当事人信息
原告：朱双喜，男，****年**月**日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。
委托诉讼代理人：郭伟，北京盈科（合肥）律师事务所 律师。
被告:宿州龙大房地产开发有限公司，住安徽省宿州市泗县财富广场A#楼110号，统一社会信用代码91341324MA2ND7P78Y。
法定代表人：王龙飞，该公司董事长兼经理。
委托诉讼代理人：古延波、李卫，安徽皖光大律师事务所 律师。
审理经过
原告朱双喜与被告宿州龙大房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱双喜委托诉讼代理人郭伟、被告宿州龙大房地产开发有限公司委托诉讼代理人古延波、李卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
朱双喜向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交房违约金48459.6元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：原被告2018年2月8日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的泗县龙大尚品公馆8#101室，房屋总价款为576907元，约定交房时间为2019年7月30日前，逾期按照日万分之五支付违约金。合同签订后原告依约支付了价款，但被告迟至2020年1月15日通知交房。被告行为违反合同约定，应当承担违约责任。
被告辩称
宿州龙大房地产开发有限公司辩称：第一，逾期交房168天是事实，龙大公司同意按照法律规定对原告损失给予一定补偿。第二，案涉工程在进行过程中，属于政府采取禁令方式治理环保，下发具有普遍约束力的政府文件，通过封土行动等环保风暴，导致被告在建项目停工，达130天，这对被告来讲属于不可抗力，具有免责事由，应当予以部分免责。第三，约定违约金过高，原告主张违约金高达5万左右，超出实际损失近十倍，应当根据合同法第十条，合同法司法解释二第29条，最高院关于商品房买卖合同司法解释第16、17条，并参照江西省高院审判指引有关之规定予以调整。第四、根据合同法司法解释二第29条之规定，请法庭充分考虑，被告已经实际履行合同以及答辩人主观无过错的事实，以及新冠疫情对被告实际承受能力、企业经营的负面影响，兼顾公平和社会效果，如因逾期违约金过高不堪重负，导致企业陷入破产困境，不符合公平原则。以上，应综合衡量减轻被告违约责任。
本院查明
经审理查明：宿州龙大房地产开发有限公司成立于2017年2月24日，经营范围为房地产开发及物业管理，2018年开发泗县龙大尚品公馆项目并取得商品房预售许可。2018年2月8日原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的泗县龙大尚品公馆8#楼101号房屋，建筑面积为109.05平方米，房屋总价款为576907元，约定交房时间为2019年7月30日前。第八条逾期付款责任约定“买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”，第十二条约定“逾期超过100日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。”合同签订后原告依约支付了价款，被告迟至2020年1月15日通知原告交房。
另查，争议房屋同地段同类房屋的月租金标准为1000至1500元。2018年至2019年宿州市、泗县环境保护部门多次分别发布重污染天气红色预警、橙色预警、黄色预警，并对包括建筑行业等相关产业采取较为严格的防控措施。
上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同（预售）》、宿州市大气污染防治联席会议办公室及泗县环境保护委员会办公室文件、公证书等为证。
本院认为
本院认为：本案争议焦点一是环境污染防控措施是否导致迟延交房及能否成为免责事由，二是约定违约金是否过高予以调整。
关于环境污染防控措施是否导致迟延交房及能否成为免责事由问题。房地产开发企业从事生产经营必须遵循环保法规的要求，此为房地产开发企业应尽的法律义务，不属于不可抗力，亦不能成为免责事由。宿州龙大房地产开发有限公司对此提出的有关环保文件并非特定指向该公司，宿州龙大房地产开发有限公司亦未有举证证明该环保文件实施导致项目停工及影响具体天数，其主张因环境污染防控措施导致延期交房的事实未有证据证明，故上述免责理由不能成立。
关于约定违约金是否过高予以调整问题。被告认为逾期交房给购房者造成的损失，可以用逾期交房期间同地段同类房屋的租金为标准计算损失。争议房屋同地段同类已装修房屋的月租金标准为1000至1500元，平均值约为1250元，折合购房款比例为万分之零点七/日，约定的万分之五/日违约金过高，因此，违约金应予调整。
本院认为，被告上述理由不能成立。首先，以房屋租金损失为标准确定违约金的前提，是双方对违约金数额或者损失赔偿额计算方法没有约定，本案双方当事人对此有明确约定。其次，调整违约金的关键是“实际损失”认定，房屋租金损失不能涵盖原告的实际损失，例如不能涵盖婚房等特殊用途房屋期限利益损失、逾期交房导致装修成本提高等利益损失。再次，约定违约金意在督促履行，填补损失和惩罚违约方。本案中双方自愿签订的购房合同权利义务对等，特别是逾期付款和逾期交房违约金计算标准相同，购房合同系格式合同由被告提供，被告对违约责任有明确的预见，因此，双方约定的违约金系惩罚性违约金性质，应当依照诚信原则对约定义务承担责任。故被告申请调整违约金理由不足，本院不予支持。
原被告签订《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方当事人均应依照约定履行义务。原被告对迟延交房168天事实均无异议，被告应支付原告逾期交房违约金48459.6元（576907*0.0005*168）。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
本案裁判结果
宿州龙大房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付朱双喜逾期交房违约金48459.6元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费527元，由宿州龙大房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
