律规定，案外人中冶置业公司对案涉房产享有实体权利且能够排除执行。同时，上述生效判决已经判令撤销案涉房产商品房预售合同的备案及预告登记，判令刘君明将案涉房产腾退给中冶置业公司，本案对案涉房产的查封已经失去物权基础，案涉房产不应再属于被执行人刘君明的可供执行财产。
三、2020年12月23日修正的《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项规定，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。第三百一十六条规定，人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。
依照上述法律规定，案外人排除执行异议成立的，执行异议审查程序中不对执行标的物直接予以解除查封，依照上述法律规定办理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、2020年12月23日修正的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项、2020年12月23日修正的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、2020年12月23日修正的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下：
本案裁判结果
一、案外人中冶置业（青岛）有限责任公司对被执行人刘君明购买的位于青岛市城阳区产提出的执行异议成立。
二、（2015）北执字第436号执行案件及其恢复执行案件对上述案涉房产中止执行。
不服本裁定的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院起诉。
