当事人信息
上诉人（原审原告、执行案外人）：方春容，男，****年**月**日出生，汉族，住福建省福安市。
委托诉讼代理人：肖春花，福建熠辉律师事务所 律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：明策伟华有限公司，住所地：香港特别行政区新界沙田安平街6号新贸中心B座1309室。
代表人：张晓琳，该公司董事。
委托诉讼代理人：李秋璇，福建麦博（宁德）律师事务所 律师。
原审第三人（被申请执行人）：福建天华物流有限公司，住所地：福建省福安市城南秦溪过境路旁鹤兴南路86号楼四层。
法定代表人：刘丽凤，执行董事。
审理经过
上诉人方春容因与被上诉人明策伟华有限公司（以下简称明策伟华公司）、原审第三人福建天华物流有限公司（以下简称天华公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省福安市人民法院（2020）闽0981民初4959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
上诉人方春容上诉请求：撤销福安市人民法院（2020）闽0981民初4959号民事判决，依法改判支持方春容的一审诉讼请求。庭审过程中，方春容明确其上诉请求为：确认其在同等条件下享有案涉房产优先购买权，并在拍卖信息中进行备注。
一审法院查明
事实和理由：一审法院认定事实不清、证据不足、适用法律不当之误，应当依法撤销，并予以改判。方春容承租涉案房产并使用至今。2020年8月1日，一审法院在将涉案房产挂上淘宝网拍卖时，在介绍标的物时对租赁情况一栏写的是有租赁（合同效力未经确认），标的物优先购买权人相关说明写的是无。方春容认为一审法院的做法自相矛盾，既然拍卖标的物有存在租赁情况，根据《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但截至目前，方春容并未收到天华公司或者是人民法院的通知，显然，该拍卖程序不合法，应当予以中止。承租人对租赁标的物是有优先购买权的，人民法院在竞买公告中写无优先购买权人，显然不符合客观事实。一审法院裁定对坐落于福安市××镇××街××路××号房屋的拍卖、变卖等，并未将方春容与天华公司于2013年11月10日签订的《房屋租赁协议》一并挂上司法拍卖网，也未通知方春容租赁标的将拍卖的事实，且在竞买公告中写无优先购买权人，不仅不符合客观事实，程序亦不合法。在方春容提出执行异议后，一审法院裁定驳回方春容的异议请求。方春容于2020年9月14日向一审法院提出案外人执行异议之诉，一审法院又于2021年2月5日判决驳回方春容的诉讼请求。方春容特提起上诉，请求二审法院在查清事实的基础上，依法作出公正裁决。
被上诉人辩称
被上诉人明策伟华公司辩称：一、租赁关系发生在抵押权设立之后，不得对抗抵押。《房屋租赁协议》签订于2013年11月10日，约定的租赁期限自2013年11月10日起。案涉房地产已于2012年11月26日办理抵押登记，租赁关系发生在抵押登记之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《房屋租赁协议》真实性存疑。（一）该租赁合同对租金租期的约定违背市场交易习惯，方春容承租案涉房产，总租赁期限10年，年租金20万元，一次性支付10年租金，则按150万元计算，合同约定的年租金实际为15万元。承租房产面积2112.2平方米，合6元/月/㎡。可以看出，该合同约定的租期长、租金明显低于市场平均水平、租金支付方式不符合常理，且未约定租金递增条款。该合同对租金、租期、租金支付期限的约定明显违背市场交易习惯。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对承租人提出的阻止移交占有的请求，人民法院应不予支持。（二）方春容提供的转账凭证不足以证明其已实际承租案涉房产。案涉房产登记在天华公司名下，《房屋租赁协议》中出租人也是天华公司，但转账凭证收款人为陈清平，并非天华公司，该笔转账也没有进行备注，无法确认该笔转账是用于支付案涉房屋租金。同时，方春容未提供证据证明其已实际承租使用案涉房产。综上，方春容的主张均无事实和法律依据，请求依法维持原判。
原审第三人天华公司未作陈述。
一审原告诉称
方春容向一审法院起诉请求：依法中止对坐落于福安市××镇××街××路××号房屋的拍卖、变卖等，并将方春容与天华公司于2013年11月10日签订的《房屋租赁协议》一并挂上司法拍卖网，即将“阿里拍卖-拍品详情中的标的现状租赁情况一栏“有租赁（合同效力未经确认）”更改为“有租赁（合同效力已经确认）”，将阿里拍卖-竞买公告九本标的物优先购买权人相关说明“无”更改为“有优先购买权人”。
一审法院认定事实，2013年11月10日，天华公司（甲方）与方春容（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要约定内容有：甲方同意将其拥有产权的坐落于福安市××镇××街××路××号第××幢（土地证号：安政国用（2008）第××2号，房产证：福安市房权证赛岐镇字第0××4号）、福安市××镇××街××路××号第1幢（土地证号：安政国用（2008）第××3号，房产证：福安市房权证赛岐镇字第0××3号）的房屋，共计2112.2平方米出租给乙方，乙方同意承租。甲、乙双方一致同意租赁期为10年，自2013年11月10日起至2023年11月10日止。租赁期间，按每平方米每月8元计算，租赁标的物的年租金为20万元。甲、乙双方确认并同意：乙方一次性向甲方支付10年租金，则10年租金按人民币150万元计算。合同签订后，乙方应将租金150万元转入甲方指定的银行帐户等。2013年11月20日，方春容向陈清平的工行帐户转帐150万元。
2012年11月26日，天华公司与中国工商银行股份有限公司宁德蕉城支行签订（以下简称工行蕉城支行）《最高额抵押合同》，约定天华公司以福安市××镇××街××路××号房地产向工行蕉城支行提供抵押担保，所担保主债权为2012年11月26日至2015年11月25日期间，抵押金额为900万元，并办理了抵押登记手续，抵押权证号为安房他证福安字第01201××××3号。2013年10月30日，福建金辰建材有限公司与工行蕉城支行签订借款900万元期限一年的《小企业借款合同》，实际发放贷款880万元。合同到期后福建金辰建材有限公司未能偿还贷款，2015年3月28日中国工商银行股份有限公司福建省分行将上述债权转给华融福建省分公司，2015年5月8日华融福建省分公司将债权转给明策伟华公司。明策伟华公司于2016年12月29日向福州仲裁委员会提起仲裁申请，福州仲裁委员会于2017年9月25日作出［2017］榕仲裁字第398号裁决书，确认福建金辰建材有限公司应偿还明策伟华公司借款本金880万元及利息，天华公司以福安市××镇××街××路××号房地产承担抵押担保责任。
2019年1月28日，一审法院以（2019）闽0981执572号执行裁定书，裁定：查封、拍卖被执行人天华公司名下的坐落于福安市××镇××街××路××号的房地产。2020年7月7日，一审法院以（2020）闽0981执恢429号立案执行申请执行人明策伟华公司与被执行人福建金辰建材有限公司、天华公司、林金章、陈清平借款合同纠纷一案。案外人方春容于2020年8月11日向一审法院提起执行异议，一审法院于2020年8月17日作出（2020）闽0981执异86号裁定书，裁定驳回案外人方春容的异议请求。方春容不服，于2020年9月14日向一审法院提出案外人执行异议之诉。
另查明，2014年9月29日福建天华房地产开发有限公司名称变更为福建天华物流有限公司。
一审法院认为
一审法院认为，方春容提出的执行异议是否成立，应根据案件的具体情况综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”因此，执行异议是否成立关键是审查租赁合同的签订时间是否先于案涉房产抵押时间。本案中，天华公司已于2012年11月26日将案涉房产抵押给工行蕉城支行（债权最终转让给明策伟华公司），并办理了抵押登记手续，而方春容于2013年11月10日才与天华公司签订《房屋租赁协议》，可见，案涉房产系抵押权设立后才出租的，故该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，即实现抵押权时，租赁合同对受让人不具有约束力。因此方春容要求中止对案涉房产的执行及对网拍公布事项的更改，依法无据，不予支持。天华公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回方春容的诉讼请求。案件受理费9800元，由方春容负担。
二审中，当事人未提交新证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院对无争议事实予以确认。
本院认为
本院认为，本案争议焦点为：方春容主张案涉房产的优先购买权是否属执行异议之诉的审查范围。对此，分析认定如下：
根据民事诉讼法第二百二十五条和第二百二十七条的规定，当事人因违法执行或不当执行，导致权益受到侵害时，根据不同情况，救济途径分为程序和实体两种，即根据民事诉讼法第二百二十五条提出执行行为异议，或根据民事诉讼法第二百二十七条，对执行标的提出排除执行的异议。执行行为异议的目的在于将违反法律规定的执行行为予以更正或撤销，并不以排除执行为必要。本案中，方春容的诉讼请求包含两项主张，其一为中止案涉房产的拍卖、变卖，其二为确认其享有案涉房产优先购买权，并要求在拍卖公告中予以明确。方春容主张中止对案涉房产拍卖、变卖，一审法院已判决驳回诉讼请求，对此其未提起上诉。
方春容上诉请求确认其对案涉房产享有优先购买权，是针对执行过程中的拍卖行为，诉讼目的是变更、纠正执行行为，而非以享有租赁权为由请求排除对案涉房屋的执行措施。因此方春容所提执行异议系执行行为异议，不能依据民事诉讼法第二百二十七条规定提起案外人执行异议之诉，本院对此不作审查。
综上所述，方春容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结论正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人方春容负担。
本判决为终审判决。
