当事人信息
案外人：郑媛媛，女，****年**月**日出生，汉族，住河南省上蔡县。 申请人：赵新勇，男，****年**月**日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 委托诉讼代理人：赵丹丹（赵新勇之女），****年**月**日出生，汉族，住址同上。 被申请人：车洪前，男，****年**月**日出生，汉族，住安徽省太和县。 被申请人：太和县三建置业有限公司，住所地安徽省太和县建设路（北侧）16号。 法定代表人：车小青，该公司总经理。
审理经过
本院在执行赵新勇申请对车洪前、太和县三建置业有限公司诉前财产保全一案中，案外人郑媛媛对本院保全查封的标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
原告诉称
案外人郑媛媛异议请求：停止对安徽省太和县××号楼××铺房屋的执行。事实和理由：2014年9月30日，郑媛媛与太和县三建置业有限公司签订《商品房内部认购协议》，购买了太和县房屋，约定房款为220621元。2018年7月23日，郑媛媛与太和县三建置业有限公司正式就该商铺签订了《商品房买卖合同》，核定房款为225955元，后郑媛媛支付了全部房款。同日，郑媛媛收到了房屋，并与太和县三建物业管理有限公司签订了委托管理协议。当郑媛媛积极办理房产过户手续时，2020年11月18日，蚌埠市中级人民法院作出（2018）皖03执保42号民事裁定，查封了上述房屋。郑媛媛认为，该房屋虽登记在太和县三建置业有限公司名下，但郑媛媛已与太和县三建置业有限公司签订了合法的《商品房买卖合同》，并于查封前交纳了全部房款，占有了案涉房屋，取得了该房屋的所有权，故可以排除法院执行。
本院查明
本院经审查查明：申请人赵新勇因与被申请人车洪前、太和县三建置业有限公司民间借贷纠纷，向本院申请诉前财产保全。本院于2018年11月27日作出（2018）皖03财保11号民事裁定，冻结车洪前、太和县三建置业有限公司所有的共计1.5亿元的银行存款或者查封、扣押、冻结其总计价值1.5亿元的其他财产。2018年11月29日，本院通过太和县不动产登记中心，查封太和县三建置业有限公司名下位于太和县太亳路东侧等262套房产，查封期限为三年，自2018年11月29日起至2021年11月28日止。其后，太和县三建置业有限公司以本院查封的部分房屋已经出售为由，申请对相应房屋解除查封，并提供了其他自有房屋予以置换。本院于2019年3月5日作出（2019）皖03民初25号之一民事裁定：一、解除本院（2018）皖03财保11号民事裁定对太和县三建置业有限公司所有的坐落于安徽省太和县××镇××路××路××大厦××号××道××路××号楼××号房屋的保全措施；二、查封太和县三建置业有限公司所有的坐落于安徽省太和县××道××路北侧“望和新城”房屋；三、保留本院（2018）皖03财保11号民事裁定对车洪前、太和县三建置业有限公司其他财产的保全措施，并继续实施查封、扣押、冻结被申请人车洪前、太和县三建置业有限公司所有的共计1.5亿元价值范围内的其他财产。2020年11月10日，赵新勇向本院提出申请，请求继续对本院（2019）皖03民初25号之一民事裁定所确定的相关财产采取保全措施。2020年11月10日，本院作出（2020）皖03民初157号民事裁定：一、继续查封太和县三建置业有限公司所有的坐落于安徽省太和县××道××路北侧“望和新城”房屋；二、继续实施查封、扣押、冻结被申请人车洪前、太和县三建置业有限公司所有的共计1.5亿元价值范围内的其他财产。2020年11月18日，本院通过太和县不动产登记中心，查封了太和县三建置业有限公司名下位于太和县××路××号楼××铺在内的59间商铺，查封期限为三年，自2020年11月18日起至2023年11月17日止。 另查，2014年9月30日，郑媛媛与太和县三建置业有限公司签订一份《商铺内部认购协议》，约定郑媛媛自愿认购太和县三建置业有限公司开发的望和购物中心第一层160号铺，建筑面积20.27平方米，总价款220621元；付款方式为按揭贷款，首付款在签订《商铺买卖合同》时交完；签订认购协议时支付认购定金100000元，签订正式《商铺买卖合同》后，定金抵作购房款等。2018年7月23日，郑媛媛与太和县三建置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定郑媛媛购买太和县三建置业有限公司建设的，建筑面积20.76平方米，总价款225955元。后双方以该房屋实测建筑面积20.2平方米，比合同约定的建筑面积少了0.56平方米为由，签订《商品房买卖合同补充协议》，最终确认房屋总价款为219859元。郑媛媛提供了相关付款凭证及太和县三建置业有限公司开具的金额为219859元的收据。2020年10月28日，郑媛媛取得了案涉4号楼145铺房屋的增值税发票。2018年7月23日，郑媛媛与太和县三建物业管理有限公司签订《商铺委托租赁经营管理协议》，约定郑媛媛将该房屋委托太和县三建物业管理有限公司出租和经营管理。
本院认为
本院认为，本案争议的焦点为：郑媛媛对案涉房屋享有的权利能否排除执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，郑媛媛在本院查封案涉房屋之前已经与太和县三建置业有限公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，占有了该房屋，且已支付全部价款，故其就案涉房屋享有排除执行的民事权益。郑媛媛的异议理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款的规定，裁定如下：
本案裁判结果
中止对位于安徽省太和县××号楼××铺房屋的执行。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判人员
审 判 长 李永成 审 判 员 白 峰 审 判 员 张志荣
裁判日期
二〇二一年六月二十八日
审判辅助人员
法官助理 王亚群 书 记 员 陈 序
