当事人信息
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：格绒拉母，女，****年**月**日出生，藏族，住四川省丹巴县。
委托诉讼代理人：甲呷泽郎（系格绒拉母之子），男，****年**月**日出生，藏族，住四川省丹巴县。
委托诉讼代理人：何建萍，四川品默律师事务所 律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：丹巴川旅旅游文化投资有限责任公司。住所地：四川省丹巴县。
法定代表人：叶国平，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：姚永忠，上海段和段（成都）律师事务所 律师。
审理经过
上诉人格绒拉母因与被上诉人丹巴川旅旅游文化投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省丹巴县人民法院（2020）川3323民初62号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2021年2月15日立案后，依法组成合议庭，因没有新的事实、证据和理由，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
格绒拉母上诉请求：请求依法撤销一审判决并依法改判；本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.合同解除之日应当为本案判决之日，被上诉人丹巴川旅旅游文化投资有限责任公司（以下简称丹巴川旅公司）应当支付自2018年12月13日至判决之日2020年11月11日期间的租金共117,546.67元。2.一审判决酌定逾期收益损失应当考虑到上诉人房屋所处地理位置、恢复原状时间及难度、出租难度等情况，酌定按照2年计算为125,138.16元，一审判决只根据一般情况酌定按照6个月计算不能完全弥补上诉人损失。3.根据《房屋出租合同》第五条租金5.3部分约定，被上诉人于每年12月12日向上诉人支付次年上半年租金，每年6月12日前向上诉人支付下半年租金。未按时支付的且逾期3个工作日后，每天按应付租金总额2%支付滞纳金。被上诉人应支付的滞纳金应当按照合同约定的每天按应付租金总额的2%计算。4.因被上诉人违约，《房屋出租合同》第四条约定免收租金期的事实基础已不存在，被上诉人应当赔偿上诉人免租期损失14,897.4元，而非一审判决认定的9998.93元。5.被上诉人不合理的使用改造房屋造成房屋损失严重，被上诉人应当将租赁房屋恢复原状。一审判决忽略房屋受损的事实，只酌定被上诉人支付损失25,000元完全不能赔偿上诉人的实际损失。
被上诉人辩称
丹巴川旅公司辩称，1.一审判决确定2019年10月22日为合同解除时间符合法律规定；2.一审判决酌定按照6个月计算逾期收益损失已是司法实践中认定的最长时间，上诉人房屋所处位置并不偏远，而是居于甘孜州著名景区之一甲居藏寨之内，不存在6个月租赁不出去的情况；3.关于滞纳金按照2%计算，被上诉人一审提出过约定过高，请求按照每日万分之五予以调整，一审判决调整后对双方都是公平的；4.关于免租期的问题，本意上我方不同意一审判决认定由我方承担免租期损失，但考虑到尽快结束诉讼及合同终止确实给上诉人造成损失，因此我方没有提起上诉；5.房屋损失恢复原状的赔偿金额问题，一审时，我方主张应该进行鉴定，确定具体损失金额，但上诉人不同意进行鉴定，在此情况下一审判决酌定25,000元损失是合理的。
一审原告诉称
格绒拉母向一审法院起诉请求：1.依法判决解除《房屋租赁合同》；2.判决丹巴川旅公司支付违约金共计222,656.54元（按房屋总租金30%计算）；3.判决丹巴川旅公司承担在租赁期内因迟延履行支付房租义务而产生的滞纳金64,952.67元；4.判决丹巴川旅公司支付自2018年12月12日起至今（暂计算至起诉日）的租金46,109.67元；5.判决丹巴川旅公司支付承租房屋的损害赔偿共135,104.8元；6.判决丹巴川旅公司承担本案诉讼费。审理过程中，格绒拉母变更诉讼请求为：1.依法判决丹巴川旅公司违约，赔偿因合同提前终止给格绒拉母造成的可预期收益损失489,132.46元。2.依法判令丹巴川旅公司支付租赁房屋2014年9月13日至2018年12月12日期间，因延迟履行支付房租义务产生的滞纳金69,720.30元，支付自2018年12月13日至合同法定解除前，因未履行支付房租义务产生的滞纳金。3.依法判令丹巴川旅公司支付合同履行期间租赁房屋产生的电费1510.40元。4.依法判令丹巴川旅公司赔偿免租期三个月租金14,897.40元。5.依法判令丹巴川旅公司租赁房屋期间房屋损坏部分的维修，恢复拆除的原有设施设备，改建因在租赁期间装修租赁房屋时质量不合格，存在重大安全隐患部分，并接交租赁房屋。6.本案诉讼费由丹巴川旅公司承担。
一审被告辩称
丹巴川旅公司向一审法院反诉请求：依法判决解除丹巴川旅公司与格绒拉母之间的《房屋租赁合同》，确认解除时间为2018年12月31日。
一审法院查明
一审法院认定事实：2014年9月13日，丹巴川旅公司与格绒拉母签订《房屋租赁合同》，承租格绒拉母位于丹巴县聂呷乡甲居二村的自有房屋及院落，约定房屋用途为住房、客栈、餐饮及其他商业用途，租期自2014年9月13日至2026年9月12日，共12年。房屋租赁合同签订后，格绒拉母履行了交房义务，丹巴川旅公司支付至2018年12月31日的房租，但存在迟延支付的情形。期间，丹巴川旅公司经格绒拉母同意，对承租房屋进行了部分改造和装饰装修，对厨房、储藏室改造以及厨房里面的橱柜等进行了拆除后未恢复，也未实际使用和利用改造后的房屋。2018年12月29日，丹巴川旅公司向格绒拉母发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知单方面解除与格绒拉母所签订的房屋租赁合同，并自2018年12月13日起不再支付租金，也未支付合同履行期间租赁房屋产生的电费，格绒拉母作出答复函要求丹巴川旅公司赔偿损失，并于2019年10月17日向一审法院起诉。
一审法院认为，一、关于合同解除时间及可预期收益的问题，格绒拉母请求法院依法判决丹巴川旅公司违约，判令赔偿因合同提前终止造成的可预期收益损失489,132.46元。双方在平等协商的基础上签订《房屋租赁合同》，合同内容系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，予以确认。2018年12月29日，丹巴川旅公司向格绒拉母发出《解除房屋租赁合同的通知书》，通知单方面解除与格绒拉母签订的房屋租赁合同，并自2018年12月13日起不再支付租金。因此，根据法律规定和合同约定，丹巴川旅公司在不享有单方面合同解除权的情况下，单方面通知解除合同的行为系“在履行期限届满之前，明确表示不履行主要债务”，应视为违约。格绒拉母请求法院依法判决丹巴川旅公司违约的诉求予以支持。格绒拉母于2019年10月17日向一审法院起诉时提出诉讼请求之一是请求依法判决解除《房屋租赁合同》，一审法院于2019年10月22日向丹巴川旅公司送达起诉状副本，于2019年11月29日作出（2019）川3323民初154号民事判决，判决：“解除格绒拉母、甲呷泽郎与丹巴川旅旅游文化投资有限责任公司签订的《房屋租赁合同》,合同解除日期为2019年10月17日。”格绒拉母在上诉时，其上诉请求是“撤销四川省丹巴县人民法院（2019）川3323民初154号民事判决中第二、第三、第四项判决，发回重审或者改判。”庭审中，双方均明确同意解除合同，本院亦予以确认。只是双方对解除合同的时间有争议，一审法院认为，格绒拉母与丹巴川旅公司签订的《房屋租赁合同》,丹巴川旅公司是合同的违约方，2019年10月17日，格绒拉母向一审法院起诉时提出诉讼请求依法判决解除《房屋租赁合同》，本院于2019年10月22日向丹巴川旅公司送达，丹巴川旅公司自2018年12月13日起未支付租金，格绒拉母即具有解除合同的权利，解除权作为形成权，有解除权人以通知方式行使解除权，相对人无异议，合同即解除。本案中，一审法院于2019年10月22日向丹巴川旅公司送达起诉状副本，合同解除日期就应该为2019年10月22日。关于格绒拉母要求判令丹巴川旅公司赔偿因合同提前终止造成的可预期收益损失489,132.46元，丹巴川旅公司认为格绒拉母将剩余租期的全部租金视为可预期收益，缺乏法律依据。格绒拉母关于损失赔偿和预期收益的诉请无法律依据，格绒拉母的请求包含了剩余租期全部租金不符合，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，格绒拉母所提出的预期收益损失部分，丹巴川旅公司认为应该分成两个部分：人民法院判决双方解除合同之前的租金部分，不是可预期，是丹巴川旅公司应该支付的租金；在人民法院判决双方解除合同的日期以后的损失部分，根据解除房屋租赁合同的惯例，一般租金在3个月到6个月的范围内予以支持。丹巴川旅公司要求解除与格绒拉母的合同，是由于丹巴川旅公司必须退出甲居藏寨景区的经营，已经丧失了继续履行合同的客观条件，在此情况下，丹巴川旅公司要求解除合同并非恶意违约，以剩余租期作为损失赔偿，显然超出了违约可能造成的赔偿金额，也不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定。一审法院认为，丹巴川旅公司自2018年12月13日起未再支付格绒拉母房租，支付房租的期限也应计算至合同解除之日，即应支付2018年12月13日至2019年10月22日（起诉状送达之日），共计10个月零10天的房租。按照《房屋租赁合同》第5.2条约定，2018年12月13日至2019年9月12日，应支付房租为44,692.20元（59,589.60元×9÷12）；2019年9月13日至2019年10月22日，应支付房租为6928.31元（62,569.08元÷12×1＋62,569.08÷365×10）;合计为51,620.51元。因本合同提前终止而给格绒拉母造成的可预期收益，根据公平原则，酌定以租赁房屋6个月的租金标准作为可预期收益标准，即31,284.54元（62,569.08元÷12×6）。二、关于滞纳金的问题。格绒拉母要求丹巴川旅公司支付租赁房屋2014年9月13日至2018年12月12日期间，因延迟履行支付房租义务产生的滞纳金69,720.30元，支付自2018年12月13日至合同法定解除前，因未履行支付房租义务产生的滞纳金问题。丹巴川旅公司认为滞纳金分为两个部分，其中前三次已经超过了诉讼时效，格绒拉母在本案第一次诉讼时就已经超出了诉讼时效，所以不应当得到支持，后面两次在诉讼时效之内，予以认可，关于应支付总金额2%滞纳金的约定过高，请求予以调低。依据是《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度与其逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。格绒拉母主张丹巴川旅公司在合同履行期间存在迟延支付租金的事实，为证明其主张，格绒拉母向法庭提交了户名为格绒拉母的农业银行卡交易明细的证据，丹巴川旅公司对该证据无异议，予以确认。一审法院认为，从格绒拉母的农业银行卡交易明细中可以看出，丹巴川旅公司从2014年到2018年均有迟延支付租金的事实，时间长达5年，格绒拉母均未就滞纳金问题提出诉讼，也无证据证明在长达5年的时间内格绒拉母就租金的延期支付提出任何异议，故应当认定为双方当事人在履行《房屋租赁合同》过程中已就支付租金的时间达成新的合意，对《房屋租赁合同》确定的支付租金时间进行了变更容忍。故对格绒拉母要求丹巴川旅公司支付租赁房屋2014年9月13日至2018年12月12日期间，因延迟履行支付房租义务产生的滞纳金69,720.30元的诉求不予支持。关于格绒拉母请求支付自2018年12月13日至合同法定解除前，因未履行支付房租义务产生的滞纳金的问题，一审法院确定2019年10月22日（起诉状送达之日）为合同解除之日，即2018年12月13日至2019年10月22日的租金，丹巴川旅公司并未支付，《房屋租赁合同》第5.3条约定：“乙方于每年12月12日前向甲方支付次年上半年租金，每年6月12日前向甲方支付下半年租金。未按时支付租金且逾期3个工作日后，每天按应付租金总金额2%支付滞纳金”。丹巴川旅公司认为应支付总金额2%滞纳金的约定过高，请求予以调低，按照每日利率万分之五支付为宜。一审法院认为每天按应付租金总金额2%支付滞纳金，已属高息，双方约定违反法律规定，不予认可，认可丹巴川旅公司按照每日利率万分之五支付逾期利率作为因未履行支付房租义务产生的滞纳金的意见，即2018年12月16日至2019年6月11日，应支付房租滞纳金为2651.74元（59,589.60元÷2×178天×0.0005），2019年6月15日至2019年10月22日，应支付房租滞纳金为3329.52元（51,620.51元×129天×0.0005），两项共计5981.26元。三、关于电费问题。格绒拉母请求依法判令丹巴川旅公司支付合同履行期间租赁房屋产生的电费1510.40元。庭审中，丹巴川旅公司予以认可，对格绒拉母的此诉讼请求予以支持。四、关于支付免租期三个月租金的问题。格绒拉母请求依法判令丹巴川旅公司赔偿免租期三个月租金14,897.40元。丹巴川旅公司认为既没有合同上的依据，也没有法律依据。一审法院认为，双方虽未对因一方违约而解除租赁合同时免租期如何处理作出约定，但免租期是基于出租人在租赁合同能够正常履行的预期下给予承租人在一定期限内免缴租金的优惠，出租人的免租期租金损失亦可因租赁合同的完全履行而得到补偿。本案中，《房屋租赁合同》约定租期共12年，免租期共3个月。格绒拉母在租期的第一年就给予丹巴川旅公司3个月的免租期，是基于12年的合同期利益能够补偿免租期损失。现合同仅履行了约51个月（2014年9月13日至2018年12月31日），丹巴川旅公司就违约导致合同解除，致使格绒拉母给予3个月免租期的目的不能实现，丹巴川旅公司应赔偿其免租期损失。一审法院根据诚实信用原则及公平原则，免租期损失计算方式酌定如下：实际承租的51个月对应的免租期为1.06个月（计算方式为：51个月×3个月÷144个月），以租金标准计算免租期损失为9998.93元（59,589.60元×5+62,569.08元×5+65,697.53元×2）÷144×（3个月-1.06个月）。五、关于租赁房屋是否存在重大安全隐患部分及维修的问题。格绒拉母请求依法判令丹巴川旅公司在租赁房屋期间房屋损坏部分的维修，恢复拆除的原有设施设备，改建因在租赁期间装修租赁房屋时质量不合格，存在重大安全隐患部分，并接交租赁房屋。丹巴川旅公司在房屋租赁期间对房屋疏于管理造成一间房屋漏水，对厨房、储藏室的改造以及厨房里面的橱柜等进行了拆除后未恢复。丹巴川旅公司认为房屋的保管、使用、维修、安全隐患等现在出现的问题，以格绒拉母提交的证据不足以支撑其所说的有安全隐患等问题，格绒拉母应申请鉴定。一审法院认为该租赁房屋是否有重大安全隐患，需专业鉴定才能有结论，诉讼中格绒拉母明确表示不申请鉴定，但其中证据能够证明有一处房屋屋顶渗水以及对厨房、储藏室改造后厨房里面的橱柜等进行了拆除未恢复是可见的。鉴于目前当事人双方状况，丹巴川旅公司并未使用经营该租赁房，现在是格绒拉母居住使用该租赁房，无交接的必要。根据损失的情况以及丹巴县维修房屋损失的实际情况，酌定丹巴川旅公司应支付格绒拉母25,000元的损失费用。格绒拉母的其他诉讼请求既没有合同上的依据，也没有法律依据，不予支持。综上所述，丹巴川旅公司在不享有合同解除权的情况下，单方面通知解除合同，其行为已构成违约，除应向格绒拉母支付未付房租外，还应承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第一款第五项、第九十六条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除格绒拉母与丹巴川旅公司签订的《房屋租赁合同》,合同解除日期为2019年10月22日；二、丹巴川旅公司于本判决送达之日起十日内支付格绒拉母2018年12月13日至2019年10月22日期间的房屋租金51,620.51元；三、丹巴川旅公司于本判决送达之日起十日内支付格绒拉母因合同提前终止遭受的可预期收益损失31,284.54元；四、丹巴川旅公司于本判决送达之日起十日内支付格绒拉母迟延履行支付房租产生的滞纳金5981.26元；五、丹丹巴川旅公司于本判决送达之日起十日内支付格绒拉母合同履行期间租赁房屋产生的电费1510.40元；六、丹巴川旅公司于本判决送达之日起十日内赔偿格绒拉母免租期损失9998.93元；七、丹巴川旅公司于本判决送达之日起十日内支付格绒拉母合同履行期间租赁房屋产生的损失费用25,000元；八、驳回格绒拉母的其他诉讼请求。案件受理费5387元、反诉费50元，由丹巴川旅公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为
本院认为，本案争议焦点为：一、关于一审判决认定合同解除时间是否正确的问题。合同法定解除权为形成权。本案中，格绒拉母于2019年10月17日向一审法院诉请解除《房屋租赁合同》，一审法院于2019年10月22日向丹巴川旅公司送达起诉状副本，一审判决据此认定案涉《房屋租赁合同》解除日期为2019年10月22日并无不当。二、关于一审判决酌定按照6个月计算预期收益损失是否合理的问题。《房屋租赁合同》对因违约导致的预期收益损失虽有约定，但并未明确具体内容及计算方式，因丹巴川旅公司根本违约导致房屋租赁合同解除，格绒拉母主张预期收益损失为剩余租期租金损失缺乏合同和法律依据，亦超出丹巴川旅公司对预期收益损失的可预见范围，一审法院根据公平原则及诚实信用原则，酌定合同解除后租赁房屋6个月闲置期间的租金损失31,284.54元作为格绒拉母可预期收益损失并无不当。三、关于丹巴川旅公司迟延支付租金产生的滞纳金的认定问题。案涉《房屋租赁合同》约定“乙方于每年12月12日前向甲方支付次年上半年租金，每年6月12日前向甲方支付下半年租金。未按时支付的且逾期3个工作日后，每天按应付租金总额2%支付滞纳金”，该条款属于违约责任条款，分期支付的租金属于定期给付之债，滞纳金属于迟延履行违约金。格绒拉母主张丹巴川旅公司从2014年到2018年均有迟延支付租金的事实，但并无证据证明其在每一期迟延支付租金后及时向丹巴川旅公司主张滞纳金或提起诉讼，应视为已同意丹巴川旅公司在合理逾期时间内延期支付租金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，案涉《房屋租赁合同》约定每天按应付租金总额2%支付滞纳金明显过高，有失公允，丹巴川旅公司认为滞纳金利率过高请求予以调减，一审法院酌定按照每日利率万分之五认定2018年12月16日至2019年6月11日、2019年6月15日至2019年10月22日应支付房租滞纳金共计5981.26元并无不当。四、关于一审判决认定免租期损失是否正确的问题。本案双方虽约定了免租期为3个月，却未约定合同提前解除的情况下，免租期租金损失的分担比例，法律对此亦无明文规定，在此情况下一审法院适用公平原则认定免租期损失为9998.93元并无不当。五、关于租赁房屋是否应当恢复原状的问题。按照《房屋租赁合同》约定，丹巴川旅公司有权对房屋的外形、内部结构进行设计、装修及改造，可在院落范围内进行房屋设施的新建及改造，对房屋及附属设施损害的处理，丹巴川旅公司只有在保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属设施发生损坏或故障的情况下，才承担修复或赔偿责任。格绒拉母主张丹巴川旅公司对租赁房屋不合理使用改造造成房屋严重损失，其提交证据能够证明有一处房屋屋顶渗水以及对厨房、储藏室改造后厨房里面的橱柜等进行了拆除后未恢复，但其对具体损失的认定明确表示不申请鉴定，一审判决根据实际情况酌定恢复原状所需费用为25,000元并无不当。
综上所述，格绒拉母的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3594元，由格绒拉母负担。
本判决为终审判决。
