当事人信息
原告：肖现敏，女，汉族，****年**月**日出生，现住洛阳市瀍河回族区。 委托诉讼代理人：许红军，河南润洛律师事务所 律师，特别授权。 被告：孙留记，男，汉族，****年**月**日出生，现住洛阳市瀍河回族区。 被告：孙效纪，男，汉族，****年**月**日出生，现住洛阳市涧西区。 二被告共同委托诉讼代理人：王志祥，河南都典律师事务所 律师，特别授权。 二被告共同委托诉讼代理人：宋佳慧，河南都典律师事务所实习律师，一般代理。
审理经过
原告肖现敏诉被告孙留记、孙效纪房屋买卖合同纠纷一案，2021年3月29日立案受理，依法适用简易程序，于2021年5月7日公开开庭进行了审理。原告肖现敏、被告孙留记、孙效纪之委托诉讼代理人王志祥、宋佳慧，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
肖现敏提出诉讼请求：请求判令解除双方之间所签订的房屋买卖合同，被告返还购房款167000元，赔偿给原告造成的损失554410元，支付占有原告购房款期间的利息62822元，合计784232元，诉讼费由被告承担。原告计算赔偿金额的方法是：被告孙留记拆迁补偿协议，赔偿总额1484017元减去成本56万元（房屋买卖价格36万元、土地出让金20万），剩余924017元，原告自认为房屋买卖没有成交最主要的是土地出让金20万，在房屋买卖时被告没有向原告说明是否包含20万出让金，在准备办理房屋过户手续时，造成不成交的主要责任在被告，被告应承担60%的责任，92万×60%为原告的损失。事实和理由：2015年11月份，原告租住被告的洛阳市瀍河区的房屋。租住几年后，被告和原告说房屋要卖。2018年7月8日，原、被告说好，被告将自己名下的洛阳市瀍河区的独院一处36万元卖给原告。因为双方系远方亲戚，所以没有签订房屋买卖合同。原告当天支付给被告10万元，被告给原告出具收条，收条载明:今收到肖现敏现金10万元（此款为房子订金），全款为36万元，房屋手续及余款26万元。被告在收条上签名，并将房屋交付给原告。双方口头约定，原告缴纳第二批款后，被告和原告去办理过户手续。原告于2019年4月，给被告转账67000元。被告和原告去办理过户手续时，市民之家工作人员说需要缴纳土地出让金20万元左右，才能办理过户手续。被告不同意缴纳土地出让金，导致房屋至今一直无法过户。因为房屋一直不能过户，2020年7月原告要求被告退还购房款，被告不同意。被告说可以写个公证，说明房屋已经卖给原告，不同意退还购房款。2020年年底，原告再次和被告沟通，要求要么退房款，要么办理过户手续，被告一直不给答复。目前案涉房屋要拆迁，被告已经和拆迁办签订了拆迁协议，拆迁办要求限期搬出房屋，被告将案涉房屋的水电都断掉，强迫原告搬迁，但就是不给原告一个说法。原告同意解除合同，但是被告对由此给原告造成的损失无法达成一致意见，经过多次协商未果。
被告辩称
孙留记、孙效纪共同答辩称：1.原告与被告孙留记之间未形成真实有效的房屋买卖合同法律关系，原告起诉所依据的2018年7月8日的《收条》载明内容可以证实被告孙留记仅就房屋买卖事宜与原告达成预约合同的合意，预收房款订金10万元的事实，后续因原告于2018年底家庭出现问题办理离婚后无力支付剩余房款26万元导致未办理正式房屋买卖合同签订及房产过户手续，后案件涉及的房屋遭遇政府征收拆迁，原告反诬被告原因导致其未及时购房赔偿洛阳市房价上涨原告无力购买房屋的市场差价损失，原告的主张没有事实根据，被告从未阻止过原告购买其他房屋，房价上涨属于市场因素，原告是否有能力购买、是否愿意购买均不属于被告可以控制的因素。2.被告孙留记仅于2018年7月8日收到预付房款10万元，并未收到原告诉求房款的67000元，我与原告签订收条时已经向其提供指定收款账户为我名下尾号2174的中行卡号，原告对此是明知的。该案件涉及的房屋属于我父母去世后遗留给孙留记的，大哥孙效纪经商多年早已搬离老家，涉案房屋全权由孙留记处理。原告与被告孙效纪之间发生的67000元款项往来是何种性质被告孙留记不清楚，但孙留记没有委托过被告孙效纪收原告的房款。该部分款项不应当向我主张返还，且性质也不能视为原告向被告孙留记支付了购买房屋的房款，已经收取的预收款10万元同意返还，被告孙留记也多次向原告说明可以返还，但原告认为被告孙留记的房子拆迁了有赔偿款应当给她分一部分作为损失赔偿，我被告孙留记没法理解。3.原告与被告孙留记之间的买卖房屋事宜未能及时成交的根本原因系原告未及时把剩余房款支付给卖方及时办理房屋买卖合同签订及过户手续，后续遭遇政府征地拆迁的不可抗力，被告不应当承担违约责任并赔偿损失。 孙效纪另答辩称：原告起诉被告孙效纪返还购房款67000元没有事实根据，涉案房屋一直由被告孙效纪的弟弟即被告孙留记负责，孙效纪经商多年早就离开老家了，与原告之间的买卖是由孙留记主持负责的，具体情况被告孙效纪不清楚，孙留记没用委托过孙效纪替他收取购房款、孙效纪也没有资格去收取原告买孙留记房子的款项。被告孙效纪与原告之间67000元的款项往来有现金、有转账，款项性质原告最清楚，其中包括原告托被告孙效纪办事的关系费用、甚至有上礼的礼金、红包等，还有一部分是被告孙效纪自己因案件诉讼需要急需用钱从她借的款项。原告与被告孙效纪之间的债权债务关系与本案房屋买卖无关，请求驳回原告对被告孙效纪的起诉。
本院查明
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认以下事实： 一、原告提交的关于瀍河区的不动产权登记信息、房屋所有权证存根，记载房产登记所有权人为孙良忠。 被告称，孙良忠是其父亲，大概1990年去世，母亲秦凤英2017年去世，没有其他子女；孙效纪放弃了上述房屋的继承权，有公证书为证。原告称孙效纪是孙留记大哥，孙留记、孙效纪均未提出异议。被告提交河南省洛阳市瀍河回族区公证处2018年12月25日、12月29日分别出具的公证书各一份，编号分别为（2018）豫洛瀍证内民字第1297号、1298号。1297号公证书证明事项为孙效纪声明放弃对瀍河区产的继承权。1298号公证书证明事项为瀍河区产由孙留记一人继承。1298号公证书另认定的事实包括：孙良忠、秦凤英共有三个子女，分别是孙效纪、孙留记、孙文记，孙文记1991年6月去世，去世时24岁。 原告称不知道上述公证书。 经当庭询问，原告称与被告之间没有亲戚关系。 二、原告出示孙留记出具的《收条》一份、原告的中国银行汇款凭据、微信截图4份，拟证明其与孙留记存在房屋买卖关系。 收条内容为：“今收到肖现敏现金10万元整（拾万元整），此款为房子订金，全款为叁拾陆万元整（36万元），房屋手续及余额款贰拾陆万元整（26万元整），此条作废。收到人.孙留记2018.7.8号”。落款日期下又写中行621785800******孙留记。原告的中国银行汇款凭据显示，2018年7月9日，原告汇款给孙留记9万元，附言购房款。微信截图4份，显示2019年8月24日二次“转给孙哥”3000（2900+100）元，10月31日“转给孙哥”3000元，,4月3日“转给孙哥”10000元。 原告称“此条作废”的意思是“我把尾款付完，手续办完，这个条子就作废了”；给孙留记汇款9万元外另支付1万元现金，合计10万元；孙效纪要原告把余款付给他，否则不配合过户；原告微信转给孙效纪1.6万元,借罗海随5万元直接付给孙效纪。被告质证意见：对收条的真实性、原告关于“此条作废”意思的说法无异议；认可收原告款10万元；收条可以证实孙留记就房屋买卖2018年7月8日与原告达成预约合同的合意，但收条不能证明双方已形成房屋买卖合同关系，预付定金10万元后，原告因家庭出现问题离婚而无力支付剩余房款，导致未办理正式房屋买卖合同及过户；微信转款真实性无异议，但无法证明支付的是购房款，收条指定了银行卡尾号为2175的接收尾款账户，微信转款只能定性为原告和孙效纪之间的往来款；原告与孙效纪的款项往来有其他原因，微信显示有红包、及其他一些债务，还有几千元是托他办事的钱，原告与孙效纪熟悉，想让孙效纪找人减少土地出让金。 关于房屋买卖协议是否约定了支付尾款、办理手续的期限，原告称没有约定，被告称限定为2018年底。 关于房屋买卖的土地出让金，原告称，（谈）房屋买卖时没有说税和出让金的负担，2019年4月知道要交20万元土地出让金。被告对此称，2019年前后原告催促办理过户，双方去房管局咨询，（知道）需要交高额的出让金，由谁负担达不成一致意见，拖延至征迁，被告与原告商议将预收的10万元返还，原告则另要求分一部分拆迁款作为房价上涨的损失。 三、原告主张，2015年起其母亲租住案涉房屋，被告未提出异议。 原告主张买卖合同关系成立后占有使用案涉房产，案涉房屋的燃气初装费大概是2019年10月范爱玲所缴纳，出示水费、电费、天然气费票据7份、冯庄村委会证明。水费、电费、天然气费票据包括，2018年10月10日水费收据二张，2020年10月-2021年4月历月电费明细，2021年2月27日支付电费二笔共80元的凭证，2021年4月范爱玲交付燃气费1元的发票，2018年11月至2021年4月购气记录。水费对应户名秦凤英，电费对应户名瀍河区孙留记，燃气费发票记载燃气用户为上窑村02箱、尾号7801，购气记录不显示用户名。冯庄村委会全称洛宁县城郊乡冯庄村村民委员会，证明落款日期2021年4月20日，写明范爱玲系该村村民，肖献民与范爱玲系母女关系。证明加盖村委会印章，无负责人签名。 被告质证称，对水费、电费、天然气费票据、冯庄村委会证明真实性无异议，但原告及其母亲在与孙留记达成房屋买卖预约合意前为孙留记母亲做保姆，已在案涉房屋居住，2018年达成房屋买卖预约合意，孙留记母亲去世后，多次要求原告腾退，原告及其母亲以一时找不着住处为由一直继续居住，直至拆迁。 四、2021年，孙留记就瀍河区产与洛阳市瀍河回族区北窑办事处签订洛阳市国有土地上房屋征收补偿安置货币补偿协议，选择货币补偿，对证载房屋173.27㎡补偿1016670元，给予购房补助305001元，装饰装修补偿64582元，12个月临时安置费20792元，搬迁费1733元，物业管理费补助7458元，搬迁奖励34654元，按期签约个人腾退奖25000元，整栋签约腾退奖5000元，其他补偿3100元，上述合计1484017元。征收补偿协议未填写具体日期，被告称签订于2021年3月。 五、原告出示的洛阳丽依洁清洁有限公司营业执照记载原告系法定代表人，该公司营业期限为2013年4月23日至2023年4月22日，拟证明其有支付购房款能力。被告质证称，经当庭核实该公司目前处于吊销状态。原告则另主张，公司2018、2019年正常经营，之前也正常经营。
本院认为
本院认为，一、原告与被告孙留记口头协议瀍河回族区房产的买卖，系双方当事人真实意思表示，双方房产买卖的口头协议成立。被告主张双方只是达成房屋买卖的预约合意，不符合法律规定。但协议未就买卖需负担的税费作出约定，导致合同履行障碍。双方发现后，可选择进一步明确相关权利义务或者及时解除合同。双方没有就障碍问题的处理达成一致，协议的效力长期处于不确定状态。双方曾就合同解除进行过沟通，但意见不一，现原告请求解除合同，被告实际也同意解除，合同应予解除。 二、被告孙留记收取原告的100000元应予退还。 原告主张被告孙效纪收取了6.6万元，被告在答辩状中未否认收款的事实和金额，只是认为该转款与本案无关。被告声称收款有其他原因，但未能作出充分的、合乎逻辑的具体说明，没有证据证明其与原告之间的债权关系。二被告也无法证明原告了解二被告之间关于案涉房屋公证的情况。原告主张支付给孙效纪的款项也属于购房款，要求退还，予以支持。 三、双方未明确税费的负担是导致合同无法履行的主要原因，双方对此的过错均等。双方如及时履行合同，可以尽早采取补救措施履行合同或者解除合同避免损失的进一步扩大。原告支付10万元后，未及时支付余款，对未能及时发现合同无法履行，从而不能及时采取补救措施，存在过错。合同最终没有得到履行，原告没有付清余款，房产所有权没有转移，被告孙留记签订征收补偿协议取得征收补偿款，符合实际。但是，2019年4月双方均已知道合同履行障碍，均未作出有效的防止行为，使合同效力及履行处于不确定状态。原告主张征收补偿款损失有合理的理由，应予酌情考虑，酌定按原告要求的计算方式，原告分得比例为30%。上述征收补偿款已足以弥补原告损失，原告同时主张的利息损失，不再予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、解除2018年7月8日原告肖现敏与被告孙留记达成的房屋买卖合同； 二、被告孙留记返还原告肖现敏100000元，限于本判决生效之日起十日内给付； 三、被告孙效纪返还原告肖现敏66000元，限于本判决生效之日起十日内给付； 四、瀍河区的房屋征收补偿款，由被告孙留记负责支付给原告肖现敏277205.1元，限于本判决生效之日起十日内给付； 四、驳回原告肖现敏的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取4985元，原告肖现敏负担2492.5元，被告孙留记、孙效纪共同负担2492.5元，被告孙留记、孙效纪负担部分，限于本判决生效之日起七日内交至本院。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院执行局报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审判人员
审 判 员 倪献功
裁判日期
二〇二一年五月二十六日
审判辅助人员
法官助理 孙 彬 书 记 员 任晓娣
