当事人信息
原告：广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司，住所地：鞍山市立山区鞍千路161号。
负责人：杨瑞，该公司总监。
委托诉讼代理人：尚克，该公司员工。
被告：张明雷，男，汉族，****年**月**日出生，住址：鞍山市立山区。
审理经过
原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司与被告张明雷物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月3日立案后，依法适用简易程序，并于2021年9月13日公开开庭进行了审理。原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司委托诉讼代理人尚克与被告张明雷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司当庭确定诉讼请求为：1、依法判决被告给付拖欠时间从2015年10月20日—2021年12月20日，共计拖欠74个月，拖欠物业费32600元。滞纳金1994.8元；2、被告承担全部诉讼费用。事实与理由：被告系鞍山市立山区颐和城业主，建筑面积275.34平方米。
原告与被告签订的《前期物业服务合同》约定，物业服务费由原告按建筑面积以每月每平1.6元，电梯费每月每户40元向被告收取。被告应于到期前一个月缴纳次年全年物业费。逾期不交按同期银行贷款利率年百分之六计算作为违约金。现被告拖欠2015年10月20日-2021年12月31日物业服务费，经原告多次催缴，被告拒不缴纳。原告认为，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》真实、合法、有效，应受法律保护。被告拖欠原告物业费和电梯费拒不缴纳己构成违约，被告依法应该承担支付欠款及违约金的民事责任，根据合同法解释二的相关规定，本次诉讼违约金按被告欠款总额的百分之三十计算。
被告辩称
被告辩称：我是2020年8月4日与原告签订的商品房买卖合同，2020年8月4日之前的物业费我不同意承担。答辩人没有收到原告的催费通知，房屋不符合交房标准，屋顶漏雨。房屋于2020年8月出租给鞍山市爱菲贝尔幼儿园。
本院查明
经审理查明：原告系立山区颐和城小区的物业服务公司，被告系该小区第2幢5单元3-4层1号房业主，该房产建筑面积为275.34平方米，原、被告签订《前期物业服务合同》，该合同中约定住宅物业服务费标准为每月每平方米1.6元。合同签订后原告依照合同对小区进行了管理及服务，被告尚欠2015年10月20日起至2021年9月20日物业费未交纳。
上述事实有原告起诉状，原被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：前期物业服务合同、2015年、2020年商品房买卖合同、申请书、鞍山颐和置业有限公司签报、补充协议、承诺书、合同审批单一组,催费通知一组，照片一组，保洁签到本、清运垃圾记录表、警卫交接班记录表一组，电梯管理基本情况与技术参数单、半月维保记录一组。被告提供商品房买卖合同一份、购房发票一份，房屋租赁合同一份，以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，予以采信。被告提供房屋漏水照片一组，因房屋质量诉求可另诉主张，与本案不属同一法律关系，对上述证据本案不予认定。
本院认为
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为立山颐和城小区提供了相应的物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。原、被告签订的《前期物业服务合同》中约定：物业费标准为住宅物业1.6元/平方米/月。被告自2015年10月20日起至2021年9月20日止共拖欠原告71个月物业服务费为1.6元/月/平×275.34平×71月=31279元，故本院对原告要求被告缴纳物业费31279元的主张予以支持，对过高的诉讼请求不予支持。
关于原告要求被告支付滞纳金一节，本院认为，鉴于小区实际情况，为更好的维护双方的合法权益,化解纠纷,对原告要求被告支付违约金的诉讼请求,本院不予支持。
关于被告辩称，我是2020年8月4日与原告签订的商品房买卖合同，2020年8月4日之前的物业费我不同意承担，答辩人没有收到原告的催费通知一节，本院认为，原告与被告于2015年9月签订商品房买卖合同后，依据开发商的政策，可以先占有使用该房屋，包含本案案涉房屋在内的网点实际占有使用、经营爱菲贝尔幼儿园，已形成事实上的物业服务关系。被告的辩称没有法律依据，故本院对被告该项辩称不予支持。关于被告辩称没有收到原告的催费通知一节，原告提供照片证明已进行催费，故对被告该项辩称不予支持
关于被告辩称房屋屋顶漏雨一节，本院认为房屋漏水如因房屋质量问题引起，被告可依照房屋买卖合同向房屋开发公司主张权利，故本院对被告该项辩称不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：
本案裁判结果
被告张明雷于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司自2015年10月20日起至2021年9月20日止的物业费31279元；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费681元（原告已预缴），减半收取341元，由被告张明雷承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。
