当事人信息 文书内容
异议人（被执行人）：海南洪福实业开发有限公司。
法定代表人：陈雷登，执行董事。
委托诉讼代理人：李香明，海南肖明德律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：白澄发，海南肖明德律师事务所 律师。
申请执行人：海南锦绣江南房地产开发有限公司。
法定代表人：黄保苗，董事长。
委托诉讼代理人：吴满林，海南正益律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：胡四海，海南正益律师事务所 律师。
审理经过 在本院执行申请执行人海南锦绣江南房地产开发有限公司（以下简称“锦绣江南公司”）与被执行人海南洪福实业开发有限公司（以下简称“洪福公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，异议人洪福公司对执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
原告诉称 异议人洪福公司请求撤销评估人作出的（2020）（海南正理）（JS）字第XXXX号土地估价报告。事实和理由：（一）评估人未在法律规定的期限内出具正式的评估报告，严重违反法定程序；（二）评估对象土地忆划国务院于2016年9月16日批准通过的《三亚市城市总体规划》中，用地性质为机场预留地，应按照建设用地标准进行评估；（三）估价过程存在严重错误，造成做人结果严重偏离市场价值。一是估价报告按照三亚市天涯区土地补偿费、年均产值两项合计的40%计取土地取得费没有任何法律依据，而且严重错误；二是估价报告片面截取征地补偿费用没有任何法律依据；三是《海南省人民政府关于印发海南省征地统一年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物补偿标准的通知》（琼【XXXX】XX号）确定的征地补偿费标准已经发生巨大变化，估价报告未调整增加属于错误；四是估价报告提高风险系数对估价进行年期修正错误；（四）估价报告依据的基础资料不充分和不真实，评估结果让人难以信服；（五）估价土地毗邻三亚凤凰机场和三亚动车站，紧邻三亚海航城大型高档小区，周边环境极好，具有生态、旅游价值及明显的开发潜力，评估时应考虑上述因素对价格的影响。综上，评估报告未在法定期限内作出，未充分调查被评估土地的状况，依据错误的标准，严重低评涉案土地，损害了当事人的权益，对评估报告应不予采信。
答辩情况 申请执行人锦绣江南公司未作答辩。
本院查明 本院查明，本院依据已经发生法律效力的本院（2017）琼01民初597号民事调解书及权利人的申请，于2018年6月21日立案执行申请执行人锦绣江南公司与被执行人洪福公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，案号为（2018）琼01执444号，申请执行标的30066700元（暂计）。执行过程中，本院于2018年7月11日以（2018）琼01执444号执行裁定书、协助执行通知书查封了洪福公司享有的登记在三亚市凤凰镇羊栏村民委员会名下位于三亚市凤凰镇羊栏社区万亩基地的148050.69平方米国有土地使用权[产权证号：三土房（XXXX）字第XXXXX号]（以下简称“涉案土地”）。2020年1月8日，本院作出（2018）琼01执444号委托书，委托海南正理土地评估有限公司对涉案土地价格进行评估。2020年5月22日，海南正理土地评估有限公司作出（2020）（海南正理）（JS）字第XXXXX号土地估价报告，涉案土地总价为311.0897万元。
另查明，土地估价报告作出后，洪福公司于2020年6月5日向本院提交《（2020）（海南正理）（JS）字第XXXXXX号土地估价报告》异议书，四项异议理由与提交至本案异议申请书中的事实和理由第（二）至（五）项相同。2020年6月9日，海南正理土地评估有限公司作出答疑函，对洪福公司提出的四项异议予以答复。
本院认为 本院认为，本案争议焦点是评估报告的评估程序是否严重违法致使评估价格过低。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”。因异议人洪福公司未对评估机构、评估人员的资质提起异议，因此本案只针对洪福公司主张的评估程序违法问题进行审查。对于异议申请书中的事实和理由第（二）至（五）项，评估机构在2020年6月9日的书面答疑函中已经予以回应，此次洪福公司没有提出新的证据推翻评估机构的答复意见，本院经对评估报告和答疑函审查，评估机构以合法原则为前提，按照涉案土地现状、证载用途及现行法规、政策等规定作出评估，程序合法，不存在撤销评估报告的法定条件。对于评估报告未在法定期限内作出的问题，仅属于程序瑕疵，对评估结果并无重大影响，不足以认定评估程序严重违法，不构成撤销评估报告的事由。另，执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对涉案土地的评估只是辅助法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验，洪福公司如认为评估价过低，可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。综上，洪福公司提起的异议请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
本案裁判结果 驳回异议人海南洪福实业开发有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向海南省高级人民法院申请复议。
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