当事人信息
异议人（案外人）：王慧中，男，****年**月**日出生，汉族，住吉林省蛟河市。 申请执行人：马福山，男，****年**月**日出生，回族，无职业，住吉林省蛟河市。 被执行人：长春市正恒房地产开发有限责任公司，住所地吉林省长春市长江路经济开发区长江路57号五层157段。 法定代表人：刘伟，经理。 被执行人：长春市正恒房地产开发有限责任公司蛟河分公司，住所地吉林省蛟河市河北街63-5丘-2栋-01。 负责人：卢永奎，经理。
审理经过
本院在执行申请执行人马福山与被执行人长春市正恒房地产开发有限责任公司、长春市正恒房地产开发有限责任公司蛟河分公司买卖合同纠纷一案的过程中，异议人（案外人）王慧中向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现在已审查终结。 王慧中称，2013年9月23日，王慧中与长春市正恒房地产开发有限责任公司蛟河市分公司签订了3份商品房认购协议书，购买位于蛟河市河北街道世纪路正恒公馆1号楼1单元1102室的房屋，总价款242,952元，1号楼6单元1201室的房屋，总价款234,605元，1号楼6单元1301室的房屋，总价款237,705元。合同签订当日王慧中交纳了全部房款。2019年5月28日，王慧中办理了上述房屋的入住手续，并缴纳了物业费、装修保证金等费用，取得了房屋钥匙。现法院对该房屋的执行损害了王慧中的合法权益，故要求解除对正恒公馆1号楼1单元1102室、1号楼6单元1201室、1号楼6单元1301室房屋的查封，并停止对该房屋的执行。 王慧中向本院提交了以下证据：商品房认购协议书三份、房款收据三张、蛟河市金呈物业服务有限公司出具的收据六张。
本院查明
现审查查明：2013年9月23日，王慧中与长春市正恒房地产开发有限责任公司蛟河分公司分别签订了3份商品房认购协议书，约定出售的房屋位于蛟河市世纪北路109号正恒公馆1号楼1单元1102室，建筑面积108.46平方米，总价款242,950元；位于蛟河市世纪北路109号正恒公馆1号楼6单元1201室，建筑面积103.35平方米，总价款234,605元；位于蛟河市世纪北路109号正恒公馆1号楼6单元1301室，建筑面积103.35平方米，总价款237,705元。同日，长春市正恒房地产开发有限责任公司蛟河分公司为王慧中出具了3张收据，载明收到王慧中上述3套房屋的房款，付款方式为抵债借款。2019年5月28日，王慧中向蛟河市金呈物业服务有限公司交纳了上述3套房屋的物业费等费用。 另查明，马福山因与长春市正恒房地产开发有限责任公司、长春市正恒房地产开发有限责任公司蛟河分公司买卖合同纠纷一案，依据已经发生法律效力的本院作出的（2018）吉0281民初203号民事判决，向本院申请强制执行，要求被执行人履行金钱给付义务。本院在执行过程中，于2018年11月19日作出（2018）吉0281执1395号执行裁定，查封了上述房屋，查封期限为三年。
本院认为
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因本人原因未办理过户登记。上述规定的第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普通性条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可以适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，一、王慧中与长春市正恒房地产开发有限责任公司蛟河分公司签订的商品房认购协议书实质上是以物抵债协议，且以物抵债行为是否客观存在，是否真实合法在异议审查中无法确认；二、无证据证明王慧中所购买的商品房属于唯一住房；三、王慧中于2019年5月28日办理入住手续，占有房屋时间发生在本院查封案涉房屋（2018年11月19日）之后，因此不符合上述任何规定条件，不能排除执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，并经本院审判委员会讨论，裁定如下：
本案裁判结果
驳回异议人王慧中的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向吉林省蛟河市人民法院提起诉讼。
审判人员
审判长 任奇培 审判员 王淑芬 审判员 任星潼
裁判日期
二〇二一年六月十日
审判辅助人员
书记员 陆 旸
