当事人信息
上诉人（原审原告）：吴岩，女，****年**月**日出生，侗族，住广西壮族自治区三江侗族自治县。
委托诉讼代理人：侯远成，男，****年**月**日出生，汉族，住广西壮族自治区三江侗族自治县。
被上诉人（原审被告）：杨子建，男，****年**月**日出生，侗族，住广西壮族自治区三江侗族自治县。
被上诉人（原审被告）：梁少华，男，****年**月**日出生，侗族，住广西壮族自治区三江侗族自治县。
审理经过
上诉人吴岩因与被上诉人杨子建、梁少华确认合同效力纠纷一案，不服广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院（2021）桂0226民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
上诉人诉称
吴岩上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判杨子建、梁少华于2016年8月2日签订的关于古宜镇河东江滨小区门面租赁合同无效。二、一审、二审诉讼费用由梁少华、杨子建负担。事实和理由：一、一审法院存在适用法律的错误。本案是确认租赁合同效力，不是买卖合同。一审适用关于买卖合同的司法解释作为判决依据显然是错误的。租赁物的所有权是吴岩父亲，登记在吴岩的名下是本案的基本事实。吴岩与梁少华的特别约定排除了其为夫妻共有财产的事实。根据物权的排他性原则，梁少华将吴岩的物权与杨子建签订租赁合同，显然侵犯了吴岩的物权权利，没有处分权的梁少华与杨子建签订的租赁合同没有法律效力，应适用《中华人民共和国民典法》第二百零九条的规定处理，杨子建只能问梁少华主张返还租金的权利。二、一审法院认定事实不清。一审法院认定“从2012年3月起杨子建一直租赁涉案门面，在与梁少华续签租赁合同后将十年租金全部支付给梁少华，杨子建在租赁该门面时是善意的，亦支付了合理的对价。”的事实是错误的。事实是2014年10月13日吴岩与梁少华离婚后，杨子建与梁少华前面签订的租赁合同未到期，租赁合同约定门面租金每月为1000元人民币，离婚后吴岩单独生活很少与梁少华联系。2016年8月2日梁少华在吴岩不知情的情况下又与杨子建续签租赁合同，而且门面租金每月才500元人民币，租金很不合理。直到2019年12月吴岩才知晓此事，才联系梁少华和杨子建退还门面使用权，并特别要求梁少华自行找杨子建解决纠纷。故此，吴岩认为一审法院适用法律错误和认定事实不清，请求二审法院依法改判，支持吴岩的上诉请求
被上诉人辩称
杨子建、梁少华未提交答辩意见。
一审原告诉称
吴岩向一审法院起诉请求：一、判决梁少华、杨子建于2016年8月2日签订的关于古宜镇河东江滨小区门面租赁合同无效；二、判决杨子建搬离门面；三、本案诉讼费用由梁少华、杨子建承担。一审庭审中，吴岩撤回第二项诉讼请求。
一审法院查明
一审法院认定事实：2013年3月，杨子建经与梁少华联系承租位于三江县门面（房屋所有权登记在吴岩名下，产权证号为：三房权证字第××号）。2016年8月2日，杨子建（甲方）与梁少华（乙方）续签《门面租赁合同》，合同约定：“……。经甲乙双方协商，甲方同意将自己位于三江县古宜镇河东江斌小区一门面出租给乙方经营。门面租金一次性收取十年共6万元，租期从2017年2月1日至2027年2月1日。合同期满后，乙方若有意续租，可再签订合同租用。……。”后杨子建把10年租金6万元给付梁少华。2014年10月13日，吴岩与梁少华签订《离婚协议书》，协议书夫妻共同财产的处理中约定“（1）存款各自名下的存款保持不变。（2）女方名下的一套新房（柳州华展花园）产权归女方所有，其他的夫妻共同所有的房地产所有权归男方所有。（3）其他财产：一部私家车归男方所有。”当日，吴岩与梁少华到民政部门办理离婚手续。吴岩认为涉案房屋系其父母出资所建属其父母所有，其与梁少华已签订门面归属约定，梁少华无权处分该门面，杨子建与梁少华于2016年8月2日签订的《门面租赁合同》为无效合同，故诉至一审法院。
一审法院认为
一审法院认为，本案的争议焦点为：杨子建与梁少华于2016年8月2日签订的《门面租赁合同》是否有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，不论梁少华是否取得涉案门面的处分权亦不影响租赁合同的效力。从2012年3月起杨子建一直租赁涉案门面，在与梁少华续签租赁合同后将10年租金全部支付给梁少华，杨子建在租赁该门面时是善意的，亦支付了合理的对价，并且杨子建与梁少华于2016年8月2日签订的《门面租赁合同》不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故为有效合同。吴岩的请求没有法律依据，法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百七十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决：驳回吴岩的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，由吴岩负担。
本院查明
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院确认一审查明的事实属实。
另查明，吴岩在2019年12月通知杨子建搬离租赁的房屋。
本院认为
本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百七十二条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。前述表见代理的规定的目的是要保护善意相对人的信赖利益。本案中，吴岩、梁少华原为夫妻关系，租赁的房屋登记的所有权人为吴岩。杨子建早在2012年3月就和梁少华联系、磋商承租了本案房屋，杨子建自承租本案房屋以来都是向梁少华支付租金，吴岩在2019年12月之前都没有提出过异议。吴岩、梁少华在2014年10月13日离婚后，吴岩没有把离婚的事实告知杨子建，也没有要求杨子建变更履行合同的主体，仍然由梁少华履行合同。据此，杨子建有理由相信梁少华有代理吴岩出租本案房屋的权利，梁少华、杨子建签订租赁合同后，杨子建对该合同享有信赖利益，应当予以保护。吴岩主张梁少华、杨子建2016年8月2日签订的《门面租赁合同》无效，与法律规定不相符，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，虽然适用法律不够准确，但是裁判结果正确，故对吴岩的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人吴岩负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
