当事人信息
案外人:董良玉，女，****年**月**日出生，汉族，住青州市。
委托诉讼代理人：张新文，青州昭德法律服务所法律工作者。
申请执行人：山东君融企业管理咨询有限公司，住所地：潍坊市高新区新城街道玉龙社区卧龙东街以北东次千道以东华安东方明珠3号商住楼321室。
法定代表人:冯麟，执行董事总经理。
委托诉讼代理人：蔡亮，山东诚公律师事务所 律师。
被执行人:谢宗军，男，****年**月**日出生，汉族，住青州市。
审理经过
本院在执行申请执行人山东君融企业管理咨询有限公司（以下简称“山东君融公司”）与被执行人谢宗军财产损害赔偿责任纠纷一案中，案外人董良玉对本院于2021年2月25日以（2020）鲁0781执2821号执行裁定书查封谢宗军名下平章府小区东区××号楼××单元××室房产不服，向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查并举行了听证，案外人董良玉及其委托诉讼代理人张新文、申请执行人山东君融公司的委托代理人蔡亮到庭参加听证。现已审查终结。
请求情况
案外人董良玉称，案外人与被执行人谢宗军原系夫妻关系，二人于2014年9月15日在青州市民政局协议离婚，双方办理离婚登记签订的《离婚协议书》约定:青州市平章府东区××号楼××单元××房屋一处及房内所有家具家电归女方，男方自愿放弃，无其他财产纠纷。青州市公证处对双方签订的上述《离婚协议书》进行了公证。申请人与被执行人协议离婚之后，涉案房产的贷款也全部由案外人偿还，该房产一直由案外人占有并使用。综上，涉案房产属于案外人个人所有，贵院不应当将涉案房产作为案外人与被执行人的共有财产予以查封并执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条等向相关法律规定，提出异议，请求贵院立即解除对上述房产的查封并停止执行。
答辩情况
申请执行人山东君融公司辩称：1、涉案房屋登记在被执行人谢宗军名下，虽然董良玉主张其与谢宗军协议离婚约定涉案房屋归董良玉所有，但未办理过户登记手续，不动产物权未经登记的，不发生效力，故涉案房屋依然是董良玉与谢宗军的共有财产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款规定“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人”，涉案房屋存在董良玉和谢宗军共有关系亦不是董良玉要求排除执行的理由。2、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定：金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。上述规定要求买受人有积极行为行使过户权利，而本案中涉案房屋即使已经设定银行的抵押权，但是通过适当的操作方式完全可以办理过户手续，董良玉在签订离婚协议后一直未办理过户登记手续完全是董良玉自身原因造成的，据此理由，案外人董良玉亦无权要求排除对涉案房屋的执行。3、申请执行人另提交寒亭区人民法院（2019）鲁0703民初271号和潍坊市中级人民法院（2019）鲁07民终3366号两份判决书，该两份判决书裁判理由中均认为：1、离婚后房屋如果未办理过户登记，不发生效力，房屋依然属于共有财产，无权排除房屋执行；2、不办理过户登记是买受人自身原因造成的，同样无权排除房屋执行。根据最高人民法院2020年7月27日发布的《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第四条和第九条的规定：类案检索的范围包括上一级人民法院裁判生效的案件，人民法院检索到该类案时，应当将该类案作为裁判的参考。故因申请执行人提交的案例中有潍坊市中级人民法院裁判生效的案件，青州市人民法院应当将该案件作为裁判的参考。
本院查明
经审查查明，原告山东君融公司诉被告董善田、谢宗军财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年2月28日作出（2019）鲁0781民初2500号民事判决书，判决：一、被告谢宗军偿付原告山东君融公司票据款206000元并支付利息，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告谢宗军偿付原告山东君融公司因丧失票据而支付的公示催告费1000元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告的其他诉讼请求。因被告未在法定期限内履行法律义务，本院依原告申请立（2020）鲁0781执2821号执行案件，在执行过程中，本院于2021年2月25日以（2020）鲁0781执2821号执行裁定书查封谢宗军名下平章府小区东区××号楼××单元××室房产（登记号：青房预云门山字第××号）。案外人董良玉为此提出异议。
同时查明，案外人董良玉与被执行人谢宗军原系夫妻关系，在夫妻关系存续期间，2013年8月28日董良玉与山东华业地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买涉案房产平章府小区东区××号楼××单元××室及车库一个，房款共668432元，付款方式为首付338432元、剩余房款330000元办理按揭贷款。该房产预告登记证号：青房预云门山字第××号。2014年9月15日，董良玉与谢宗军经民政部门办理离婚手续，离婚协议书中关于财产处理约定：青州市平章府东区××号楼××单元××房屋及房内所有家具家电归女方所有，男方自愿放弃。离婚协议书在青州市公证处进行了公证。
另查明，根据本院（2019）鲁0781民初2500号民事判决书认定的事实，山东君融公司与谢宗军之间的财产损害赔偿纠纷产生于2018年。
本院所确认的上述事实，有本院（2019）鲁0781民初2500号民事判决书、（2020）鲁0781执2821号执行裁定书、商品房买卖合同、离婚协议书、离婚证、公证书、青州市不动产登记中心查询结果证明等证据材料在案为凭，上述证据材料已经本院审查，可以采信。
本院认为
本院认为，董良玉与谢宗军在2014年9月15日离婚时约定：青州市平章府东区××号楼××单元××房屋归女方董良玉所有，男方谢宗军自愿放弃。申请执行人山东君融公司与被执行人谢宗军之间的纠纷产生于2018年，系在被执行人谢宗军与董良玉离婚之后发生，二人离婚时就案涉房产的处理未侵犯被执行人的利益，案外人董良玉对案涉房产享有足有排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下：
本案裁判结果
中止对本院以（2020）鲁0781执2821号执行裁定书查封的青州市房产（登记号：青房预云门山字第××号）的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
