当事人信息
原告：贵州欧图欧商业管理有限公司，住所地，贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道体育路，统一社会信用代码915227303142199535。 法定代表人：袁代明，贵州欧图欧商业管理有限公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李华栋，江苏博爱星律师事务所 律师，执业证号13204200510507078，特别授权。 委托诉讼代理人：叶峰，江苏博爱星律师事务所 律师，执业证号13201202010235341，特别授权。 被告：王小芳，女，****年**月**日出生，布依族，大专文化，无业，贵州省贵阳市人，住贵阳市花溪区。
审理经过
原告贵州欧图欧商业管理有限公司（以下简称欧图欧公司）与被告王小芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案受理后，依法适用简易程序由审判员吴贤梅公开开庭进行了审理。原告欧图欧公司委托诉讼代理人李华栋、叶峰，被告王小芳均到庭参加诉讼。诉讼过程中原被告申请扣除审限进行庭外和解。本案现已审理终结。
原告诉称
原告欧图欧公司向本院提出诉讼请求如下：一、确认原被告所签订的《租赁合同》及《经营管理合同》于2020年11月30日解除；二、判令被告支付拖欠的租金23776.7元，并承担以上述金额为基数，按照每日1%承担自2020年2月17日起至还清之日止的迟延支付违约金（本院按原告主张的计算方式暂计算到起诉之日止为82505.15元）；三、判令被告支付拖欠的公共管理费14786.48元，并承担以上述金额为基数，按照每日1%承担自2019年8月17日起至还清之日止的迟延支付违约金（本院按原告主张的计算方式暂计算到起诉之日止为78516.48元）；四、判令被告支付解除合同违约金14409.38元；五、判令被告赔偿原告律师费5500元；六、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月1日，原、被告签订编号为ＳＧ-ＺＳ-Ｆ-087的《租赁合同》，约定被告承租原告位于贵州，商铺建筑面积39.79平方米，租期5年自2019年8月17日起至2024年8月16日止。其中免租装修期184天，自2019年8月17日至2020年2月16日。租金按固定租金，每二个月支付一次。租赁期第一年租金每月2387.4元，租赁期第二年租金每月2737.55元。双方还约定，若被告拖欠租金、公共管理费等，被告每日按应付款项的1%向原告支付违约金。若被告拖欠任何一项费用连续超过15天或累计超过30天则原告有权解除合同并提前收回商铺单元，保证金不予退还并支付相当于至租赁期届满时应付而未付的租金、公共管理费总和的违约金以及免租装修期的租金，并且赔偿原告因追索欠款所遭受的一切损失费用。原被告在《租赁合同》基础上签订了编号为ＭＤ-ＪＹ2019-Ｆ-043的《经营管理合同》，合同期限自2019年8月17日起至2024年8月16日止，约定了公共管理费包含物业费及推广费，每二个月支付一次，于当期上月25日前支付。其中第一、二年的公共管理费24元／月／平方米。现原告已依约将涉案商铺交给被告正常使用，而被告并未按照合同约定支付租金及公共管理费等款项。截止2020年11月30日，被告已拖欠原告租金及公共管理费等各项费用合计38563.18元，被告拖欠租金及公共管理费的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告故诉至法院，请求判如所请。
被告辩称
被告王小芳辩称：同意解除租赁合同及经营管理合同，但本人不同意支付租金、公共管理费及相应的违约赔偿。理由是原告违约在先，本人是基于原告的虚假宣传被欺骗承租了原告的商铺及签订相应合同，因原告的不实宣传导致本人巨大投资损失，原告招商时承诺的宣传力度与实际不符导致本人出资装修的羊肉粉店经营不去，损失巨大，本人投资的款项大部分系向他人所借，经营不下去，只得关店打工还债务。
本院查明
经审理，本院认定如下事实：2019年期间，原告招商团队向被告发放招商宣传手册，该宣传手册中声称位于贵州团商业综合体的摩都娱购公园风情街已入驻沃尔玛、苏宁易购、金逸影城等多家重要品牌；已建成及在建中高端住宅50000多套，汇集贵阳市70%高收入人群，拥有较高消费力；…每日引入大量旅游人群，日均20000人次。并在摩都集团企划商家沟通群中承诺每年1000场活动操作。 被告考察后于2019年7月1日与原告签订编号为ＳＧ-ＺＳ-Ｆ-087的《租赁合同》，约定被告承租原告位于贵州，商铺以建筑面积39.79平方米计租，用于经营“遵义虾子羊肉粉”；租期5年，自2019年8月17日起至2024年8月16日止；其中免租装修期184天，自2019年8月17日至2020年2月16日。租金按固定租金，采取预付2个月的租金方式支付，首次支付时间为签订本合同之日起7个工作日内，金额为4774.8元；正常营运后为每2个月支付一次。租赁期第一年租金每月2387.4元，租赁期第二年租金每月2737.55元。另约定：第二章租金、其它费用及支付方式承租方同意按本合同约定的时间和方式向出租方支付下列费用：2.1在租赁期限内，承租方同意按附表六、附表七的约定，向出租方支付租金、保证金、公共管理费及其它根据合同约定应支付的费用。承租方不得以任何理由延期支付或抵扣其应当向出租方支付的所有费用。除租金应支付给出租方外，承租方同意将其它费用按出租方的要求，支付给出租方或出租方授权的其它收款方。2.2为维护和提高摩都娱购公园的管理水平，根据实际运作成本，出租方在本合同期限内，有权以向承租方提前一个月书面通知等方式，调整公共管理费。一个月的期限结束时，该等费用将依照出租方通知中列明的数额调整。承租方同意按照调整后的数额支付公共管理费。…2.5在租赁期限内，若承租方拖欠租金、公共管理费、其它费用及任何应付款项的或因承租方未及时支付导致出租方垫付任何款项的，承租方每日按应付款项（或出租方垫付款项）的1%向出租方支付违约金，直至出租方全部收到该笔款项之日止，且并不免除承租方应当承担的其他违约责任。第三章承租方保证金3.1承租方同意按照附表六的约定，向出租方支付租赁保证金及公共管理费保证金（以下称保证金）。在租赁期限内，保证金由出租方保管，出租方无需向承租方支付保证金的利息。本合同租赁期限内，承租方不得以保证金抵付租金、公共管理费等任何应付费用。保证金数额应相当于附表六详述的金额。该保证金数额将随本合同约定的租金和公共管理费的增加而相应追加。3.2如承租方违反本合同的任何约定，拖欠支付本合同约定的任何款项（包括但不限于租金、公共管理费及其它费用等），出租方有权以保证金抵付承租方的任何欠款、违约金以及给出租方造成的其他任何损失。在上述情况发生时，承租方应在出租方抵付之日起3日内，将出租方扣除部分的保证金立即补足重新存放于出租方处。承租方逾期补足的，每逾期一日，应按照保证金总额的千分之三向出租方支付违约金，直至补足之日止。…4.5关于返还商铺单元的义务。4.5.1本合同租赁期限届满或提前终止时，承租方应当将该商铺单元连同其所有的附属物、装置、附加物，按附表八约定的交付标准或经出租方书面同意，以良好的、清洁的、可使用的状态，交还给出租方（正常损耗除外）。同时应将通向该商铺单元各部分的，及通向摩都娱购公园洗手间或其它承租方可通行的地方的锁匙交还给出租方。返还时应经出租方验收认可，如承租方返还的商铺单元不符合上述要求，出租方可代为履行相应义务，但由此所产生的所有费用应由承租方承担，且出租方有权从保证金中直接扣除该等费用。因拆除该商铺单元内承租方的附属物、装置及附加物而造成的承租方的附属物、装置及附加物等价值的折损，或经双方协商一致，出租方接受承租方移交的装修、设备及附属物的，出租方无需支付承租方任何补偿。…第八章违约及补偿。承租方明确同意并声明如下：8.1出租方有权在下述任何一种情形发生后的任何时间，有权随时解除或终止本合同，并按约提前收回该商铺单元以及任何部分。在此情况下，出租方无需对承租方承担任何责任，包括但不限于任何装修费、设备添加费的补偿：且不影响出租方根据本合同约定行使其他任何权利。（ｉ）本合同项下承租方任何一项应付的租金、公共管理费或任何其它费用，从该租金、公共管理费或任何其它费用应付之日起拖欠连续超过15天或在租赁期内累计超过30天无论出租方是否追索。…8.3当发生本合同第八章第8.1款情形，出租方向承租方发出书面通知，书面通知中载明的日期为本合同终止日期。该书面通知一经发出，即表明出租方行使本合同约定的提前收回该商铺单元的权利，将构成出租方对该项权利已全面及充分地行使。8.4ａ出租方可要求承租方赔偿出租方因追索欠款所遭受的一切损失、费用、开支，包括但不限于：（ｉ）出租方向承租方追索欠款以及因此所需支付的所有合理费用（包括律师代理费、保全费、诉讼费、仲裁费、担保费、差旅费等），不管此类纠纷是否已进入法律诉讼或仲裁程序；（ｉｉ）出租方为向承租方追索欠款而依法授权委托代理人所需支付的任何合理费用。第九章其它条款…9.5履行合同过程中，应向承租方送达的任何通知（包括司法文书送达、仲裁文书送达）等，以专人递送或留置在该商铺单元或以特快专递、挂号信方式，寄往列于附表一的承租方联系地址（或承租方日后书面通知更改的地址）或该商铺单元，均被视为已经送达承租方。另在附表一载明了承租人相关信息及联系地址（贵州省贵阳市花溪区孟关乡改毛村十组116号）。合同第27页特别说明：整个租赁期限内，无论承租方是否收到出租方发出的付款通知书，承租方都应于每个交费周期的5天前支付该交费期的租金。上述日期恰逢法定节假日的，则补交日期相应提前。免租装修期限及相关费用；1、在免租装修期期内，承租方无需支付租金，但需支付公共管理费、政府有关税、费，以及其它相关费用。2、装修期间相关费用（ｉ）承租方应承担实际使用的水、电费。（ｉｉ）承租方应承担垃圾清运费7元／平米（按租赁面积计算），共计278.53元。（ｉｉｉ）装修押金收取标准：（1）Ｓ 2019年8月7日，原被告签订《经营管理合同》，合同期限自2019年8月17日起至2024年8月16日止，约定了公共管理费包含物业费及推广费，每二个月支付一次，于当期上月25日前支付。其中第一、二年的公共管理费24元/月/平方米（物业管理费19元/月/平方米，推广费5元/月/平方米）。 现原告已依约将涉案商铺交给被告正常使用，而被告并未按照合同约定支付租金及公共管理费等款项。 2020年10月27日，原告在被告门面处张贴《履约告知函》，催促被告交纳租金、物业、推广费等，若在2020年11月2日前未付清，则停止水、电、燃气供应。2020年11月10日，原告再次向被告邮寄送达解除（终止）《租赁合同》、《经营管理合同》告知函，告知被告在收函之日解除《租赁合同》、《经营管理合同》，并交付欠付租金、物业管理费、推广费、水电气费等款项，并要求被告在收到函件起7日内返还案涉商铺。邮件单号查询显示因未妥投已于2020年11月14日退回。 2020年12月1日，原告与江苏博爱星律师事务所签订《委托代理合同》，约定江苏博爱星律师事务所为原告与王小芳房屋租赁合同纠纷提供一审诉讼代理，代理费5500元（在合同签订时一次性付清）。 2020年初，被告因客流量少，经营收入少关店。原告现以被告未按合同约定履行交付租金等费用追索未果为由，诉至本院，请求判如所请。 另查明，1、对欧图欧公司招商时的承诺其未举证证明实际达到有90余个品牌入驻及宣传场次。目前该商场存在大部分商户闭店的情况。2、原告欧图欧公司在立案时未足额缴纳案件诉讼费，在庭审开始前已按本院要求补交案件诉讼费。 上述事实有原被告举证及当庭陈述予以证实，并附卷备查。
本院认为
本院认为，原被告对双方签订的《租赁合同》、《经营管理合同》真实性无异议，该合同中除关于违约金因超出法律规定予以调整，其余部分未违反法律规定，本院予以确认。原告根据被告的招商宣传结合自身对市场的考察后决定在被告处承租案涉商铺经营童装。据案涉两份合同约定，原告出租商铺不仅是单纯收取租金，还收取推广费及物业费；纵观两份合同，是不可分割的整体，被告向原告承租商铺进而支付费用也是基于对原告宣传与承诺的信赖，相信原告宣传时所描述的许多大品牌商家入驻、每日20000人流量及每年1000场活动，打造中高端消费市场，在此前提下签订合同，装修入驻。根据双方合同约定原告在被告未按时交纳租金时有权解除合同，原告提供证据显示其已按被告在合同中载明的地址向被告送达解除《租赁合同》、《经营管理合同》告知函，故两份合同已于2020年11月14日实质解除。而合同解除究其原因双方均有责任，首先原告未履行原承诺的推广宣传力度及保证的活动场次，其次被告自身对于市场投资的盲目、不谨慎，加之市场因素及疫情原因，导致被告入驻后营业无法维持而闭店。故对于原告主张的租金，免租期部分不因被告未及时交纳租金而丧失减免权，另考虑疫情对市场的影响参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二项，酌定扣除疫情期间（2020年2月至3月）2个月租金，因2020年2月已减免1317.19元，不重复减免；对于公共管理费中因原告推广不力故只支持物业管理费，推广费不予支持。计算后租金（2020年4月起至2020年11月14日）为18859.05元[（2387.4×4）+2556.83+（2737.55×2）+（2737.55÷30×14）]，公共管理费（2019年8月17日至2020年11月14日,以19元每平方米计算，被告承租商铺面积为39.79平方米）为11302.76元[（39.79×19÷30×15）+（39.79×19×14）+（39.79×19÷30×14）]，两项共计30161.81元。对于违约金，因合同约定过高，本院予以调整，且因原告自身存在过错，故租金和公共管理费的迟延支付违约金以30161.81元为基数，酌定从解除合同的2020年11月14日起算至清偿完毕之日止，违约金的金额双方约定过高，酌定以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于律师费因原告未举证证实已实质交费，不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
本案裁判结果
一、确认原告贵州欧图欧商业管理有限公司与被告王小芳签订的《租赁合同》、《经营管理合同》于2020年11月14日解除。 二、被告王小芳于本判决生效之日起十日内支付原告贵州欧图欧商业管理有限公司租金、公共管理费共计30161.81元，并以30161.81元为基数按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率（LPR）标准计算从2020年11月14日起至实际付清之日止的违约金。 三、驳回原告贵州欧图欧商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费减半收取计2296元，由原告贵州欧图欧商业管理有限公司负担2019元，被告王小芳负担277元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本院指定的履行期限履行义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判人员
审 判 员 吴贤梅
裁判日期
二〇二一年五月二十一日
审判辅助人员
法官助理 王家华 书 记 员 王家华
