当事人信息
原告：北京新世界物业管理有限公司，住所地北京市东城区新怡家园甲3-3号4层。
法定代表人：李俊辉，董事长。
委托诉讼代理人：谷婧，北京中勉律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：张凯，北京中勉律师事务所实习律师。
被告：李燊，男，****年**月**日出生，汉族，住北京市东城区。
审理经过
原告北京新世界物业管理有限公司（以下简称新世界物业公司）诉被告李燊物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新世界物业公司之委托诉讼代理人谷婧、张凯，被告李燊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告新世界物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2012年11月9日至2013年11月8日期间及2014年11月9日至2021年5月8日期间的物业管理服务费20 921元；2、要求被告支付违约金2000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告接受北京崇文新世界房地产发展有限公司的委托，对北京市东城区东新景家园四区提供物业服务。被告系新景家园四区×号楼×单元×号房屋业主。根据双方签订的《新景家园住宅前期物业管理服务协议》（以下简称物业服务协议），物业管理服务费每月每平方米2.45元。原告依约提供了物业管理服务，被告应当依约交纳物业管理服务费，但经原告多次催要，被告至今未支付2012年11月9日至2013年11月8日期间及2014年11月9日至2021年5月8日期间的物业管理服务费，共计20 921元。另，根据协议约定，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按欠费额每日交纳千分之三违约金。因此，被告还应向原告交纳违约金，但原告认为合同约定的标准计算的违约金过高，故主动调整为2000元。故原告现诉至法院，要求被告支付物业服务费及违约金。
被告辩称
被告李燊辩称，被告是案涉房屋的业主，不同意原告的全部诉讼请求。不认可原告所称的欠费期间，案涉房屋是2012年11月30日转移至被告名下的，被告于2013年6月与原业主正式交接房屋，当时直接去物业办理签署物业服务协议，物业告知该房屋物业费已经由前业主缴纳至2013年11月，故被告当时刷卡支付了2013年11月9日至2014年11月8日的物业费。根据双方协议，物业公司是已经与前业主结清了此前的物业费，才能与被告签订物业合同，故不同意支付2012年11月9日至2013年11月8日期间的物业费。被告认可2014年11月9日至今的物业费未交纳，但被告认为原告只能主张近三年的物业费，其余的费用超出了诉讼时效期间，对诉讼时效期间内的物业费亦不同意交纳，理由如下：原告未能证明其已按照物业协议全部约定履行了物业服务；且原告长期敷衍、不作为，在被告入住案涉小区后，发现存在水表故障、房屋漏雨造成室内装修损毁、封闭消防逃生平台、自行车乱停乱放、小区内存在私搭乱建等情况，被告曾多次反映到物业，但物业推诿搪塞、不处理，故被告认为原告构成了根本违约。被告认为原告还涉嫌违法，侵害业主利益，故被告依法申请公开小区公共区域经营性收入明细及去向。被告认为原告只有先履行了合约中应尽的义务，才能要求被告付费，然而原告没有举证证明自己履行了合约义务，应承担举证不能的法律后果，因此可以推定原告没有履行合约义务。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认并在案佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年11月30日，被告取得北京市东城区西花市南里东区×号楼×层×单元×号房屋所有权，房屋建筑面积：94.88平方米。
2013年6月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《新景家园住宅前期物业管理服务协议》，约定原告对该小区的房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，物业收费标准按住宅建筑面积每月每平方米2.45元，物业费实行预付制，被告应在交费年度开始前10日预缴全年的物业管理服务费用；被告逾期不交纳物业管理服务费，原告有权要求甲方补交，并从逾期之日起按欠费额每日交纳千分之三违约金。合同签订后，原告按合同约定对小区提供物业管理服务。被告未交纳2012年11月9日至2013年11月8日期间及2014年11月9日至2021年5月8日期间的物业管理服务费。
被告为证明其辩称意见,向本院提交了照片22张，经质证，原告认为房屋照片都是局部照片，无法体现是被告家中的房屋，也看不出被告家中具体的情况，而且房屋漏水属于房屋质量问题，与物业无关；物业服务是一种综合性、持续性的服务，这些照片不能证明物业服务存在质量问题。
关于诉讼时效问题，原告称每年年底，物业客服人员都会进行电话催缴，也会向相关业主门上张贴或向业主邮寄催缴单，还会给他们发送律师函，原告为证明其主张，向本院提交了催收台账，该台账显示：“×号楼×单元催收台账
×-×李燊2012年
2789.47元；2014年2789.47元；2015年2789.47元；2016年2789.47元；2017年2789.47元；2018年2789.47元；2019年2789.47元；2020年2789.47元”，原告称上述内容即为原告每年由项目部对所服务园区进行物业费催收后，针对当年欠费业主欠费金额记录的登记。被告称未收到原告所述催缴电话、催缴单或律师函，对于原告提交的催收台账的真实性认可，证明目的不认可，认为无法证明其曾向被告进行过催收。
另查，原告于2020年9月8日向本院提交立案申请。
本院认为
本院认为：本案原、被告签订的物业服务协议合法有效，对双方具有约束力。原告现主张其依约提供了物业服务，要求被告支付相应物业服务费，被告辩称原告提供的物业服务存在诸多问题，故不同意支付物业服务费。经综合审查双方提交的证据及当庭陈述，本院认为被告提供的证据不能证明原告提供的物业服务存在严重问题已构成根本违约，足以达到应减交或免交物业服务费的程度，且业主仅因物业服务存在瑕疵而拒绝交纳物业服务费也会导致物业服务质量进一步下滑的恶性循环，并由此影响到全体业主的利益。故对于被告关于物业服务质量存在瑕疵所以不同意交纳物业费的抗辩意见，本院不予采纳。
关于被告辩称原告部分主张超过诉讼时效一节，本院认为，原告主张其每年年底都会对欠费业主通过电话、张贴或邮寄催缴单、发送律师函等方式进行催缴，但其提交的催收台账仅载明被告的欠费金额，不能体现以何种方式进行过催收，且与台账中显示的其他业主催收记录中载明的“不接”、“挂断”、“微信”等记录方式不一致，故本院对原告主张的曾对被告进行过催收的事实不予采信。原告于2020年9月8日向本院提起本案诉讼，产生诉讼时效中断的效果，故原告仅能主张2017年9月8日至2021年5月8日的物业费。对于原告要求被告支付2017年9月8日之前的物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付2017年9月8日至2021年5月8日期间物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。鉴于被告并非无故拖欠物业费,且原告的物业服务确有待提高之处,故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求,本院不予支持。
综上,依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
本案裁判结果
一、被告李燊于本判决生效之日起十日内支付原告北京新世界物业管理有限公司2017年9月8日至2021年5月8日期间的物业服务费10 228元;
二、驳回原告北京新世界物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费187元，由原告北京新世界物业管理有限公司负担96元；由被告李燊负担91元（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
