当事人信息
上诉人（原审原告）：陈庆香，女，****年**月**日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。 委托诉讼代理人：吴胜军，湖南风云律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：周国顺，男，****年**月**日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。系上诉人陈庆香的丈夫。 被上诉人（原审被告）：湖南梅尼超市股份有限公司，住所地湖南省张家界市经济开发区C区。 法定代表人：吴红梅，系董事长。 委托诉讼代理人：徐云，男，****年**月**日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区，系该公司法务部主管。 原审第三人：张家界市永定区农机事务中心，住所地湖南省张家界市永定区崇文路88号。 法定代表人：田林，系主任。 委托诉讼代理人：张建春，湖南澧滨律师事务所 律师。
审理经过
上诉人陈庆香因与被上诉人湖南梅尼超市股份有限公司（以下简称湖南梅尼公司）、原审第三人张家界市永定区农机事务中心（以下简称永定区农机中心）排除妨害纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2021）湘0802民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
陈庆香上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈庆香的合理诉讼请求即从2021年11月19日起收回诉争门面；并判决本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、陈庆香在一审中所提诉讼请求属于综合性诉讼请求，包括收回门面、排除妨害、恢复原状，一审将本案定性为排除妨害纠纷不当，且仅对排除妨害进行判决，形成漏判。二、根据一审查明的事实，湖南梅尼公司以“买卖不破租赁”阻止陈庆香收回门面，最多只能到2021年11月18日即第一份租赁合同《鑫旺商业城商场租赁合同》租赁期满止，第二份续租合同《商铺租赁合同》再延长十八年租赁期对诉争门面无效。一审判决书将陈庆香收回门面诉讼请求限定在有效合同的租赁期内还可以，但将租赁期满后陈庆香收回门面的诉讼请求也一同驳回不当，若湖南梅尼公司在租赁期满后不愿意退还门面，陈庆香欲通过诉讼维权，根据“一事不再理”原则，人民法院将不会再行立案，等同于将陈庆香收回门面的诉求永远堵住，实质上亦等同于否定了陈庆香合法有效的不动产权证。故请求依法改判。
被上诉人辩称
湖南梅尼公司辩称：陈庆香的三项诉讼请求实质都是排除妨害，湖南梅尼公司基于租赁合同依法取得了诉争门面的使用权，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈庆香的上诉，维持原判。
原审第三人述称
永定区农机中心述称：一、一审驳回陈庆香的诉讼请求是基于诉争门面的租赁合同期限未届满，并不影响陈庆香的后续权利；二、其与湖南梅尼公司之间的租赁合同的范围是延续之前鑫望公司与湖南梅尼公司所签订租赁合同的范围，但因为当时未取得不动产权证，其对租赁范围具体界址不清楚。 陈庆香向一审法院起诉请求：判令被告向原告退还坐落于张家界市永定区永定办事处解放居委会（鑫望置业）110号门面（权属证书为湘〔2020〕张不动产权第0××2号不动产权证书），排除妨碍，并恢复原状（即恢复门面原有的与梅尼超市的隔断墙以及卫生间）。
一审法院查明
一审法院认定事实：2015年3月2日，湖南梅尼公司吸收合并张家界梅尼商贸有限公司,并办理了工商变更登记手续。诉争的鑫望置业110室门面坐落于原张家界市永定区××市场××内（现位于梅尼超市第一层），自2003年起至今由湖南梅尼公司租赁使用，最初该门面未与其他租赁面积隔开，途中湖南梅尼公司将其隔断成独立门面对外出租，2020年5月份许，湖南梅尼公司将该门面收回用作其经营的梅尼超市的消防通道。 2004年1月5日，张智程为购买诉争门面与鑫望公司签订了《商品房买卖合同》一份，该合同载明，商品房销售依据为张预许字第2004第03号商品房预售许可证，房屋价款为20万元。张智程已取得了诉争门面的不动产权证书，其权属证书编号为湘（2016）张不动产权第0××4号。该不动产权证书记载：权利人为张智程，坐落于永定区××路××号××室，建筑面积为52.35㎡，共有宗地面积为2946.8㎡。2020年6月5日，张智程以310万元价款将诉争门面出卖给原告陈庆香，双方签订了《门面销售协议》一份，2020年6月8日陈庆香取得该诉争门面不动产权证书，该权属证书编号为湘（2020）张不动产权第0××2号。 2003年6月15日，鑫望公司作为出租方（甲方）与张家界梅尼商贸有限公司作为承租方（乙方）签订《鑫旺商业城商场租赁合同》一份。该合同约定：第一条租赁地点及面积（附商场平面红线图）。租赁地点为鑫望公司第一期开发建设的鑫旺商业城东临人民电影院围墙，南临解放路，西临水电局，北临农机局宿舍，商住楼中第一层约1800㎡，第二层约3200㎡，合计约5000㎡。第三条租赁期限。双方一致同意租赁期为18年，自2003年11月18日至2021年11月18日止。此外双方还就租金及支付方式、转租及违约责任等进行了约定。该合同附件《商场租赁面积红线示意图》用红线画出了租赁商场的范围，该图并载明“该图作为租赁合同附件〈一〉。2003年6月15日”，鑫望公司、张家界梅尼商贸有限责任公司均在该图纸注明内容上加盖了印章。 2019年7月9日，永定区农机中心（甲方）与鑫望公司（乙方）、湖南梅尼公司（丙方）签订一份《关于〈新峰商场第一层商场承租协议〉的后期履行协议》。该协议载明，2001年10月23日甲、乙双方签订了《新峰商场第一层商场承租协议》。在甲方见证下，乙方同丙方（原为张家界梅尼商贸有限公司）于2003年6月15日签署了《鑫旺商业城商场租赁合同》，现经三方协商达成协议如下：1.乙方将《新峰商城第一层商场承租协议》的全部权利义务转给丙方。2.甲、丙两方均同意继续履行原协议及有关文书的约定，具体协议与文书以附件为准，原合同及相关法律文书继续有效直至期满。3.乙、丙双方自2019年7月1日起不再履行原《鑫旺商业城商场租赁合同》涉及的一楼的权利和义务（涉及二楼的部分继续履行），乙方与丙方进行财务结算，与甲方无关。4.本协议履行的时间为2019年7月1日至2021年12月31日，期满后的优先承租权归丙方享有，甲、丙双方另行签订租赁协议。5.本协议签订后的租金由丙方付给甲方，该条并就应付租金的具体金额进行了约定。6.本协议生效后即视为乙方自愿解除原与甲方的租赁关系。永定区农机中心与湖南梅尼中心均在《鑫旺商业城商场租赁合同》的附件《商场租赁面积红线示意图》上加盖了印章。该合同签订后，湖南梅尼公司将房屋租金依约支付给了永定区农机中心。 2019年8月16日，永定区农机中心作为出租方（甲方）与湖南梅尼公司作为承租方（乙方）签订了《商铺租赁合同》一份。该合同约定：1.甲方将位于鑫望公司开发建设的鑫旺商业城内，东临人民电影院围墙，南临解放路，西邻永定区水电局，北邻永定区农机局宿舍，有独立门面一间及正常的水电供应，商铺的所有权、使用权属于甲方（见附件文件及图纸，一楼，面积约1800㎡），甲方出租给乙方从事商业经营活动。在租赁期内，乙方有权自行使用该商铺，甲方不得干涉。2.商铺租赁期限从2022年1月1日至2039年12月31日止，共计18年。此外合同还就租金、及支付方式、优先承租权，以及违约责任等作出约定。 2020年12月29日，永定区农机中心提供了《关于原区农机局与鑫望公司联合改造新峰市场工程相关协议的情况汇报》一份。该报告抬头为区政府，其内容为：1.2001年4月11日，原张家界永定区农机事务中心与鑫望公司签订《关于联合改造新峰市场协议书》，共同开发位于××路××号××市场，开发后的商场一层归原区农机局所有，二层、三层以上归鑫望公司所有。经查，开发后的新峰商城一层面积2810.65㎡，二层、三层面积约为3200㎡，相差389.35㎡。2.按目前一层面积2810.35㎡，其中500㎡卖给鑫望公司用于还农行贷款，63㎡划给鑫望公司用作楼梯间和门卫、接待室，现只给原区农机局1789.01㎡，其中相差面积458.34㎡。3.请求调查核实流失的面积、追回流失的租金，若开发商将一层面积私自出售，资金需要追回，并追究相关人员的法律责任，请求按照实际面积重新办证。该报告上显示的批示为“建议请国资委会同审计局调查”。 一审法院通过将2003年6月15日签订的《鑫旺商业城商场租赁合同》所附的《商场租赁面积红线示意图》，与2019年7月9日的永定区农机中心与湖南梅尼中心均加盖了印章的《商场租赁面积红线示意图》，以及两份不动权证书所附的《房产分户图》进行比对，可确认诉争门面包含在2003年6月15日签订的《鑫旺商业城商场租赁合同》所附的《商场租赁面积红线示意图》所载明的租赁范围内。
一审法院认为
一审法院认为：被告湖南梅尼公司占有、使用原告陈庆香诉请门面发生在民法典施行之前，但该法律事实持续至民法典施行之后，本案依法应适用民法典的相应规定进行处理。对于妨害物权的行为，物权人有权请求排除妨害。原告陈庆香因购买而取得诉争门面的物权，其向本院诉请排除妨害，故本案案由为排除妨害纠纷。法律规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。本案诉争房屋系鑫望公司开发建设，案外人张智程于2004年1月5日从鑫望公司购买了诉争门面并办理了不动产权转移登记，原告陈庆香于2020年6月份从张智程处购买诉争门面并办理了不动产权转移登记。原告陈庆香系2020年6月份取得诉争门面的物权，但诉争门面早已于2003年6月15日被鑫望公司租赁给张家界梅尼商贸有限公司使用，租赁期限为2003年11月18日至2021年11月18日止。因张家界梅尼商贸有限公司于2015年3月2日被湖南梅尼公司吸收合并,原张家界梅尼商贸有限公司的合同权利义务由湖南梅尼公司享有和承担，湖南梅尼公司有权依据原租赁合同对诉争房屋占有使用。因诉争房屋的租赁期限尚未届满，根据“买卖不破租赁”原则，原告陈庆香诉请排除被告占有使用诉争门面的诉讼请求，无法律依据，一审法院依法不予支持。因案涉《关于原区农机局与鑫望公司联合改造新峰市场工程相关协议的情况汇报》并非刑事立案法律文书，故第三人永定区农机中心提出中止审理的请求，无事实依据，一审法院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六十七条第一款、第七百二十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决：驳回原告陈庆香的诉讼请求。案件受理费2400元，适用简易程序减半收取1200元，由原告陈庆香负担。 本院二审期间，湖南梅尼公司、永定区农机中心未提交新的证据。陈庆香提交了张智程的证明复印件，拟证明案涉门面的原所有人张智程对续租十八年并不知情。本院组织质证后审查认为，该证据系证人证言，形式不合法，且无法核实其真实性，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，因引起本案纠纷的法律事实虽发生在民法典施行前，但持续至民法典施行后，故应当适用民法典的相关规定。 陈庆香虽提出了返还原物、排除妨害、恢复原状等多项诉讼请求，但基于的基本事实是其主张的湖南梅尼公司占用诉争门面并阻扰其行使该门面所有权，一审确定为排除妨害纠纷并无不当。
一审被告辩称
陈庆香系诉争门面的登记产权人，依法对诉争门面享有占有、使用、收益和处分的权利。但陈庆香系2020年6月从案外人张智程处购买诉争门面并取得不动产权，张智程系2004年1月从鑫望公司处购买诉争门面并取得不动产权，在此之前即2003年6月，鑫望公司已将诉争门面出租给原张家界梅尼商贸有限公司，租赁期至2021年11月18日。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，湖南梅尼公司作为承租人的权益不因诉争门面所有权变动受到影响。湖南梅尼公司在2021年11月18日前系合法占有、使用诉争门面，一审驳回陈庆香的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。人民法院不能对今后尚未发生的事实作出推测性判决，陈庆香认为一审判决将其在2021年11月18日后收回诉争门面的诉求一并驳回，系误读。若陈庆香在诉争门面租赁期限届满后行使相应权利发生争议，可依法另案主张，不违反一事不再理。 综上，上诉人陈庆香的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2400元，由上诉人陈庆香负担。 本判决为终审判决。
审判人员
审 判 长 傅辉雪 审 判 员 钟以祥 审 判 员 肖昌全
裁判日期
二〇二一年七月五日
审判辅助人员
法官助理 涂玲芳 书 记 员 于 楠
