当事人信息
申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司，住所地甘肃省兰州市城关区东岗西路555号甘肃国际金融大厦25-26层。
负责人：林华喆，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：霍吉栋，甘肃正天合律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：宋海霞，甘肃正天合律师事务所 律师。
被执行人：武威梦圆梦农业科技有限责任公司，住所地甘肃省武威市凉州区永昌镇永和嘉苑社区。
法定代表人：张浩武，该公司董事长。
被执行人：张浩武，男，****年**月**日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区。
被执行人：周菊英，女，****年**月**日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区。
被执行人：张亚军，男，****年**月**日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区。
被执行人：严晓琴，女，****年**月**日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区。
被执行人：戚智，男，****年**月**日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区。
被执行人：张礼年，男，****年**月**日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区。
被执行人：张桂良，女，****年**月**日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区。
审理经过
本院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司与被执行人武威梦圆梦农业科技有限责任公司、张浩武、周菊英、张亚军、严晓琴、戚智、张礼年、张桂良金融借款合同纠纷一案中,案外人李晓玲提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
原告诉称
案外人李晓玲请求解除对周菊英名下坐落于武威市凉州区××小区××幢××单元××层××号商铺的查封措施。理由：2004年，李晓玲与武威市雷海房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定李晓玲购买位于武威市凉州区××小区××幢××单元××层××号商铺，建筑面积为33.32平方米。但由于当时武威市雷海房地产有限责任公司该批房产的产权证书办理条件一直未取得，故其一直未取得该房产的产权证书。之后，其按合同约定支付房款,实际接收了房产，并将该铺面进行装修、租赁。至此，该房产的实际占有人已变更为李晓玲。同时，该涉案房产2004年至2021年度的物业费、电费、水费等一直由其交付。综合上述证据及事实，己足以证明案外人为涉案房产的所有人,并实际占有该房产。而上述房产现已能够办理相关登记手续，但其却被告知该房产曾被抵押。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，其作为向阳小区Ａ-1ａ幢一单元1层03号商铺的合法占有人，特依据前述法律规定向贵院提出执行异议请求依法解除对周菊英名下向阳小区Ａ-1ａ幢一单元1层03号商铺的查封措施。
本院查明
本院查明，2004年3月29日李晓玲与武威市雷海房地产有限责任公司签订商品房买卖合同，武威市雷海房地产有限责任公司将位于武威市凉州区××路××花园小区××幢××单元××层××号××.32平方米的商业铺面交李晓玲实际占有和使用，李晓玲支付购房款73304元。后因我院执行（2018）甘06执175号申请执行人中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司与被执行人武威梦圆梦农业科技有限责任公司、张浩武、周菊英、张亚军、严晓琴、戚智、张礼年、张桂良金融借款合同纠纷一案中，于2018年10月23日将周菊英名下坐落于武威市凉州区××路××花园小区××幢××单元××层××号等6套房［武房售字第（2003）006号］依法予以查封，查封期限自2018年10月22日至2021年10月21日止。另查明，武威市雷海房地产有限责任公司曾用周菊英名义对位于凉州区××路××花园小区××幢××单元××层××号××商铺办理武房售字第（2003）006号商品房预售许可证。2020年4月23日，李晓玲起诉武威市雷海房地产公司，要求该公司立即为其办理房屋所有权证，2020年6月11日，凉州区人民法院作出（2020）甘0602民初4317民事判决，判决武威市雷海房地产开发有限责任公司协助李晓玲办理位于武威市凉州区××小区××幢××单元××层××号商铺的所有权证。上述事实，有商品房买卖合同、购房发票及其他证据在卷证实。
本院认为
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“对金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
本案中，案外人李晓玲在执行法院对涉案房产查封前，已签订合法有效的书面买卖合同，支付了购房款，并一直实际占有、使用涉案房屋至今，其在涉案房屋被人民法院查封前并未办理产权变更登记的原因并非自己主观懈怠履行权利。我国法律对物权效力和合同效力进行了区分，在不动产买卖过程中，买卖合同履行后，买受人取得了对不动产享有物权登记请求的物权期待权，非因其自身原因导致不能完成物权转换的，从维护诚实信用的市场秩序和当事人利益平衡的角度，应当对该物权期待权优先保护，本案案外人李晓玲对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，综上案外人李晓玲的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条之规定，裁定如下：
本案裁判结果
中止对位于武威市凉州区××路××花园小区××幢××
