当事人信息
案外人：占仲辉，男，****年**月**日出生，汉族，住红安县。
委托诉讼代理人：熊辉，湖北率责律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：高永帅，湖北率责律师事务所 律师。
申请执行人：湖北立方建设工程有限公司。住所地：红安县城关镇城南建设大厦。统一社会信用代码：91421122180510912Y。
法定代表人：祝孝华，该公司总经理。
被执行人：湖北广恒房地产开发有限公司。住所地：红安县城关镇将军大道中央大街1号楼。统一社会信用代码:91421122070760427H。
法定代表人：崔治，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张春生，该公司员工。
审理经过
本院在执行湖北立方建设工程有限公司与湖北广恒房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人占仲辉对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年7月28日举行了听证，占仲辉的委托诉讼代理人熊辉、湖北广恒房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张春生参加了听证，并提交了书面意见，湖北立方建设工程有限公司经本院合法传唤，未参加听证。现已审查终结。
请求情况
案外人占仲辉称，2016年1月20日，其与红安县房屋征收与补偿办公室签订《房屋征收产权调换补偿协议》，约定红安县住宅为其还建房。其于2017年7月15日办理入住手续，并缴纳物业管理费1826元。故其对该房屋享有合法权益，请求依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，中止对该房屋的执行。
湖北广恒房地产开发有限公司称，同意占仲辉的异议。因该公司未及时向红安县不动产登记中心提交相关审批及备案办证材料，占仲辉无法办理不动产登记。
本院查明
本院查明，湖北立方建设工程有限公司与湖北广恒房地产开发有限公司建设施工合同纠纷一案，本院于2019年1月17日作出作出（2018）鄂11民初503号民事裁定，查封被执行人湖北广恒房地产开发有限公司名下位于红安县，并于2019年1月23日向红安县不动产登记中心送达（2019）鄂11执保1号协助执行通知书，查封上述房产。查封房产中包括4-2-3103号房屋。
2016年1月20日，占仲辉与红安县房屋征收与补偿办公室签订《房屋征收产权调换补偿协议》，明确因红安县城市规划区内棚户区和旧城改造项目内国有土地上房屋征收，需征收占仲辉的房屋，双方就房屋征收与补偿达成协议。征收房屋位于红安县（原自来水厂）1栋西单元1楼西，建筑面积77.88㎡，其中住宅性房屋为77.88㎡，应还建住宅房屋面积77.88㎡。红安县房屋征收与补偿办公室提供位于中央大街还建点的4-2-3103号建筑面积127.02㎡房屋作为征收房屋的补偿。住房面积超出或不足被征收房屋面积的部分，5㎡以内（含5㎡）按1600元／㎡结算差价，超出5㎡以外的部分按2600／㎡元价格结算。房屋装修经评估补偿31168元，红安县房屋征收与补偿办公室支付搬迁费2000元，临时安置费4205元。
2017年，红安县房屋征收与补偿办公室、红安县国有资产监督管理局、红安县筹融资工作领导小组办公室与湖北广恒房地产开发有限公司签订《还建房回购协议》，明确依红安县国资局与湖北广恒房地产开发有限公司2015年5月30日签订的《红安县自来水公司地块出让事宜合同》约定，经评估、审计、县领导审批及与湖北广恒房地产开发有限公司沟通，达成一致协议，“自来水公司共搬迁60户，总拆迁房屋面积5460㎡，60户中有52户选择在中央大街一期还建，8户选择在拆迁原址待还建，60户所选择的还建房总面积为7652.65㎡”。
2017年7月14日，占仲辉向红安县房屋征收与补偿办公室交纳超面积结算款121699元。2017年12月25日、2020年6月24日、2020年7月31日，红安县房屋征收与补偿办公室分别向湖北广恒房地产开发有限公司交付超面积结算款26,630,604.00元、3,800,000.00元、678,289.00元。2017年7月15日，湖北广恒房地产开发有限公司将红安县城关镇将军城·中央大街4-2-3103号房屋交付占仲辉。同月14日，占仲辉向武汉利人物业管理有限公司红安文瑞分公司交纳物业费1826元。
本院认为
本院认为，本案的争议焦点为占仲辉对争议房屋是否有排除执行的权利。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第七条规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。根据该规定，被拆迁人对拆迁还建房屋享有的特种债权优先于买受人的期待物权。而《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条规定，建筑工程承包人对工程款的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但其所享有的优先受偿权不得对抗买受人。由此可见，被拆迁人对拆迁还建房屋享有的优先权优先于买受人的期待物权，买受人的期待物权优先于工程承包人对工程款享有的优先受偿权和其他债权。本案中，红安县房屋属占仲辉的拆迁还建房，占仲辉对红安县房屋享有的特种债权优先于湖北立方建设工程有限公司对上述房屋的建筑工程款债权。同时，占仲辉作为拆迁安置户，以牺牲其对原有房屋居住权的代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，其对拆迁还建房屋享有的拆迁利益亦关系到其基本的生存权利，其对上述房屋享有的权利亦应优于湖北立方建设工程有限公司的建筑工程款债权。
综上所述，占仲辉对红安县房屋的权益优于湖北立方建设工程有限公司的建筑工程款债权，足以排除湖北立方建设工程有限公司建筑工程款债权的执行，其异议请求有充足的事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：
本案裁判结果
中止对红安县房屋的执行。
案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
