当事人信息
上诉人（原审被告）:夏粉美，女，汉族，****年**月**日出生，住常州市金坛区。
委托诉讼代理人：储庆华，江苏天择律师事务所 律师。
被上诉人（原审原告）：陈明祥，男，汉族，****年**月**日出生，住常州市金坛区。
被上诉人（原审被告）：常州市金坛区同大房地产开发有限公司，住所地常州市金坛区西城街道北戴庄215号。
法定代表人：王洪华，该公司总经理。
被上诉人（原审第三人）：俞晓明，男，汉族，****年**月**日出生，住常州市金坛区。
被上诉人（原审第三人）：陈玉娟，女，汉族，****年**月**日出生，住常州市金坛区。
审理经过
上诉人夏粉美因与被上诉人陈明祥、常州市金坛区同大房地产开发有限公司（以下简称同大公司）、俞晓明、陈玉娟执行异议之诉一案，不服常州市金坛区人民法院（以下简称金坛法院）（2020）苏0413民初3619号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
夏粉美上诉请求：1、金坛法院查封华城纬六路2-2号房屋符合法律规定，该涉案房产应作为同大公司的可供执行的财产继续执行。事实和理由：一审法院认为“华城纬六路2-2号不动产登记在俞晓明、陈玉娟名下，同大公司不享有案涉房产的所有权，该财产目前不属于同大公司所有，夏粉美无权要求对案涉房产采取强制执行措施，该院查封俞晓明、陈玉娟名下财产的执行行为不当，应予纠正”，是错误的。2010年俞晓明就该房及一套住房、车库与同大公司在市场路一店面房进行互换达成协议，该协议已经（2013）坛刑二初字第0084号判决确认（细节见该案检查卷宗），已全部履行。唯华城纬六路2-2号房屋未办理过户登记手续，同大公司在市场路店面房已经过户给俞晓明。同大公司为华城纬六路2-2号房屋实际权利人。因其怠于行使要求俞晓明、陈玉娟过户权利，致使涉案房产仍登记在俞晓明、陈玉娟名下。因同大公司管理混乱，对外负债巨大无力偿还，早已经完全符合破产条件，为了维护债权人利益，避免同大公司就涉案房产进一步违法胡乱承诺，误导侵害相关权利人利益。参照破产法以及相关司法解释规定予以扩大解释，将华城纬六路2-2号房屋应作为同大公司的可供执行财产继续执行。
被上诉人辩称
被上诉人陈明祥答辩称：不接受夏粉美的上诉。
被上诉人同大公司答辩称：不认可夏粉美的上诉。
被上诉人俞晓明、陈玉娟未进行答辩。
一审原告诉称
原审原告陈明祥向金坛法院起诉请求：1、停止对常州市金坛区华城纬六路2-2号不动产（以下简称华城纬六路2-2号房屋）的执行；2、确认华城纬六路2-2号房屋系陈明祥所有。在2020年9月24日的一审开庭审理中，陈明祥当庭撤回确认华城纬六路2-2号房屋系其所有的诉讼请求。
一审法院查明
金坛法院一审查明：
夏粉美与同大公司、王夕珍、蒋兔红民间借贷纠纷一案，该院于2017年10月11日作出（2017）苏0482民初6184号民事调解书：一、同大公司、蒋兔红、王夕珍同意于2017年12月30日前共同返还夏粉美借款330万元；二、案件受理费减半收取16600元，由同大公司、蒋兔红、王夕珍共同负担，此款夏粉美已预交，同大公司、蒋兔红、王夕珍于2017年12月30日前一并给付夏粉美。该调解书发生法律效力后，根据夏粉美的申请，该院于2018年1月24日立案执行，案号为（2018）苏0482执367号。在执行过程中，该院依法于2018年8月15日作出（2018）苏0482执367号执行裁定书，查封案外人俞晓明名下的华城纬六路2-2号不动产。案外人陈明祥提出异议后，该院于2018年9月25日作出（2018）苏0482执异86号执行裁定书，驳回陈明祥的异议申请。原告陈明祥依法向该院提起诉讼。
坐落在金坛区××路××号房屋（建筑面积30.24平方米）登记在俞晓明、陈玉娟的名下。2010年5月15日，同大公司与俞晓明签订《关于商住房产权置换协议书》，约定俞晓明以位于华城纬六路地税商住房甲单元301室、华城纬六路2-2号房屋（含车库）与同大公司的位于虹桥家园Ａ幢8-9号（现市场路29幢由西向东第5-6间1-2层，建筑面积254.4平方米）进行置换，俞晓明补同大公司房款80万元，俞晓明于一个月内将房屋钥匙及房产证、土地使用权证交付给同大公司，同大公司置换给俞晓明的房产由同大公司负责办理房产证、土地使用权证并在一个月内交付给俞晓明。后俞晓明将华城纬六路2-2号房屋交付给同大公司，但未办理产权变更登记。
2010年4月，陈明祥与同大公司签订《商品房买卖合同》，约定陈明祥购买同大公司开发的华城嘉园5幢024号店面房，总价为260万元。2010年4月27日，陈明祥与中国农业银行金坛市支行（以下简称金坛农业银行）签订《个人购房担保借款合同》，约定陈明祥为购买华城嘉园5幢024号店面房向金坛农业银行借款130万元，借款期限从2010年4月27日起至2020年4月26日止，全部借款直接划入同大公司的账户。同日，金坛农业银行将借款130万元汇入同大公司账户。后同大公司将华城嘉园5幢024号店面房另行出售给他人，并办理了产权登记。2013年12月3日，时任同大公司法定代表人的蒋兔红向陈明祥出具《承诺书》，载明：“我和王夕珍郑重承诺，位于金城镇华城纬六路地税局商住楼第二个店面房抵给陈明祥。由于该房处于拆迁阶段，今后退赔等一切事项，均转让给陈明祥。如出现任何法律问题，均有蒋兔红、王夕珍负法律责任。（该房屋用于偿还欠陈明祥借款壹佰万元整）（含店面房自行车库）。”蒋兔红、王夕珍亦在承诺人处签名，陈明祥在接受人处签名。后同大公司将案涉店面房交付给陈明祥，并由陈明祥对外出租至今。嗣后，原告陈明祥多次找被告同大公司、第三人俞晓明要求协助办理案涉房产变更登记手续，因第三人俞晓明就案涉房产与被告同大公司之间存在租赁纠纷，在该纠纷未得到解决的情况下，第三人俞晓明拒绝协助办理案涉房产的产权变更登记手续。2015年3月26日，同大公司的法定代表人由蒋兔红变更为王洪华，且蒋兔红不再是同大公司的股东。
金坛法院确认，上述事实，由陈明祥提交的商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、承诺书、执行裁定书、刑事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。
金坛院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消
灭，应当依照法律规定登记的，自记载于不动产登记簿时发
生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登
记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的
一审法院认为
除外。物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案双方当事人争议的焦点为原告就案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，该院认为原告陈明祥对案涉不动产并不享有足以排除强制执行的民事权益。理由：原告陈明祥与被告同大公司签订《商品房买卖合同》的标的物是本区华城嘉园5幢024号店面房，而不是案涉房产。双方就案涉房产并没有签订合法有效的商品房买卖合同。同大公司原法定代表人蒋兔红出具的承诺书主要载明了以房抵债的内容，属以房抵债协议，该抵偿协议抵偿的为普通债权（借款100万元）。该协议不具备商品房买卖合同的要件。案涉房产距今近十年多时间未能办理产权变更登记，其主要原因是案涉房产的所有权并不登记在被告同大公司名下，而是登记在第三人俞晓明、陈玉娟名下，同大公司在不享有案涉房产所有权的情况下将案涉房产抵债给原告，属于无权处分行为，在同大公司未取得案涉房产所有权的情况下，根本无法办理产权变更登记至原告名下。在作为抵债物的案涉房产未办理权属转移登记的情况下，以物抵债行为并未完成，并不仅因抵债协议的形成而改变原告所享有债权的普通债权性质，原告陈明祥的债权本质上仍为普通债权。以物抵债协议并不必然导致不动产所有权的转移，不能适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。因此，陈明祥不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对案涉不动产强制执行的诉讼请求不符合法律规定，该院不予支持。案涉房产登记在第三人俞晓明、陈玉娟名下，同大公司不享有案涉房产的所有权，该财产目前不属于被告同大公司所有，被告夏粉美无权要求该院对案涉房产采取强制执行措施，该院查封第三人俞晓明、陈玉娟名下财产的执行行为不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条、第十四条、第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，金坛法院作出（2020）苏0413民初3619号民事判决：驳回原告陈明祥的诉讼请求;案件受理费13800元，由陈明祥负担。
对于金坛法院一审查明的上述事实，本院予以确认。
本院认为
本院认为：
一、关于（2020）苏0481执异23号执行裁定。
本院在本案审理中发现，金坛法院在执行申请执行人夏粉美与被执行人同大公司、蒋兔红、王夕珍民间借贷纠纷一案中，对于陈明祥提出的执行异议，于2018年9月25日作出的（2018）苏0482执异86号执行裁定存在错误，遂以（2021）苏04执监22号立案进行监督。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款第（一）项的规定，查封、扣押、冻结案外人财产的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人。该规定第十七条规定：被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，俞晓明、陈玉娟非为（2018）苏0482执367号执行案件的被执行人，且系华城纬六路2-2号房屋的登记权利人。被执行人同大公司并非华城纬六路2-2号房屋的登记权利人，且没有证据证明同大公司在涉案查封前实际占有该房屋。因此，金坛法院在（2018）苏0482执367号执行案件中查封案外人俞晓明、陈玉娟名下的华城纬六路2-2号房屋，于法无据，应予纠正。由此，原审异议裁定不当，亦应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项、第二款之规定，本院于2021年6月15日作出（2021）苏04执监22号执行裁定：1、撤销金坛法院（2018）苏0482执异86号执行裁定；2、撤销金坛法院于2018年8月15日作出的（2018）苏0482执367号执行裁定。
二、关于原审原告陈明祥的起诉。
本案一审诉讼系案外人陈明祥作为原审原告提起的执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备以下条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回，（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关，（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。本案中，由于（2020）苏0482执异86号执行裁定已被本院裁定撤销，陈明祥的起诉遂不符合法定受理条件。
综上所述，原审原告陈明祥的起诉，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
本案裁判结果
一、撤销常州市金坛区人民法院（2020）苏0413民初3619号民事判决。
二、驳回陈明祥的起诉。
一审案件受理费13800元，退还一审原告陈明祥。上诉人夏粉美预交的二审案件受理费13800元予以退回。
本裁定为终审裁定。
