当事人信息
原告：李士明，男，****年**月**日出生，汉族，住贵州省毕节市。
原告：闫玉慧，女，****年**月**日出生，汉族，住贵州省毕节市。
被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城购物中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。
法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：方洪伟（特别授权），系贵州本芳（黔西）律师事务所 律师。
审理经过
原告闫玉慧、李士明与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称“招商商置公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序公开进行速裁审理。原告闫玉慧，被告招商商置公司的委托诉讼代理人方洪伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告闫玉慧、李士明的诉讼请求为：1.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计10000元，违约金以已付购房款272376元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月24日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；2.本案诉讼费用由被告负担。
本院查明
本院查明如下案件要素：2014年11月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市城市南部新区，建筑面积77.08平方米，房屋总价款为272376.00元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2016年6月30日前。双方未对被告取得涉案商品房初始登记的时间及向原告交付办理商品房转移登记有关文书的时间进行约定，也未对约定日期起180个工作日以后，原告不退房的被告应如何计算违约金进行约定。原、被告双方签订附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第五条、关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款。被告于2016年7月23日交付房屋。被告于2016年9月26日取得涉案房屋《商品房备案证明书》,并于2018年2月6日，毕节市住房和城乡建设局出具房屋交易（转让）确认单，该确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明。涉案房屋现已办理不动产权证书。
上述事实，有原、被告提交的经当庭举证、质证并经本院认证的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《发票联》、《收据》、《不动产权证书》、《房屋交易（转让）确认单》等证据在卷佐证。
本院认为
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。
关于被告承担计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题，本案系商品房买卖合同纠纷,基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义,除依约交付房屋外,出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”根据前述司法解释的规定，被告应于交房之日（2016年7月23日）起90日内即2016年10月21日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务。被告实际于2016年9月26日取得涉案房屋所在幢商品房备案证明书，但是被告并未提供相应的证据予以证明其于2016年10月21日前已经履行涉案房屋具备办理转移登记条件的披露义务。根据毕节市住建局于2019年2月6日出具的房屋交易（转让）确认单，该确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明。故可以推定最迟在2018年2月6日，被告已经履行告知义务。因此，被告已经构成违约。
关于计算违约金的起止时间问题。被告应于2016年10月21日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。故应从2016年10月21日开始起算违约时间。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款,办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理,双方虽在合同中约定共同申请办理,但被告已代为收取原告缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需税费,表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示,故在原被告双方成立委托合同关系。依据法律规定，被告应当限期办理商品房初始登记,并限期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书,鉴于被告已接受委托,代为申请办理涉案房屋的转移登记,故苛责被告再向原告交付有关文书已无实际意义。此时被告依约应当履行的文书交付义务,根据双方履行实际,转化为具备文书交付条件这一前提下的通知义务,即告知原告其已办理商品房初始登记，具备办理商品房转移登记的条件。原告据此得以向被告提交应由买受人提交的办证资料,用于被告代为办理转移登记。被告尽到完成初始登记前提下的通知义务,可视为其履行了合同约定的文书交付义务。如前述，被告最迟已于2018年2月6日履行告知涉案房屋具备办理转移登记条件的披露义务。因此，计算违约金的截止时间应为2018年2月6日。由于被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法典》的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2021年2月20日）往前倒推三年即2018年2月20日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故原告诉请的违约金已经全部超过诉讼时效。因此，对被告抗辩原告主张的违约金已超过诉讼时效的理由，具有事实及法律依据。
据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回原告闫玉慧、李士明的其他诉讼请求。
案件受理费25元，由原告闫玉慧、李士明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
