当事人信息
原告:重庆中原地产代理有限公司，住所地重庆市正阳工业园区园区路白家河标准化厂房A栋5楼34号 ，统一社会信用代码91500114355629975Q。
法定代表人:庄泽宝，该公司董事长。
委托诉讼代理人：易婧，女，该公司员工。
被告:重庆红鼎实业发展有限责任公司 ，住所地重庆市北碚区童家溪镇香溪路88号 ，统一社会信用代码91500109762688702R。
法定代表人:朱雷,该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙云爽，女，该公司员工。
审理经过
原告重庆中原地产代理有限公司与被告重庆红鼎实业发展有限责任公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆中原地产代理有限公司的委托诉讼代理人易婧、被告重庆红鼎实业发展有限责任公司的委托诉讼代理人孙云爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告重庆中原地产代理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告按约支付原告佣金389 000元; 2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年7月1日原被告签订《碧桂园分销合作合同》，约定被告将重庆碧桂园长桥江山项目的渠道分销工作委托给原告。按照合同约定，原告有权在原告推介客户与被告签订完商品房买卖合同后，向被告要求支付佣金。原告按照合同约定向被告推荐了客户黎阳并成功购买碧桂园长桥江山×幢×-×号物业。经原告多次沟通，被告业务员徐苗告知原告，客户黎阳已经与被告公司解除商品房买卖合同。但经原告调查了解，客户黎阳并未解除与被告的商品房买卖合同而是于2020年5月21日与被告签订了正式商品房买卖合同（即网签）。截止原告起诉之日，被告应当支付的佣金389 000元。为维护原告的合法权益，起诉来院。
被告辩称
被告重庆红鼎实业发展有限责任公司辩称，1、双方合同约定在双方最终结清款项前，若非因甲方原因导致买卖合同解除的，则甲方无须支付对应的佣金给乙方。客户黎阳于2019年9月30日认购×号×-×单位，并于当日签订商品房买卖合同，在合同履行过程中，因客户黎阳个人原因未按约定履行付款义务，基于客户资金紧缺无力继续履行合同，在客户向被告申请中止买卖合同后双方于2020年2月16日签订终止协议，双方合同已解除。故被告无需支付原告佣金。2、客户黎阳与被告解除买卖合同后，被告置业顾问一直维护客情关系，在客户资金回笼后，客户黎阳自愿继续购买案涉房屋，故双方于2020年5月21日签订重新商品房买卖合同。该次交易均由被告置业顾问跟进并最终促成，且该次签订的买卖合同从签约时间、付款节点、付款金额等均与2019年9月30日签订的买卖合同不同，故该次签订的买卖合同为客户与被告重新建立的买卖合同关系，与原告无任何关系。综上，请求驳回原告的诉讼请求
本院查明
本院经审查认定事实如下：2019年7月1日，原告（乙方、受托方）与被告（甲方、委托方）签订《碧桂园分销合作合同》，约定甲方委托乙方为重庆碧桂园长桥江山项目别墅提供居间代理服务，并促成甲方与乙方招揽的客户签订《商品房买卖合同》，实现甲方售出商品房的目的。合作期限为2019年7月1日起至2019年9月30日止。第三条约定：乙方成功销售商品房的认定：若客户首次购买的商品房在乙方推介之日为甲方已经公开推售的商品房，则客户在乙方推介之日起30日内签署一套或多套商品房的《认购书》，且客户随后按照《认购书》或《限购协议》约定时间签署对应《商品房买卖合同》的（甲方同意延期签约的除外）则该客户购买的一套或多套商品房均视为乙方成功销售的商品房；……佣金的计算方式为：按照自然月计算，每月佣金=当月签署《认购书》且当月签署《商品房买卖合同》的销售金额×当月佣金费率+非当月签署《认购书》但当月签署《商品房买卖合同》的销售金额×签署《认购书》当月的佣金费率。当月签署《认购书》但当月未签署《商品房买卖合同》的商品房于签署《商品房买卖合同》后按签署《认购书》当月确认的佣金费率计算佣金金额。乙方成功推介客户当月签署《认购书》且签署《商品房买卖合同》的单位销售总金额1500万的，佣金费率为5%。在双方最终结清款项前，若非因甲方原因导致买卖关系解除的，则甲方无须支付对应的佣金给乙方，如甲方已支付佣金的，则甲方可在上述行为发生的当月从须发放的佣金中扣除；若因甲方原因导致买卖关系解除的，则甲方仍须支付佣金给乙方。第四条约定：若乙方推介客户先签署《限购协议》或线下《商品房买卖合同》，待条件成就后再签署网签《商品房买卖合同》的：若客户先签署线下版《商品房买卖合同》或《限购协议》的，客户已按约定支付首期房价款（不少于总房价款的40%，含本数），在客户已签署网签《商品房买卖合同》并已办理银行按揭手续的次月，甲方向乙方支付首期楼款对应部分的佣金；在客户付清全部款项（含银行按揭款）的次月，甲方向乙方一次性支付剩余全部佣金。第五条约定：佣金按月结算，甲方在每月10日前将乙方上月促成的商品房单位明细提供给乙方确认。乙方须在3日内将签章确认的单位明细交回给甲方。按本合同约定计得的佣金均为已含税金及附加税费的佣金，甲方须在收到单位明细之日起20日内将上月佣金数额（包括根据第三条第2款计算的待发佣金数额以及上月符合第四条支付条件应付佣金数额）提供给乙方，乙方须3日内开具合法等额有效的中介服务增值税专用发票给甲方，若乙方仅能提供增值税专用发票以外的普通发票，则佣金金额相应调减，调减金额按本合同业务应适用税点的差异幅度6%乘以原佣金数额计算。甲方收到乙方发票之日起30个工作日内将前述应付佣金划转至乙方账号，乙方未提供上述发票的，甲方有权顺延支付款项而不承担违约责任。第十三条约定：本合同因委托期限届满终止或因其他任何原因解除的，乙方自本合同终止、解除之日起不得再推介客户购买该项目商品房；……对于乙方在委托期限内按本合同第三条约定属于乙方推介且已签署《认购书》但尚未达到第四条佣金支付条件的商品房，则在商品房达到佣金支付条件且乙方根据本合同第五条约定提供相关发票给甲方之日起30日内，由甲方将相应的佣金支付给乙方。
2019年10月1日，原被告双方又签订了合作期限从2019年10月1日至2019年12月31日的《碧桂园分销合作合同》，合同的其余内容与2019年7月1日双方签订的《碧桂园分销合作合同》一致。
原告推介的客户黎阳与被告于2019年9月30日签订了座落于重庆市北碚区×镇×路×号×-×房屋认购书。同日，黎阳与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定黎阳购买被告开发的重庆碧桂园长桥江山项目座落于重庆市北碚区×镇×路×号×-×，建筑面积716.61平方米房屋；总成交金额为7 780 000元。付款方式为按揭付款。黎阳须在2019年9月30日前支付被告500 000元，并向贷款银行办理按揭申请手续；在2019年10月31日前支付被告1 100 000元；在2019年12月25日前支付被告1 600 000元；在2020年1月25日支付被告银行按揭款项4 580 000元。合同还约定了被告应在2020年2月29日前将商品房交付乙方使用等内容。黎阳于2019年9月29日支付被告房屋定金200 000元；于2019年9月30日支付被告首期房款300 000元；于2019年11月7日支付被告二期房款500 000元；于2019年11月28日支付被告二期房款100 000元；于2019年12月19日支付三期房款500 000元。
2020年5月21日，被告与黎阳签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定黎阳购买被告座落于重庆市北碚区×镇×路×号×-×，建筑面积716.61平方米房屋；总成交金额为7 780 000元。付款方式为按揭付款。黎阳须在签订《商品房买卖合同》时付1 700 000元给甲方；乙方须在2020年4月29日前付第二期房款1 500 000元给甲方，并办理按揭申请手续；乙方须在2020年5月29日前付第三期房款（按揭款项）4 580 000元给甲方。合同还约定了被告应在2020年6月29日前将商品房交付乙方使用等内容。
2019年11月4日，原告推介的客户张子涵（又名JAMES ZHANG）与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定张子涵购买被告座落于重庆市北碚区×镇×路×号×-×房屋，建筑面积为1761.73平方米，总成交金额为32 000 000元；等等。2019年11月25日，被告将座落于重庆市北碚区×镇×路×号×-×房屋产权过户登记至张子涵名下。
2020年4月9日，被告向原告银行转账支付重庆市北碚区×镇×路×号×-×房屋佣金1 600 000元。
庭审中，原告举示了《碧桂园长桥江山项目客户成交确认明细表》，载明：客户姓名黎阳，认购日期2019/9/29；客户姓名JAMES ZHANG，认购日期2019/9/27；……张贵川于2019年10月15日在该表被告公司确认人处签字。拟证明黎阳经被告公司张贵川确认为原告推荐的客户且已经成交。被告表示该表无公司加盖印章，对效力不认可，另根据该表头载明的信息来看是对客户成交信息的记录，并非结佣的依据无法达到原告证明目的。原告还举示了有JAMES ZHANG签字的2019年9月27日《重庆碧桂园长桥江山认购书》，载明张子涵认购被告座落于重庆市北碚区×镇×路×号×-×联体住宅，房屋建筑面积为1761.73平方米，认购价为32 000 000元,交楼日期为2019年10月30日；等等。被告表示对该认购书三性无异议，但不能达到原告证明目的，该认购书甲方签章处无甲方盖章，对被告无约束力。
被告举示了2019年11月4日的《重庆碧桂园长桥江山认购书》，该认购书主要载明张子涵认购被告座落于重庆市北碚区×镇×路×号×-×联体住宅，房屋建筑面积为1761.73平方米，认购价为32 000 000元,交楼日期为2019年12月4日；等等。该认购书第八条第4款约定双方一致同意2019年9月27日签署的认购书于本认购书签署时自动终止，经甲方与原认购方协商一致，同意对双方于2019年9月27日签署的认购书约定的认购人进行变更，并由甲方与乙方共同重新签订本《认购书》，原认购方按原《认购书》已支付的定金自动无息转为本《认购书》的定金……拟证明客户张子涵认购的时间为11月份，原告主张将该套房屋作为9月份其推荐的客户黎阳跳点结佣与事实不符。原告对该证据真实性不认可，因该认购书上的张子涵与其法定监护人陈淑静、张浩的签字与买卖合同上法定监护人陈淑静及张浩的签字差异较大；经核对该认购书的内容与原告提供的2019年9月27日的认购书上的内容一致，该认购书确认张子涵与被告于2019年9月27日签署过一份认购书，且载明原认购书上已经支付的定金自动转为本认购书的定金，故可以确认张子涵认购该套房屋的时间为2019年9月27日，且张子涵于2019年9月27日已将50万元定金支付给被告。
被告还举示了：1、催款通知书（打印件）。载明被告向黎阳催收房款及违约金等内容。2、2020年2月16日的《终止协议书（原付款方式为按揭，尚未收楼）》，载明：被告（甲方），黎阳（乙方），甲乙双方于2019年9月29日签订的编号为HDGEF20190100的该合同于本协议生效时终止；乙方按合同约定已向甲方支付的房价款1 600 000元按“扣除该合同终止违约金/元后，剩余房款在办妥该合同注销手续后/天内无息退还给乙方；如该合同终止无须注销的，则剩余房款在本协议生效之日起/天内无息退还给乙方。”处理。拟证明黎阳未依约履行付款义务，被告多次函告催收，因黎阳多次逾期付款及黎阳资金紧缺无力继续履行合同，黎阳向被告申请终止已签订的买卖合同，故双方于2020年2月16日签订终止协议。原告对催款通知书三性均不认可；对《终止协议书（原付款方式为按揭，尚未收楼）》三性无法确认，被告公司并未举示相关退款凭证，故原告认为即使被告与客户签订了终止协议但该终止协议并未履行，故达不到被告的证明目的。
庭审中，双方均确认黎阳与被告于2019年9月30日签订了认购书及线下版的《重庆市商品房买卖合同》，2020年5月21日被告与黎阳签订的《重庆市商品房买卖合同》系网签合同。被告陈述黎阳已经向被告支付完房款。
本院认为
本院认为，原被告签订的《碧桂园分销合作合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同履行各自义务。本案争议焦点为：一、原告推介的客户黎阳与被告在2020年5月21日签订合同前双方买卖关系是否解除？二、被告是否应与原告结算黎阳房屋佣金以及佣金的结算依据、标准？对此，评析如下：
一、关于原告推介的客户黎阳与被告在2020年5月21日签订合同前双方买卖关系是否解除问题。
被告提出其与黎阳在2019年9月30日签订了线下商品房买卖合同后双方协商在2020年2月16日解除的辩称意见。被告举示了与黎阳签订的终止协议，根据终止协议，被告应退还黎阳已付房款1 600 000元，但被告并未退还黎阳该房款，而是将该房款作为双方在2020年5月21日签订正式网签商品房买卖合同已付房款的一部分，由此可以看出虽被告与黎阳签订了终止协议，但被告并未实际履行解除合同后的返还房款义务，双方并未达成真实解除双方买卖关系的意思表示，故对于被告辩称买卖关系在签订正式网签合同前已解除的意见，不予采纳。被告与黎阳在2019年9月30日签订线下商品房买卖合同，后在2020年5月21日正式签订网签的商品房买卖合同，也是符合原告与被告签订的《碧桂园分销合作合同》约定。
二、被告是否应与原告结算黎阳房屋佣金以及佣金的结算依据、标准？
被告辩称与黎阳买卖关系在签订正式网签合同前已解除的意见不成立，故对于被告辩称因买卖合同已解除故不应支付原告该套房屋佣金的意见，本院不予支持。被告应按合同约定与原告结算并支付该套房屋佣金。
根据原被告签订的《碧桂园分销合作合同》，黎阳房屋佣金计算方式应为：当月签署《认购书》且当月签署《商品房买卖合同》的销售金额×当月佣金费率。黎阳与被告签订认购书及线下商品房买卖合同的时间均为2019年9月30日，故确定黎阳房屋佣金费率应为2019年9月的佣金费率。
关于2019年9月佣金费率。原告主张其推介的另一客户张子涵与被告在2019年9月27日签订认购书，并举示了该认购书，被告对其真实性无异议，但表示认购书中无被告公司印章对其无约束力。结合被告举示的2019年11月4日认购书亦确认其与张子涵在2019年9月27日签订认购书的事实，故本院对该事实予以确认。两份认购书除交楼时间等不一致，认购书中约定的买卖双方、房屋座落、房屋总成交价、付款方式等其他主要内容基本一致，故2019年11月4日被告与张子涵签订的认购书只是对2019年9月27日认购书中某些条款的变更，并非认定2019年9月27日认购书已终止，故被告与张子涵签订认购书的时间应认定为2019年9月27日。被告于2020年4月9日向原告支付张子涵房屋佣金1 600 000元。根据原被告合同约定，张子涵房屋结算佣金为：非当月签署《认购书》但当月签署《商品房买卖合同》的销售金额×签署《认购书》当月的佣金费率。故2019年9月的佣金费率应为：1 600 000元÷32 000 000元=5%。
虽合同约定原告开具发票作为付款条件之一，但根据原被告双方合同约定，被告每月将原告上月促成的商品房单位明细提供给原告，且在原告确认后将上月佣金数额提供给原告，原告再向被告开具等额的增值税发票。因被告拒绝结算案涉房屋佣金，且未将该套房屋佣金数额提供给原告，故可认定被告的行为阻止原告开具发票付款条件的成就，故可以视为付款条件已成就。结合被告自认黎阳已按合同约定支付完房款，故对于原告现主张被告支付该套房屋佣金7 780 000元×5%=389 000元，予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
本案裁判结果
被告重庆红鼎实业发展有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告重庆中原地产代理有限公司房屋佣金389 000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7135元，减半收取3567.50元，由被告重庆红鼎实业发展有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 员 杨 敏
