当事人信息
原告：寿阳县诚安物业管理有限公司，住所地：晋中市寿阳县朝阳街西091号。 法定代表人：郭迎泽，任公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭强，北京德恒（太原）律师事务所 律师。 被告：寿阳县龙腾物业管理有限公司，住所地：寿阳县××街××号。 法定代表人：宋润如，任执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：姚杰敏，山西正名律师事务所 律师。 被告：寿阳县恒大家园小区业主委员会，住所地：寿阳县××街××号。 代表人：张俊德，该小区业主委员会主任。
审理经过
原告寿阳县诚安物业管理有限公司与被告寿阳县龙腾物业管理有限公司、被告寿阳县恒大家园小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告寿阳县诚安物业管理有限公司委托诉讼代理人郭强，被告寿阳县龙腾物业管理有限公司法定代表人宋润如及委托诉讼代理人姚杰敏、被告寿阳县恒大家园小区业主委员会代表人张俊德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告寿阳县诚安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法确认原告与被告二签订的《物业服务合同》合法有效；2、请求贵院依法确认被告一与案外人晋中市佳仁房地产开发有限公司寿阳第三分公司签订的《恒大家园前期物业管理服务协议》己于2020年11月1日终止；3、请求贵院依法裁决被告一立即退出物业服务区域、向原告移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：案涉小区位于寿阳县××街××号，现已入住小区业主二百余户。该小区批准的开发建设单位为晋中市佳仁房地产开发有限公司。2017年11月10日，案外人晋中市佳仁房地产开发有限公司第三分公司与被告一签订《恒大家园前期物业管理服务协议》，委托被告一负责该小区前期物业服务。2019年12月，小区成立寿阳县恒大家园小区业主委员会，并已经西关社区居委会批准，报寿阳县住房与建设局备案。2020年10月，小区经合法程序，召开小区业主大会，业主大会经合法程序表决解聘前期物业即被告一，选聘原告作为新物业服务公司为小区提供物业服务。2020年11月1日，被告二与原告签订《物业服务合同》。但由于被告一拒绝退出物业服务区域并移交相关物业设施及材料，导致原告无法依约为小区提供物业服务。鉴于被告一的行为已严重影响原告正常经营以及小区正常物业管理服务，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。
被告辩称
被告寿阳县龙腾物业管理有限公司辩称，原告将我方列为被告主体不适格。原告与第一被告不存在合同关系，原告未提供并明确有效的法律依据证明其有权要求第一被告与案外人之间的管理服务协议终止以及应当向原告移交物业服务用房和相关设施及资料，为此，恳请法庭驳回原告对第一被告的起诉。关于原告第一项诉求，虽然不涉及第一被告，恳请法庭能依据客观事实依法查明本案并确认原告与第二被告签订的物业服务合同并非合法有效。完毕。 被告寿阳县恒大家园小区业主委员会辩称，原告与我方签订的物业服务合同是我方按照业主大会会议内容与原告签订的，由于第一被告的原因，该合同尚未执行。
原告举证
原告围绕诉讼请求提交了如下证据：1、原告证照信息，2、第一被告企业信用信息，3、第二被告备案证明、批复文件，证明原、被告主体适格。4、恒大家园小区解、选聘物业公司业主大会选举结果报告单。5、恒大家园小区解、选聘物业公司情况说明。6、通知，证明2020年10月29日恒大家园小区召开业主大会，经表决业主大会同意解聘第一被告，并同意由原告负责小区物业。7、物业管理服务合同，证明2020年11月1日原告与第二被告签订《物业管理服务合同》。被告寿阳县恒大家园小区业主委员会提供证据如下：1、业主委员会成立的批复。2、业主委员会的备案批复。3、业主大会选举结果。4、选聘物业公司的情况说明。5、龙腾物业的通知。6、业主大会的照片及视频资料。视频资料提供U盘。
本院查明
根据当事人陈述和以上各方的举证、质证情况，本院认定如下事实：本案所涉小区寿阳县恒大家园位于寿阳县××街××号，业主已大部分入住。2017年11月10日，该小区的开发建设单位晋中市佳仁房地产开发有限公司的第三分公司与本案第一被告寿阳县龙腾物业管理有限公司签订《恒大家园前期物业管理服务协议》，委托第一被告负责该小区前期物业服务。2019年12月，该小区成立寿阳县恒大家园小区业主委员会，并经西关社区居委会批准，报寿阳县住房与城乡建设管理局备案。2020年10月29日，该小区召开解、选聘物业公司业主大会，选聘原告为恒大家园小区的物业服务公司。2020年11月1日，第二被告与原告签订《物业服务合同》。约定物业服务期限自2020年11月1日至2021年10月31日。各方未能协商解决，原告遂于2021年1月26日向本院提起诉讼，请求确认原告与第二被告签订的《物业服务合同》合法有效；确认第一被告与晋中市佳仁房地产开发有限公司寿阳第三分公司签订的《恒大家园前期物业管理服务协议》己于2020年11月1日终止；依法裁决第一被告立即退出物业服务区域、向原告移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料等为本案事实。
本院认为
本院认为，原告要求确认与第二被告签订的《物业服务合同》合法有效，提供该合同及其他证据佐证，该协议双方自愿签订，并不违反有关法律规定，双方均认可有效，本院予以确认。依照《物业管理条例》有关规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。公开解聘、选聘物业服务企业等事项由业主共同决定。国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。以上合同双方均应按照合同履行各自义务。合同约定，被告寿阳县恒大家园小区业主委员会代表和维护业主的权益，监督业主使用人遵守《恒大小区管理规定》及业主大会、业主委员会决议和物业管理规定；协助开展物业管理工作，完成和实现物业管理各项目标等。本案系合同之诉，原告与该业主委员会签订《物业服务合同》，并未与旧物业公司（即第一被告）签订合同。现原告作为新物业公司要求确认旧物业公司（即第一被告）与晋中市佳仁房地产开发有限公司寿阳第三分公司签订的《恒大家园前期物业管理服务协议》己终止，第一被告立即退出物业服务区域、直接向原告移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料等，因本案新旧物业公司之间并无直接关系，物业公司是在业主委员会的监督下为全体业主提供物业服务，故原告在本案中不是适格的主体。据此，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十七条、二百二十八条，《物业管理条例》第五条、第十五条、第二十条、第三十四条、第三十六条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、原告寿阳县诚安物业管理有限公司与被告寿阳县恒大家园小区业主委员会签订《物业服务合同》有效。 二、驳回原告寿阳县诚安物业管理有限公司其余之诉讼请求。 案件受理费300元，由原告寿阳县诚安物业管理有限公司负担100元，由被告寿阳县龙腾物业管理有限公司负担100元、被告寿阳县恒大家园小区业主委员会各负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。
审判人员
审 判 长 李永生 人民陪审员 张美琴 人民陪审员 崔锐冰
裁判日期
二〇二一年四月二十八日
审判辅助人员
书 记 员 杨莹芝
