当事人信息
原告：兴业县城隍镇大西村民委员会，住所地：兴业县城隍镇大西村，统一社会信用代码：54450924ME2585402Q。
法定代表人：梁泽建，村主任。
委托诉讼代理人：许文山，广西润庆律师事务所 律师。
被告：唐应坚，男，****年**月**日出生，汉族，住广西兴业县。
委托诉讼代理人：罗强，广西业丰律师事务所 律师。
审理经过 原告兴业县城隍镇大西村民委员会与被告唐应坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴业县城隍镇大西村民委员会的委托诉讼代理人许文山、被告唐应坚及其委托诉讼代理人罗强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称 原告兴业县城隍镇大西村民委员会向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告双方签订的《租赁合同书》；2、判令被告唐应坚在竞标之日交的标包标底押金5万元，因没有完成5年半的租期被告属违约，其押金归属大西村民委员会所有；3、判令被告唐应坚支付欠交2020年租金人民币15.5万元给原告广西壮族自治区玉林市兴业县城隍镇大西村民委员会；4、本案的诉讼费用全部由被告唐应坚承担。事实与理由：2019年12月28日，原告广西壮族自治区玉林市兴业县城隍镇大西村民委员会（下称大西村委会）在村委××楼会议室××村委××大楼××和××楼楼梯间的门面和相邻的另一间门面标包有关事项，被告参加并以最高价每年租金45.5万元竞标成功，被告在标包时交了5万元标包标底金给大西村委会。2020年1月5曰，大西村委会与被告唐应坚签订《租赁合同书》，约定租期五年半，自2020年2月1日至2025年7月31日止，每年租金45.5万元，租金采取逐年交纳的方式，被告应在签订合同前交清第一年的租金45.5万元。被告于2020年3月2日交租金30万元，尚欠租金15.5万元，经原告多次向被告追索未果。又按照合同规定，被告应于2021年2月1日前交清第二年的承租金45.5万元给大西村委会，直至现在，被告还不履行合同规定交租金给大西村委会，为此，按照《租赁合同书》有关规定条款，乙方已属违约。现为维护原告之合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判处。
被告辩称 被告辩称，同意解除租赁合同。原告的诉求2无事实和法律依据，根据附加协议或租赁合同，被告没有违约行为。诉求3无事实和法律依据，原告没有履行告知义务，没有给被告合理的履行期限，提前终止合同另租他人，已经构成根本违约。
本院查明 经审理查明，2019年12月28日，原告大西村委会在村委××楼会议室××村委××大楼门面标包有关事项，被告唐应坚在当日标包时交了5万元标包标底压金并以最高价每年租金45.5万元竞标成功。2020年1月5曰，大西村委会与被告唐应坚签订《租赁合同书》，约定租期自2020年2月1日至2025年7月31日止，每年租金45.5万元，租金采取逐年缴交、先交后租的方式。合同在承租金及付款方式中约定，乙方（被告）在竞标时交的标底压金5万元作为押金，在交最后半年租金时作为最后半年租金。合同在违约责任中约定，甲方（原告）违约要退回押金，乙方违约，押金不再退回。因国家政策造成乙方无法继续经营的，不属乙方违约责任范围，当年的租金则按实际经营时间计付，乙方已交的标底押金5万元甲方退回给乙方，甲方另行标包。合同签订后，被告唐应坚于2020年3月2日缴交了租金30万元。
本院另查明，2020年3月2日，唐应坚与大西村委会还签订了《租赁附加协议》，该协议上的甲方签名是当时的村主任钟银兰，名字已涂掉，未盖有村委会印章。唐应坚已于2021年2月1日前将物品搬离租赁房屋。大西村委会已于2021年2月2日发布招租公告，房屋现已经租赁给他人使用。
本院认为 本院认为，本案房屋租赁合同纠纷的争议焦点为：租赁合同的解除，押金应否退回以及15.5万元租金的支付。具体分析如下：
一、关于原、被告之间租赁合同的解除问题。原告大西村委会与被告唐应坚签订的《租赁合同书》，系双方真实意思表示，合同依法成立并生效。原告起诉请求解除合同，被告同意解除合同，本院依法予以准许。二、关于押金应否退回的问题。根据合同约定，原告违约应退回，被告违约不退回，不属于被告违约的也应退回。本案中，原告述称，因被告没有完成5年半的租期属违约，押金归大西村委会所有。本院认为，《租赁合同书》中虽约定乙方在签订合同前交清第一年的承租金45.5万元才能承租第一年，但从合同的实际履行情况看，由于当时处在疫情期间，双方对合同的履行尤其是租金的具体缴交是进行过沟通协商的，这从乙方先缴交30万元租金的时间以及《租赁附加协议》和所附的签订说明可以看出来。《租赁附加协议》上的甲方签名虽然名字已涂掉，也未盖有村委会印章，但由于经办签名的钟银兰时任村委主任，对外代表村委会行使权利承担义务，因此，对该《租赁附加协议》依法应予以认可。据此，被告提出要求对《租赁附加协议》上是否为其签名的笔迹进行鉴定已无实际意义之必要。另外，被告已将物品搬离租赁房屋，原告也已将租赁房屋另行租赁给他人。所以，合同在事实上已经实际解除的情况下，原告主张因被告没有完成5年半的租期属违约，押金5万元归大西村委会所有并无充分的事实证据予以佐证，本院依法不予支持，押金5万元应退回给被告。三、关于15.5万元租金的支付问题。如前所述，既然《租赁合同书》系双方真实意思表示，合同依法成立并生效，那么，原、被告双方就应当按照约定全面履行自己的义务。双方约定年缴交租金45.5万元，被告已交30万元，尚欠15.5万元未缴交，但由于受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响且该影响属于不可抗力，依据有关文件精神和《租赁附加协议》中“甲方减免乙方没能使用时间的租金，减免租金按2月1日起至县教育局颁布的幼儿园入学时间计，减去未能开学的租金的约定，应予以减免。由于在合同实际履行过程中，原、被告双方虽然曾就租金缴交的时间和金额进行过沟通协商，但并未对减免租金的具体金额达成协议，且疫情的影响属于不可抗力，对于因该风险造成的损失，根据公平责任原则，应当平均分担。据此，具体的减免租金为欠缴租金15.5万元的一半即7.75万元。另外，如前所述，原告应退回被告押金5万元，该款应予以抵扣被告欠缴租金。因此，被告欠缴的具体租金应为：7.75万元－5万元=2.75万元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：本案裁判结果一、解除原告兴业县城隍镇大西村民委员会与被告唐应坚签订的《租赁合同书》；
二、被告唐应坚尚应支付欠交2020年租金2.75万元给原告兴业县城隍镇大西村民委员会；
三、驳回原告兴业县城隍镇大西村民委员会的其他诉讼请求。
上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
案件受理费5125元，减半收取计2562.5元，由原告兴业县城隍镇大西村民委员会负担1281元，被告唐应坚负担1281.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。审判人员 审 判 员 李发志
裁判日期 二〇二一年五月十八日
审判辅助人员 法官助理 杨秋莹
