当事人信息
原告：洛阳道明工贸有限公司。住所地，河南省洛阳市宜阳县产业集聚区。
法定代表人：苗玉峰，总经理。
委托诉讼代理人：梁挪挪，河南晟品律师事务所 律师。特别授权代理，即代为放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代领法律文书等。
被告：洛阳荣顺机械加工有限责任公司。住所地，河南省洛阳市宜阳县盐镇乡产业集聚区轴承工业园区三排。社会统一信用代码，91410327MA46J0YR01。
法定代表人：金璐珂，经理。
委托诉讼代理人：金宏伟，该公司员工。特别授权代理，即代为放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代领法律文书等。
被告：金璐珂，男，汉族，****年**月**日出生，住河南省洛阳市涧西区。
被告：田前成，男，汉族，****年**月**日出生，住河南省偃师市。
审理经过
原告洛阳道明工贸有限公司（以下简称道明公司）诉被告洛阳荣顺机械加工有限责任公司（以下简称荣顺公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法由审判员丁战芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告道明公司法定代表人苗玉峰、委托诉讼代理人梁挪挪，被告荣顺公司委托诉讼代理人金宏伟到庭参加诉讼。被告金璐珂、田前成经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告道明公司向本院提出如下诉讼请求，请求依法判令：1．解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》；2．被告向原告支付所欠租金22.5万元；3．被告向原告支付迟延交付租金的违约金90000元；被告向原告支付代缴水费、电费共计46856.25元（暂计算至2021年2月25日）；5．被告支付迟延交付水电费的违约金18742.5元；6．被告向原告支付合同解除后的场地占用费（场地占用费参照租赁费计算至实际腾房之日止）；7．被告金璐珂和田前成在认缴出资限额内承担连带责任；8．本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实与理由，2019年4月1日被告因生产经营需要，向原告租赁场地，并于同日和原告签订了《房屋租赁合同》约定：被告承租原告位于宜阳产业集聚区轴承产业××面积1300㎡的产房，租赁期限为2019年4月1日至2021年4月1日；租金为每年15万元；租金支付时间及方式为提前十天缴纳当期的租金，每次缴纳12个月的租金15万元；水费每吨为8.2元，电费为每度1.1元。合同还约定被告逾期支付租金的，每逾期一日，原告有权按合同金额的1%向被告收取违约金；被告逾期支付水电费的，每逾期一日，原告有权按水电费应缴金额的1%向乙方收取违约金。合同签订后，原告依约履行合同，及时向被告提供符合其要求的房屋供被告使用，但被告并未及时履行付款义务，仅向原告支付了租金7.5万元，自合同签订之日起被告共拖欠原告租金22.5万元、水电费46856.25元（暂计算至2021年2月25日），原告曾多次找被告索要欠款，均无果。另查明，被告荣顺公司是由金璐珂和田前成作为股东出资设立，注册资本为30万元，其中金璐珂认缴27万元，田前成认缴3万元。原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，被告拒不支付租金、水电费的行为已经严重违反了合同的约定，其行为已经严重侵害了原告权利，为维护原告的合法权益，在协商无果的情况下，只得诉至贵院，望判如所请。
被告辩称
被告荣顺公司辩称，1．原告和被告荣顺公司签订租赁合同属实，但之前原告（房东）与另外三家签订租赁合同。这三家是先进来，我公司是最后一家。说让我作为牵头人签订租赁合同，其他三家的水电费、租金通过我向房东进行缴纳。2．我公司进来以后就先交了半年房租。当时合同的签订约定多长时间期间不能搬走，般走了房租不退。期间不涨价。3．另外两家了干了几个月不干了要走，最后就打官司，打到咱们宜阳县集聚区，他们说我公司强买强卖，去了以后把根据合同，另外两家就是说用几个月就付几个月的房租，剩下的房租要退给他们。我说这由不得我公司。根据合同他们交了半年的房租，不能拿走后面的租金就不再说事了。因为合同是我公司签的，要走的话我公司当不了家，管委会的一个主任，说他来找原告谈，说后期的话，再招租管委会来帮租房子。4．当时那几家走了以后，后期又找了一家，这一家在这干了，也不行。不行以后原告私自找他。原告跟我说的意思就是他不交房租了就叫他走，他的东西房东给他拉走了。后期我们三家又坐一块谈，把他那交的房租算了算，算完之后另外一家租房的人不照头了，东西也不拉走。原告就催我公司说快叫他来，我公司就催他，他也不来，最后原告的意思就是他的工具原告都拉走顶房租。5．再后来我公司就告诉原告我公司生意也不行，都顾不住自己，后边的事我公司不管了。就这样商定完以后原告私自的把那家东西拉走，也没给我公司核价。就在前期原告跟我公司说大概能值个三万多，就这样说了一句，然后拉的时候也没有通过我公司。6．另外租出去的这一家在我公司的厂房里，是我公司签的合同。在原来意义上，如果那家走了，那就是我公司的东西。原告拉走，或者顶房租，或者给我公司商量个顶房租的价格，但原告也不说。因为我公司厂房钥匙就搁门口，原告经常进去找东西，有时候找个东西了，几乎是不对别人设防。7．东西拉走以后原告私自又把房子给租出去了，也没有通过我公司租出去了。最后这家有污染，但具体啥污染我公司也不清楚，因为我公司的厂子停着的，然后就让那家退出去。按照月份来算其他几家的租赁时间一年半都不到，我公司说给我公司算到一年半，然后我公司这边给我算两年，原告把他拉走的东西给我公司核个价，然后剩下来我公司咱都认了。原告说那不行，就是东西当时不承认拉走，后来又承认了，然后就也不跟我说个价格。8．就开庭之前我公司派员工金宏伟去给原告聊这个事。我公司说我们欠原告的钱我公司还钱，尽快给原告，我公司就把我们的想法给原告说了，原告说那不行，就是说拿的东西都给我公司退回去。因为拉走的东西有一台大设备，卷板机，剩下的都是不锈钢板，很零碎，各种各样的钢铁，拉了好几汽车，拉走了几个月了，现在跟我公司说退回来。我公司当时的意思是原告说设备三万多就按35000来算。另外，合同约定按百分之一支付违约金，该标准明显过高，应按同期贷款利率计算。
本院查明
经审理，本院查明如下事实，2019年4月1日，分别以原告道明公司、被告荣顺公司为甲方（出租人）、乙方（××），双方签订《房屋租赁合同》约定：乙方承租甲方坐落在宜阳县××集聚区轴承产业园，共1套件面积1300平方米场地面积作机加工使用，乙方向甲方支付租金。租赁期限2019年4月1日至2021年4月1日。每年租金150000元；先付款后使用，乙方提前十天交纳当期的租金，每次交12个月的租金150000元，逾期不交，逾期三十日甲方有权终止此合同，由此造成的损失与甲方无关。租赁期满乙方如需继续经营应重新签订合同并交押金，租赁期满双方结算完毕，剩余押金退回乙方（不计利息）；乙方中途退房押金不退。乙方每月向甲方交纳卫生费、水费、电费，其中水费每吨8.2元，电费每度1.1元（如市里收费有变动，本单位再作相应调整），按甲方通知数（抄表数）及时交清，逾期10日不交者，甲方有权停水停电，令其停业和留置乙方其它财产并终止此合同，由此产生的损失由乙方负责；未经许可私接水电，甲方将视乙方窃水窃电，并处罚款，直至停水停电，如造成损失由乙方负责。广告宣传另行收费。乙方对承租物装修和增加设施或改变房屋结构时，须提出书面方案，经甲方书面同意后方可施工（费用由乙方自理），否则甲方有权令其停工。租赁合同期满，装修物不得拆除，无偿移交给甲方。就违约责任，合同第八条载明，1．乙方逾期支付租金的，每逾期一日，甲方有权按合同金额的1％向乙方收取违约金；乙方逾期支付水电的，每逾期一日，甲方有权按水电费应金额的1％向乙方收取违约金。2．因乙方原因发生事故造成甲方房屋、设备损坏或第三方受到损害，包括其它的连带责任，由乙方负责赔偿及修复，并承担法律责任，房屋因不可抗拒的原因导致毁损和造成乙方财产损失的，双方互不承担责任，本合同自然终止。3．甲方在1．乙方自将承租房屋部分或全部转租、转让，转借及改建、扩建、私自装修改造及拆除原有建筑的；2．乙方在承租房屋内进行违法活动的；因乙方原因造成重大安全隐患的（受到安全管理职能部门提出整改通知的）等三种情形之一时有权解除本合同并由乙方承担赔偿责任。合同第十一条其他约定事项载明，甲方合同期内不涨房租，乙方合同期内如果退房必须足额交够合同期内剩余房租。合同同时对承租物的维修保养、装修装饰及租赁期满合同的装饰物的处理、结构变更、租赁期间税务事项处理、安全管理、市政规划涉及的租赁物的拆除、合同的续签及解除等事项进行了明确约定。甲乙双方分别在合同上加盖印章“洛阳道明工贸有限公司合同专用章”、“洛阳荣顺机械加工有限责任公司合同专用章”，并由各自签约代表签名确认。
合同签订后，原告依约履行合同，向被告荣顺公司提供了约定的房屋。该被告截止2019年5月15日止共向原告支付租金75000元，截止原告起诉之日，即2021年3月10日止，尚欠期限内租金225000元未付。
庭审中原告同时要求被告支付水电费46856.25元，被告荣顺公司辩称仅欠水电费两万余元。庭审中原告承认双方未对水电费进行最后结算，截止庭审时被告所欠水费、电费尚无具体数额。庭审中双方就此各持己见，达不成一致意见。
审理中同时查明，1．上述《房屋租赁合同》履行期间，原告替被告荣顺公司垫付门岗安全费2000元。2．《洛阳荣顺机械加工有限责任公司章程》载明，被告荣顺公司是由被告金璐珂、田前成作为股东（发起人）出资设立，注册资本为30万元，其中被告金璐珂认缴27万元、田前成认缴3万元；股东认缴出资的出资时间均为2039年3月25日前。
庭审中，原告以截止庭审时，即2021年4月6日，合同期限已经届满为由申请撤回其第一项诉讼请求，即“解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》”，被告荣顺公司表示同意，本院已当庭准许原告撤回该项请求。
本院认为
本院认为，原告道明公司与被告荣顺公司之间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同双方均应依约完整履行合同义务。原告依约向该被告提供了约定租赁房屋，该被告接收并占有使用，因此应依约向原告支付租金并依约支付水费、电费。其对剩余租金、应付水费、电费推诿不付的行为，对原告构成违约，应向原告承担相应的民事责任。故原告要求该被告支付剩余租金的请求，理由正当，应予支持。关于应付水费、电费，庭审中原告承认双方未对水电费进行最后结算，截止庭审时被告所欠水费、电费尚无具体数额。且审理中双方就此未达成一致意见。因此本院对此不予审理，原告可另行向该被告主张权利。被告荣顺公司辩称，其承租原告房屋后按原告要求其以自己名义将其承租范围内未使用的部分房屋分别另行出租给其他三人，因此该部分房屋的租金应由其他三家××支付，且原告私自拉走其中一家的机器设备价值35000元应从应付租金中扣除，对此原告不予认可，且庭审中该被告未提供相应证据予以证明。故该辩称依法不能成立，本院不予采信。
关于逾期支付租金的违约金。上述《房屋租赁合同》约定，租赁期限2019年4月1日至2021年4月1日。租金每年150000元，先付款后使用，被告荣顺公司提前十天交纳当期的租金，每次交12个月的租金150000元；逾期支付租金的，每逾期一日，原告有权按合同金额的1％向该被告收取违约金。据此，被告荣顺公司应于2019年4月11日向原告付清租金150000元，该被告未按时支付租金，原告未提出异议并接受支付，应认定双方对租金期限进行了调整。故本院酢定以被告荣顺公司最后一次支付租金的时间，即2019年5月15日为被告荣顺公司应支付全额租金的时间。该被告至今未付清租金的行为，对原告构成违约，应向原告支付租金。故原告要求该被告支付逾期支付租金违约金的请求，理由正当，应予支持。但应以合理部分为限。关于违约金的计算方法。《中华人民共和国合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方约定迟延支付租金违约金，虽不违反法律规定，但约定计算标准超过法律规定，因此被告荣顺公司提出的调整请求应予支持。但应依据未付租金225000元，分阶段分别按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍、中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，自2019年5月15日起计算至实际付清之日止，并以原告请求的90000元为限。
关于被告金璐珂、田前成是否应承担责任的问题。本院认为，该二被告虽系被告荣顺公司成立时的股东，但《洛阳荣顺机械加工有限责任公司章程》载明股东认缴出资的出资时间均为2039年3月25日前，即该二股东认缴期限尚未届满，因此不存在股东未履行或未全面履行出资义务的情形。且根据《中华人民共和国公司法》司法解释二第22条第1款的规定，出资人认缴出资加速到期系以法院受理破产申请为前提的，基于被告荣顺公司现未进入破产或解散程序，亦未资不抵债，因此股东被告金璐珂、田前成不应对被告荣顺公司的债务承担赔偿责任。故原告要求该二被告承担责任的请求依法不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、限被告洛阳荣顺机械加工有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告洛阳道明工贸有限公司租金225000元；
二、限被告洛阳荣顺机械加工有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告洛阳道明工贸有限公司依据未付租金具体数额计算的自2019年5月15日起计算至实际付清之日止，但以90000元为限的违约金（其中，2019年5月15日起至2019年8月19日的期间应按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的四倍计算，自2019年8月20日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算）；
三、限被告洛阳荣顺机械加工有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告洛阳道明工贸有限公司门岗安全费2000元；
四、驳回原告洛阳道明工贸有限公司的其他诉讼请求。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3504元、诉讼保全受理费2425元，共计5929元，原告洛阳道明工贸有限公司负担929元，被告洛阳荣顺机械加工有限责任公司5000元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
