当事人信息
异议人（案外人）：高玉帝，男，****年**月**日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。
委托诉讼代理人：吴世杰，安徽淮都（颍东）律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：杨**，安徽淮都（颍东）律师事务所 律师。
申请执行人：罗来福，男，****年**月**日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。
被执行人：徐绪三，男，****年**月**日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。
审理经过
本院在执行罗来福与徐绪三民间借贷纠纷一案中，作出（2020）皖1203执1065号执行裁定，并于2020年9月14日，依法查封了被执行人徐绪三位于颍东区不动产。2021年5月8日，本院作出（2021）皖1203执恢78号执行裁定，拍卖、变卖被执行人徐绪三上述被查封的房产。案外人高玉帝对上述查封、拍卖的房屋向本院提出书面执行异议。本院于2021年8月3日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
请求情况
案外人高玉帝异议称：2016年10月8日，异议人以525000元的价格向被执行人徐绪三购买了位于颍东区房屋一套，并与徐绪三签订了房屋买卖合同，且已支付了全部购房款，并管理使用了该房屋。因相关政策原因，加之无法联系到被执行人，致使案涉房屋无法及时办理房产转移登记。异议人认为，异议人在人民法院对案涉房屋查封前就签订了房屋买卖合同，支付了全部购房款，并管理使用该房屋，该房屋已不属于被执行人的财产。请求人民法院中止对案涉房屋的执行，并解除对该房屋的查封。
案外人高玉帝为证明其异议主张主要提供以下证据：
1.异议人高玉帝的身份证，证明其主体资格；
2.《房地产买卖合同》、汇款收据、房款收据、《亲属关系证明》，
证明案涉房屋为异议人所购买，并已全部支付购房款的事实；
3.《前期物业管理服务合同》、物业费收据，证明异议人在案
涉房屋被查封前已合法占有该房屋的事实；
4.阜阳市新民房产咨询服务有限公司烟厂店出具的《证明》，证明案涉房屋没有及时办理过户登记非异议人自身原因所致。
答辩情况
申执行人罗来福未答辩。
被执行人徐绪三未答辩。
本院查明
本院审查查明：罗来福与徐绪三民间借贷纠纷一案，本院于2019年8月16日作出（2019）皖1203民初1312号民事判决，判决徐绪三偿还罗来福借款本金合计514000元及利息。判决生效后，被执行人未按判决履行义务，罗来福向本院申请强制执行。2020年8月14日，本院作出（2020）皖1203执1065号执行裁定，并于2020年9月14日，依法查封了被执行人徐绪三位于颍东区不动产（该不动产已设定抵押权登记）。2021年5月8日，本院作出（2021）皖1203执恢78号执行裁定，拍卖、变卖被执行人徐绪三上述被查封的房产。因徐绪三下落不明，本院在执行中已将相关法律文书进行了公告送达。
另查明：2016年10月8日，经居间方阜阳市新民房产咨询服务有限公司烟厂店居间，徐绪三与高玉帝签订《房地产买卖合同》一份，合同约定，买卖双方委托阜阳市新民房产咨询有限公司烟厂店居间，就阜阳市颍东区房屋一套物业事宜达成协议，徐绪三合法拥有和谐佳苑10＃商住楼1005室还原住房一套，还原面积为127平方米，安置卡编号2003532，双方通过更改安置卡户名或者房产局过户方式进行交易。房屋总价款525000元于双方签订买卖合同支付（含定金10000元），出卖方在获得房屋全款时将房屋交付给买受人。如安置卡更名未果，则双方同意待出卖方房产证办理完毕后，通过房产局过户方式过户至买受人名下，期间产生的费用由买受人承担，出卖方必须无条件配合买受人办理该房屋的一系列手续，出卖人获得房屋全款后，该房屋的所有权利归买受人所有。合同签订后当日，高玉帝父亲高洪向徐绪三转款516000元，高玉帝向居间方阜阳市新民房产咨询有限公司烟厂店支付佣金5000元，同日，徐绪三出具515000元收据。2016年10月1日，高玉帝支付购房定金10000元，由居间方为其出具了收据。2016年10月10日，高玉帝与安徽恒宇物业阜阳分公司和谐佳苑管理处签订《前期物业管理服务合同》，后高玉帝相继缴纳了物业费用。2019年，高玉帝委托居间方阜阳市新民房产咨询服务有限公司烟厂店就案涉房屋办理过户登记事宜，因无法联系到被执行人徐绪三，未能办理房产过户登记。
还查明：案涉房屋于2019年11月25日登记在徐绪三名下，为徐绪三单独所有，房产证号为皖（2019）阜阳市不动产权第0346850号。该房产于2019年12月11日进行了抵押登记，抵押权人牛飞，被担保主债权数额400000元。
本院认为
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议
案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院实施查封前，异议人高玉帝已与被执行人徐绪三签订了《房地产买卖合同》，并按照合同约定支付了全部购房款。从异议人提供的《前期物业管理服务合同》及缴纳的物业费用时间可以看出，异议人在本院对案涉房屋查封前已合法占有该房屋。因徐绪三下落不明，且后来案涉房屋又被徐绪三抵押给他人，故未能办理房产过户登记，异议人高玉帝对此没有过错。异议人提出的执行异议理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，本院对其异议请求予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
本案裁判结果
中止对被执行人徐绪三位于颍东区不动产的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
