当事人信息
原告葫芦岛市和谐物业管理有限公司，住所地葫芦岛市龙港区龙程街39-2号楼6单元602室。
法定代表人白某，系该公司经理。
委托代理人董立国，辽宁益行律师事务所 律师。
被告刘某，男，汉族，住葫芦岛市龙港区。
审理经过
原告葫芦岛市和谐物业管理有限公司诉被告刘某物业服务合同纠纷一案，原告于2021年6月18日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告葫芦岛市和谐物业管理有限公司的委托代理人董立国，被告刘某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告葫芦岛市和谐物业管理有限公司诉称，凌云书香苑小区业主委员会与葫芦岛市和谐物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，合同中约定了服务范围：葫芦岛市龙港区海翔路飞翔居住区，《物业服务合同》第23条约定：“业主和物业使用人未缴纳物业管理服务费，物业管理企业可以按照应缴金额的0.3‰按日加收滞纳金。”被告系葫芦岛市凌云房地产公司开发的凌云书香苑小区的业主，为物业使用人。根据原、被告达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2017年起至今拖欠物业管理费，共计人民币4，536.00元。原告多次以各种形式向被告催收物业管理费但其未予理踩。现根据双方签订的物业管理协议之规定及《中华人民共和国合同法》之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请：一、依法判令被告立即支付2017年至2020年物业管理费共计4，536.00元及滞纳金（从2017年1月1日至2020年12月31日，共4年，收费标准每月每平0.6元，被告家是151.2平方米，滞纳金从2017年1月1日起至实际支付之日止按日0.3‰计算）；二、依法判令由被告承担本案诉讼费用。原告庭后提交《变更诉讼请求申请书》，将第一项诉讼请求变更为主张2018年1月1日至2020年12月31日的物业费。
被告辩称
被告刘某未提交书面答辩状口头辩称，2017年1月1日至2020年12月31日之间的物业费确实没交，这是事实，但是原告的物业经理跟我说他们是从2018年开始承包我们小区的物业服务的，所以原告没有权利主张2018年以前的物业费；原告的物业服务不到位，物业本来绿化面积就不够，还大量地被占用，有些业主私自把绿地改成了停车位，小区的很多车库啊改成了剪头的、开商店的、开麻将馆的、养鸽子的，非常扰民，小区的防火通道也被车给堵上了，有安全隐患，还有的车库由物业占用放了很多废品，小区里还有很多养动物的，绿地随便圈，还有种菜的，我们楼门口的对讲机坏了，没人给修，物业拿铁板给封上了，我们自己想修都修不了，房檐坏损往下掉水泥，没有人维修，有安全隐患，小区里面的路坏了也没有人维修，楼顶也有人养鸽子，就再我们隔壁的楼口，非常扰民，鸽子有羽毛和粪便，没有办法开窗户，放鞭炮把我们家玻璃蹦碎了也没有人管。
本院查明
本院经审理查明，被告刘某系葫芦岛市龙港区凌云书香苑小区XX-X-XXX号住宅业主，该房屋建筑面积151.2平方米。原告葫芦岛市和谐物业管理有限公司系被告所在小区物业服务公司。2018年1月书香苑业主委员会与原告葫芦岛市和谐物业管理有限公司签订《辽宁省物业服务合同（试行）》，约定物业服务期限为2年，自2018年1月1日至2019年12月31日。协议约定物业服务收费方式为包干制，具体标准为多层住宅0.6元/平方米/月；高层住宅0.6元/平方米/月，电梯费360.00元/户/年。合同第二十六条约定，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五3‰的标准承担相应的滞纳金。被告刘某未交纳2018年1月1日至2020年12月31日的物业费3，265.92元（0.6元/平方米/月×36个月×151.2平方米=3，265.92元。
上述事实有双方当事人陈述、辽宁省物业服务合同（试行）等证据材料在案佐证，经本院审查，可以认定。
本院认为
本院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会或业主之间订立的,规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,由业主支付报酬的服务合同。本案中原、被告双方形成了物业服务法律关系，双方均应按合同约定履行各自的义务。现原告提供了物业服务，被告作为小区业主,理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用。但是从该小区同类案件及被告所述来看原告物业公司的物业服务确实存在服务不到位的情况，故本院结合当事人的过错程度等因素,根据公平原则及诚实信用原则,本院认为被告向原告支付80%物业费较为适宜，即被告应向原告交纳物业费3，265.92元的80%即2，612.74元。对于被告提出的小区问题，若属于物业服务范畴，物业服务公司应当加以改正，做好服务，若不属于物业服务范畴，物业公司应当协助相关部门改善小区居住环境，尽量让业主拥有一个安全舒适干净的居住环境。对于原告主张的滞纳金，本院认为物业费滞纳金是平等的民事合同主体之间经协商确定的，虽然也具有督促义务方履行义务的功能，但更多的是用于弥补守约一方的损失、而不是惩罚违约方。且本案中，原告提供的物业服务确实存在瑕疵，故对于原告的此项主张本院不予支持。需要指出的是，物业公司并非福利企业，而是由投资人设立的自负盈亏的盈利企业，物业公司以收取物业费为盈利来源，其作为物业服务提供者，收取物业费后应当根据法律规定及相关合同规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。小区业主在物业公司提供物业服务后应当按时缴纳物业费，业主拒付物业费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的服务会造成影响，对于其他按时交纳物业费的业主也极为不公。如果业主均拒交物业费，物业公司丧失收入来源，其服务质量必然降低，陷入恶性循环，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式。提高园区居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上,依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定,判决如下:
本案裁判结果
一、被告刘某于本判决生效后十五日内向原告葫芦岛市和谐物业管理有限公司支付2018年1月1日至2020年12月31日物业费2，612.74元。
二、驳回原告葫芦岛市和谐物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50.00元，原告葫芦岛市和谐物业管理有限公司已预交，由被告刘某承担40.00元，于本判决生效之日起七日内向龙港区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告葫芦岛市和谐物业管理有限公司承担10.00元，应予退还原告葫芦岛市和谐物业管理有限公司案件受理费40.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。
