当事人信息
上诉人（原审被告、反诉原告）:桂平市鑫盛投资实业有限公司，住所地桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛嘉园。
法定代表人：杨正新，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：屈建国，广西和清律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：郑燕君，广西佑成律师事务所 律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：甘达林，男，****年**月**日出生，汉族，住桂平市。
委托诉讼代理人：谢有校，广西仁宽律师事务所 律师。
审理经过
上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司（以下简称鑫盛公司）因与被上诉人甘达林商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2021）桂0881民初756号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人诉称
鑫盛公司上诉请求：撤销桂平市人民法院（2021）桂0881民初756号民事判决第一、第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。事
审判长 签发：
其他合议庭成员
核稿：
拟稿：
校对：
份数：
实与理由：一、案涉房屋属于市场运作的桂平交警部门集资建房，与普通商品房不同，一审判决对案涉项目的定性是存在误区的，法院不应受理本案。二、一审判决对暴雨天气等不可抗力导致禁止施工的天数未予以扣减也是错误的。三、即使法院认定上诉人违约，也应根据实际情况调低违约金。四、被上诉人未能按约定时限完成提交资料的义务，就应承担违约责任，违约金应计算至贷款实际发放之日。
被上诉人辩称
甘达林辩称，一审判决正确，请求维持原判。
一审原告诉称
甘达林向一审法院起诉请求：被告鑫盛公司支付逾期交房违约金35347元（违约金计算方式:从2017年1月1日起计算至2019年5月9日止，以全部房价款411501元为基数，按日万分之一计算）给原告。
一审被告辩称
鑫盛公司向一审法院反诉请求：反诉被告甘达林应支付逾期付款违约金4004元给鑫盛公司。
一审法院查明
一审查明，原、被告于2015年11月13日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同的主要内容有：原告购买由被告开发建设的位于桂平市，总价款为411501元；其中首付款103501元，余款308000元向银行申请贷款支付。合同第八条约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。……（2）逾期超过90日后，……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第九条约定：商品房交付时应当取得竣工验收备案证明、房屋测绘报告。第十一条约定：出卖人应于2016年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。……（2）如逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。附件四约定，买受人选择按揭贷款的，须于签订本合同之日起10日内按照按揭银行
（或公积金管理中心）的要求，将办理按揭所需的全部资料提交给银行（或公积金管理中心），同时办妥所有按揭手续，并将回执复印件提交出让人，否则视为买受人逾期付款。
另查明，原告与中国建设银行股份有限公司桂平支行于2016年3月18日签订贷款合同，该行于2016年4月1日将贷款308000元发放至被告的账户。原告于2019年5月9日接收了涉案商品房。
一审法院认为
一审认为，原被告订立的《商品房买卖合同（预售）》合法有效。涉案商品房从土地使用权的取得、房屋建设、销售均是被告按市场化运作完成，原被告签订的涉案合同也是平等主体之间协商一致的结果，与桂平交警大队无合同关系，故属于人民法院的受案范围。涉案合同约定逾期交房违约金是按日累计计算违约金数额，属于连续性债权，可按日作为单个债权单独起算诉讼时效。合同约定被告应于2016年12月31日前交付房屋给原告，诉讼时效从2017年1月1日起算，至2017年10月1日民法总则施行时，尚未超过民法通则规定的2年诉讼时效。民法总则施行后，诉讼时效为3年，而原告于2020年11月17日向本院提交起诉材料，倒推3年即2017年11月16日之前的违约金已超诉讼时效，之后的违约金未超诉讼时效，超过诉讼时效的违约金不受法律保护，因此，逾期交房违约金应从2017年11月17日起计算。
涉案合同约定交房时间为2016年12月31日前，被告未能在此期限前交付符合约定交付条件的商品房给原告，已构成违约，应当按合同约定承担违约责任。原告于2019年5月9日接收了涉案房屋，故被告应支付从2017年11月17日起至2019年5月9日止的逾期交房违约金22138.75元（411501元×1÷10000×538日）给原告。
原被告在签订合同约定交房期限时，已经预见到正常的雨天、停电天数，到案的证据不能证明在合同履行期间雨天和停电天数属于非正常情况。同时，高考属于
每年必有的事件，签订合同时，被告也是可以预见的，并不属于不能预见的不可抗力的因素。综上，对被告认为因雨天、停电、高考期间造成停工应扣减交房时间的辩解意见不予采纳。此外，被告辩解违约金过高，请求予以调整，但未能提供充足的证据予以证实，依法不予支持。
涉案合同于2015年11月13日签订，原告依约应于签订本合同之日起10日内（即2015年11月23日前）按照按揭银行（或公积金管理中心）的要求，将办理按揭所需的全部资料提交给银行（或公积金管理中心），同时办妥所有按揭手续，并将回执复印件提交出让人。但到案的证据既不能证明原告在约定的期限履行了该义务，也未能证明其提交完毕贷款所需材料的具体时间，因此，违约金应从2015年11月24日起计至借款合同签订日（2016年3月18日）较合理，违约金为3542元（308000元×1÷10000×115日）。被告主张计至贷款到达其账户日，既不符合合同约定，也无法律依据，依法不予支持。一审判决：一、被告桂平市鑫盛投资实业有限公司支付逾期交房违约金22138.75元给原告甘达林；二、原告甘达林支付逾期付款违约金3542元给被告桂平市鑫盛投资实业有限公司；三、驳回原告甘达林的其他诉讼请求；四、驳回被告桂平市鑫盛投资实业有限公司的其他反诉请求。
对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为
本院认为，一、关于鑫盛公司是否存在逾期交房的违约行为，如存在，违约责任应如何认定的问题。鑫盛公司提出案涉项目属其与桂平交警大队集资建房，法院不应受理本案的主张。经查，结合《桂平市国有建设用地使用权挂牌成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、《商品房买卖合同》等到案证据，案涉项目是鑫盛公司基于市场化运作完成，双方签订的购房合同亦是平等协商一致所达成，因此，鑫盛公司该主张与查明事实不符，本院依法不予采信。鑫盛公司另提出应扣减暴雨天数及调低违约金的主张，因暴雨因素并不属于不能预见的不可抗力因素，本
案也不存在违约金过高需调整的情形，本院对鑫盛公司该主张不予采信。二、关于甘达林逾期提交贷款资料违约金的截止时间如何认定的问题。鑫盛公司主张甘达林逾期提交贷款资料的违约金应计算至贷款发放之日，该主张与合同约定不符，本院依法不予采信。一审法院结合实际情况，计算逾期提交贷款资料违约金截止至甘达林与银行签订借款合同之日甘达林无异议，本院依法予以维持。
综上所述，鑫盛公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费365元，由上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司负担。桂平市鑫盛投资实业有限公司多预交的317元，由本院予以退回。
本判决为终审判决。
