当事人信息
原告：中国建设银行股份有限公司黔西南州分行，住所地贵州省兴义市遵义路22号。 负责人：何健，系该分行行长。 委托诉讼代理人：穆贵煜，贵州天生律师事务所 律师，一般授权代理。 被告：石永龙，男，****年**月**日出生，汉族，贵州省安龙县人，户籍地贵州省安龙县，现住贵州省顶效开发区。 被告：郭靖，女，****年**月**日出生，汉族，贵州省安龙县人，户籍地贵州省安龙县，现住贵州省顶效开发区。 被告：黔西南州银桥房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市沙井南路。 法定代表人：刘政昌，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杜云、王**，兴义市顶效镇法律服务所法律工作者，特别授权代理。
审理经过
原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行（以下简称为“建设银行黔西南州分行”）与被告石永龙、郭靖、黔西南州银桥房地产开发有限责任公司（以下简称为“银桥房开公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序,经审查发现不宜适用简易程序进行审理的情形后，裁定转为普通程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理，原告建设银行黔西南州分行的委托诉讼代理人穆贵煜及被告银桥房开公司的委托诉讼代理人杜云、王**均到庭参加诉讼，被告石永龙、郭靖经本院依法公告传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称
建设银行黔西南州分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除建设银行黔西南州分行与石永龙、郭靖签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令石永龙、郭靖立即偿还建设银行黔西南州分行截至2019年9月4日止的借款本金153149.72元，利息3075.9元，罚息159.16元，合计156384.78元，并自2019年9月5日起按借款合同约定支付利息、罚息、复利至本息清偿之日止；3.判令石永龙、郭靖以抵押的房产（坐落于贵州省顶效经济开发区开发大道与兴义路交汇处银桥-翠堤湾13幢14层04号的房屋）拍卖、变卖价款向建设银行黔西南州分行优先清偿其所欠的上述债务；4.判令银桥房开公司对石永龙、郭靖的上述债务向建设银行黔西南州分行承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由石永龙、郭靖、银桥房开公司共同承担。 事实及理由：2012年7月16日，建设银行黔西南州分行与石永龙、郭靖签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号:4509011201200543），合同约定借款人向贷款人借款233000元用于购买银桥房开公司开发的位于贵州省顶效经济开发区开发大道与兴义路交汇处银桥-翠堤湾xx幢xx层xx号房，借款期限180个月，即2012年7月16日至2027年7月16日，合同执行浮动利率，（签订时贷款利率为月利率5.66667‰），即为贷款基准利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率计上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日。借款逾期的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款支付方式为受托支付，由贷款人将款项一次性划入借款人指定的委托扣款账户；还款采用等额本息还款方法，按月还本付息人民币2068.30元，委托扣款日为每期约定还款日的前一日，最后一期采取委托扣款方式的，委托扣款为贷款最后的到期日；还款日期为借款期限起始日在借款期限内每月的对日，当月没有借款期限起始日的对日，则当月最后一日为约定还款日。2012年7月16日，建设银行黔西南州分行与石永龙、郭靖对石永龙、郭靖提供的上述抵押房屋依法办理了预购商品房抵押权预告登记，建设银行黔西南州分行作为抵押权人，依法取得房屋预告登记抵押权利。2012年7月16日，建设银行黔西南州分行履行放款义务，将233000元汇到石永龙、郭靖委托扣款账户。合同履行期间石永龙、郭靖多次逾期偿还贷款，截至2019年9月4日，石永龙、郭靖尚欠建设银行黔西南州分行借款本金153149.72元，利息3075.9元，罚息159.16元，合计156384.78元。2011年6月27日，建设银行黔西南州分行与银桥房开公司签订《个人房屋销售贷款合作协议书》，约定:建设银行黔西南州分行向银桥房开公司开发建设并依法销售的坐落于贵州省顶效经济开发区开发大道与兴义路交汇处通往兴义师院道路岔口处的经批准命名为“银桥?翠堤湾”小区的商品房发放个人住房贷款；银桥房开公司对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）等；保证期限至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利书交贷款人审核无误、收执之日止。至今，银桥房开公司仍未办理抵押登记手续，其应当为石永龙、郭靖债务承担连带保证责任。综上所述，为保障建设银行黔西南州分行债权的实现，特依法提起民事诉讼，请求判决支持建设银行黔西南州分行的诉请。
被告辩称
银桥房开公司辩称，1.建设银行黔西南州分行在起诉状中陈述的贷款事实、差欠金额、罚息等，应由举证、质证后待核实才能确定；2.银桥房开公司承担的是保证补充责任，涉案贷款关系，石永龙、郭靖以翠堤湾xx幢xx层xx号房屋进行预售抵押登记，该房屋已产生的现金价值足以偿还建设银行黔西南州分行诉请的金额，故请求驳回建设银行黔西南州分行对银桥房开公司的诉请。 石永龙,郭靖未作答辩，也未在举证期限内向本院提交证据。
本院查明
本院经审理认定事实如下：2012年7月16日，建设银行黔西南州分行与石永龙、郭靖签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要约定:由石永龙、郭靖向建设银行黔西南州分行借款本金233000元，用于购买银桥房开公司开发的位于贵州省顶效经济开发区开发大道与兴义路交汇处银桥-翠堤湾xx幢xx层xx号的房屋；借款期限180个月，即2012年7月16日至2027年7月16日；合同执行浮动利率，即在基准利率水平上下调（上调/下调）0%（签订时贷款月利率为5.66667‰），该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；借款逾期的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利，逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款支付方式为受托支付，由建设银行黔西南州分行将款项一次性划入借款人指定的银桥房开公司账户；还款采用等额本息法，按月还本付息，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月的对日，如当月没有借款期限起始日的对日，则当月最后一日为约定还款日采取委托扣款方式还款。担保方式为抵押加保证，借款人作为抵押人，以该合同项下贷款所购房屋作为抵押物，为借款本息等债务提供抵押担保；合同还对违约责任等其他事项进行了约定。2012年7月16日，建设银行黔西南州分行与石永龙、郭靖对提供的上述抵押房屋依法办理了预购商品房抵押权预告登记，建设银行黔西南州分行作为抵押权人，依法取得房屋预告登记抵押权利。2015年6月8日，石永龙、郭靖取得该房屋的房屋所有权并办理了登记。2015年7月6日，建设银行黔西南州分行与石永龙、郭靖对上述房屋依法办理了抵押登记，建设银行黔西南州分行作为抵押权人，依法取得房屋抵押登记权利。 另查明，根据建设银行黔西南州分行与银桥房开公司于2011年6月27日签订的《个人房屋销售贷款合作协议书》，银桥房开公司作为连带责任保证人，对因购买银桥房开公司开发建设并依法销售的位于顶效开发区开发大道与兴义路交汇处通往兴义师院道路岔口处的经批准命名为“银桥·翠堤湾”小区商品房向建设银行黔西南州分行贷款的全部购房人提供最高额度为7460万元的住房抵押贷款，在该限度内对每一购房人向建设银行黔西南州分行提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为贷款本金，利息（包括罚息）及建设银行黔西南州分行为实现债权而发生的所有有关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、处分抵押物费用等），保证期间从建设银行黔西南州分行与借款人签订的借款合同生效之日起，至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。 2012年7月16日，建设银行黔西南州分行将233000元贷款一次性受托支付至石永龙、郭靖指定的银桥房开公司银行账户，依法履行了贷款发放义务。但石永龙、郭靖多次逾期还款，建设银行黔西南州分行起诉后，石永龙、郭靖仅于2019年9月30日偿还本金7526.42元，利息3675.70元、罚息219.24元，此后未再偿还到期本息，截止2020年7月20日，石永龙、郭靖尚欠建设银行黔西南州分行借款本金总额为145623.3元、利息5709.92元、罚息365.56元，复利165.37元。 另查明，2019年10月21日全国银行间同业拆借中心公布5年期以上的贷款市场报价利率为4.85%。 上述事实，有建设银行黔西南州分行提交的建设银行黔西南州分行营业执照、负责人身份证明、负责人身份证、石永龙身份证、郭靖身份证、结婚证、银桥房开公司企业法人营业执照、法定代表人身份证复印件各1份；《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人房屋销售贷款合作协议书》复印件各1份；《中国建设银行个人贷款支付凭证》、市房兴字第201204610号《房屋预告登记证明》、欠款明细表复印件、《中国建设银行个人贷款对账单》复印件各1份,银桥房开公司庭后提交的市房权证兴义字第201502702-1、201502702-2号房屋所有权证、市房他证兴字第2015002950号房屋他项权利证复印件各1份及庭审笔录在卷佐证，本院依法予以确认。
本院认为
本院认为，石永龙、郭靖经本院合法传唤未到庭抗辩及举证、质证，视为对其诉讼权利义务的放弃。依法成立的合同，受法律保护。本案中，石永龙、郭靖作为共同借款人与建设银行黔西南州分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及银桥房开公司与建设银行黔西南州分行签订的《个人房屋销售贷款合作协议书》均系双方当事人的真实意思表示，约定的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同均成立生效。生效的合同对双方具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面地履行各自的义务。建设银行黔西南州分行作为贷款人，已按合同约定向石永龙、郭靖指定的银桥房开公司账户支付了贷款资金，石永龙、郭靖作为共同借款人，未按照合同约定归还借款本金及支付利息，已构成违约。因双方在合同中约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，并宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。因此，建设银行黔西南州分行作为贷款人，在借款人石永龙、郭靖逾期偿还借款本息构成违约的情况下，有权解除与借款人石永龙、郭靖之间的借贷关系，并宣布贷款立即到期，故建设银行黔西南州分行诉请解除与石永龙、郭靖签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并依据双方约定诉请石永龙、郭靖偿还借款本息的请求，本院予以支持。建设银行黔西南州分行庭后向本院提交截止2020年7月20日的个人贷款对账单载明尚欠借款本金145623.3元、利息5709.92元，经本院核算无误，本院予以确认。 关于本案有关罚息、复利的主张是否得到支持的问题。建设银行黔西南州分行与石永龙、郭靖签订《个人住房（商业用房）借款合同》中对于罚息和复利均有明确约定，此系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，石永龙、郭靖未按合同约定的分期还款计划期限归还借款，应按照合同约定计算罚息、复利，故本院对建设银行黔西南州分行请求石永龙、郭靖按合同约定支付罚息、复利的主张予以支持；对于复利，我国禁止利滚利，允许金融机构计收复利，该复利是指贷款人将借款期间内计收的正常利息作为本金再计收的利息，建设银行黔西南州分行与石永龙、郭靖在合同中约定罚息利率在贷款利率的基础上加收50%，借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，复利自逾期之日起对不按时偿付的利息按合同约定的逾期贷款罚息利率计收复利。建设银行黔西南州分行主张的罚息、复利不符合双方的合同约定，本院予以纠正，经本院核算，截止2020年7月20日的罚息365.56元，复利165.37元，本院予以确认。涉案借款合同中约定的贷款利率为贷款基准利率，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本案借款在2020年7月20日之后的利息（罚息及复利）则以尚欠的借款本金和期内利息之和为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上上浮50%计算。 关于石永龙、郭靖是否应以其抵押房产拍卖、变卖价款向建设银行黔西南州分行优先清偿所欠上述债务问题。建设银行黔西南州分行与石永龙、郭靖在《个人住房（商业用房）借款合同》约定将贷款购买的房屋抵押给建设银行黔西南州分行担保债权实现，现涉案抵押物的房屋所有权现已转移至石永龙、郭靖名下，并与建设银行办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定:“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”的规定，故建设银行黔西南州分行对涉案房屋享有优先受偿权，其主张对石永龙、郭靖以其抵押物拍卖、变卖价款优先偿还所欠上述债务，于法有据，本院予以支持。 关于银桥房开公司是否承担责任的问题。庭审后，建设银行向本院申请撤回对银桥房开公司的起诉，系对自身民事权利的处分，未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以准许，故银行房开公司不在本案中承担担保责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十五条的规定，判决如下：
本案裁判结果
一、解除中国建设银行股份有限公司黔西南州分行与石永龙、郭靖于2012年7月16日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、石永龙、郭靖于本判决生效之日起十日内共同偿还所欠中国建设银行股份有限公司黔西南州分行截止2020年7月20日借款本金145623.3元、利息5709.92元、罚息365.56元，复利165.37元，合计151864.15元，并以151333.22元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算支付2020年7月21日起至借款本息清偿完毕之日止的利息； 三、中国建设银行股份有限公司黔西南州分行对石永龙、郭靖所有位于贵州省兴义市顶效开发区银桥翠堤湾xx幢xx号的房屋（产权证号：市房权证兴字第2015xxxx2-1、2015xxxx2-2）折价、拍卖或变卖价款范围内优先受偿本判决第二项下的全部债权； 四、驳回中国建设银行股份有限公司黔西南州分行的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3528元，公告费600元，合计4128元，由石永龙、郭靖共同负担（中国建设银行股份有限公司黔西南州分行同意由石永龙、郭靖直接向其支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
审判人员
审 判 长 韩显丽 人民陪审员 王明萃 人民陪审员 余 燕
裁判日期
二〇二〇年九月十四日
审判辅助人员
法官 助理 谭姣娇 书 记 员 陈贵芳
