当事人信息
上诉人（原审被告）：贾树有，男，****年**月**日出生。 汉族，工人，现住阜新市清河门区清河水塔居民委285号付。 委托诉讼代理人：贾林澎，男，****年**月**日出生，汉族，无职业，现住阜新市清河门区，系上诉人之子。 被上诉人（原审原告）：阜新市清河门区康香园物业管理有限公司。 法定代表人：戴树奎，系该公司经理。
审理经过
上诉人贾树有因与被上诉人阜新市清河门区康香园物业管理有限公司（以下简称“康香园物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服阜新市清河门区人民法院（2020）辽0905民初397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人诉称
上诉人贾树有提出上诉请求：1、依法撤销阜新市清河门区人民法院（2020）辽0905民初397号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决缺乏事实和法律依据。1、被上诉人无物业管理企业资质证，物业公司及合同无备案，违反国务院《物业管理条例》第四章第32条的规定，违反《辽宁省物业管理条例》第35条的规定，物业服务企业应当按照国家规定取得资质证书。物业管理人员应当按照《物业管理师资格考试实施办法》有关规定，不能收取任何物业费用。2、被上诉人服务期间，没有尽到管理和服务的职责，存在一致公认的管理和服务方面共八项问题，有书面走访征求业主意见反馈的结果为证，并已经一致决定辞退被上诉人，现已更换物业公司，街道和社区也能证明。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。3、被上诉人在服务期间，占用公共道路消防道路为车位，出售车位，不买车位的业主不让进小区，停水、停电梯，不交物业费的业主不能使用电梯、停用自来水等，这些情况可以在市长热线，110报警记录，社区协调记录核实，也有社区小区微信群记录为证。在疫情初爆发期间，物业未封闭小区，没有测温登记，都是由社区出人维护秩序，测温登记等，小区内建设小广场和围墙大门等，也是由政府出资、社区组织。由于给业主带来的各种困扰，被上诉人5月份想要收取物业费，业主自行组织找到政府和社区解决，社区协调结果为，暂交物业费，要求被上诉人细化物业合同，经业主大会同意，在小区办合同备案后，再实施物业合同，但被上诉人一直没有细化合同，没有在小区办备案，有小区业主163户联名签字为证。4、业主委员会未经过业主大会选举，签订的物业合同未经过业主大会通过，物业合同为私下签订，没有公开告知业主，根据《物业管理条例》第十五条及《物权法》第七十六条的规定，选聘物业公司应当经人数与面积双过半业主同意，如业主委员会未依法征求业主意见，所签订的物业服务合同违反法律的强制性规定，属于无效合同，对业主不具有法律效力。综上，应支持上诉人的上诉请求。
被上诉人辩称
被上诉人康香园物业公司辩称，上诉人至今未缴纳物业费，占用小区绿地种菜，还拉帮结伙不让小区居民交物业费，导致物业公司收不上物业费，物业工作不能继续，根据合同约定收不上物业费可以自动解除合同，被上诉人现对该小区已不提供物业服务。我公司是有资质进入小区服务的，合同签订后有签字仪式，刚接手的时候小区环境不好、围栏破损，我公司都予以修缮，防疫期间物业人员也在门口站岗，消防通道也没有被占用，上诉人所说的情况不属实。请求依法驳回上诉人的上诉请求，以维护被上诉人的合法权益。 被上诉人康香园物业公司向一审法院起诉请求：1、判令业主贾树有交物业费及滞纳金1234.8元；2、本案诉讼费用贾树有承担。
一审法院查明
一审法院认定事实如下：2019年10月9日，甲方天逸家园业主委员会与乙方康香园物业公司签订了物业承包合同，合同内容为：第三条合同期限。本合同期限为五年，自2019年10月9日起至2024年10月9日止。第四条承包费用及支付时间。本合同期间，发包人向承包人支付承包费用，高层电梯楼为1元，多层为0.5元/年/平方米/元，支付时间及方式为每年10月现金一次性付清。第五条，违约责任。如因业主原因造成乙方未按时获得物业费，业主应给予乙方相应补偿，乙方有权要求业主限期支付，并有权终止合同，出现一切后果由业主承担责任。贾树有系天逸家园业主委员会业主，接受康香园物业公司的服务，贾树有房屋建筑面积79.65平方米，贾树有未按约定支付2019年10月9日至2020年10月8日一整年的物业费，庭审时康香园物业公司提供了营业执照、物业项目经理岗位培训证明、合同书，贾树有称康香园物业公司没有相应资质及服务不合格但未能提供相应证据。
一审法院认为
一审法院认为：康香园物业公司与天逸家园业主委员会所签订的物业承包合同合法有效，贾树有作为天逸家园业主委员会的业主之一，接受了康香园物业公司的相应服务，依约应支付相应的物业费，康香园物业公司诉请合理，应予支持。康香园物业公司主张的滞纳金没有事实依据，不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释［2009］8号第六条之规定，判决：贾树有自本判决生效后十日内给付阜新市清河门区康香园物业管理有限公司物业费人民币477.90元（79.65平方米×0.5元每平方米×12个月）。如果未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取即25元由贾树有负担。
本院查明
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。 上诉人提供重新选举业主委员会及主任的申请和给清河门区政府的情况反映及业主联名签字，证明物业合同为无效合同。提供征求意见表证明被上诉人没有尽到管理和服务的职责。提供照片证明消防通道成为车位。 被上诉人认为上诉人提供的证据与本案没有关联性。照片不能证明上诉人主张的内容，消防通道没有被占用。 被上诉人提供6张照片，证明聘请物业公司有签字仪式；刚接手时小区环境不好物业公司清理维护；围栏破损物业予以修缮；防疫期间物业人员在门口站岗；上诉人家占用小区公共绿地种菜。 上诉人认为，不清楚签字仪式；看照片是社区公益岗来小区维护；围栏是小区以前的，现在变成铁丝网了；疫情期间是社区与志愿者组织的，物业公司没有出人；上诉人种的菜已经收拾干净了。上述证据与本案没有关系。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。
本院认为
本院认为，被上诉人与天逸家园业主委员会签订合同进驻小区进行物业管理与服务，上诉人也实际接受了相应服务，应按合同约定交纳相应的物业费。上诉人认为被上诉人提供物业服务期间存在诸多问题，但并没有要求物业服务企业承担违约责任，以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为没有法律依据。建立完善有序的物业服务关系、干净整洁的和谐小区，需要物业服务企业和业主的共同努力。综上所述，上诉人贾树有的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贾树有负担。 本判决为终审判决。
审判人员
审判长 陈 垠 审判员 金树密 审判员 李祥彬
裁判日期
二〇二一年四月九日
审判辅助人员
书记员 应 石
