当事人信息
上诉人（原审原告）：朱丽华，女，****年**月**日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：齐湘文，北京文兴律师事务所 律师。
被上诉人（原审被告）：焦阳，女，****年**月**日出生，汉族，住北京市昌平区。
被上诉人（原审被告）：丁柏龙，男，****年**月**日出生，蒙古族，住北京市昌平区。
审理经过
上诉人朱丽华因与被上诉人焦阳、丁柏龙返还原物纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初12108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱丽华的委托诉讼代理人齐湘文到庭参加诉讼，被上诉人焦阳、丁柏龙经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
朱丽华上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求，一审、二审诉讼费由焦阳、丁柏龙承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，判决错误。1.焦阳与案外人2018年6月11日签订房屋买卖合同中显示房屋并未出租，而本案所涉租赁合同签订日期为2018年5月10日，说明本案所涉租赁合同虚假；2.涉案房屋执行拍卖过程中，焦阳提出执行异议，朱丽华办理完房产证后焦阳因通过诉讼阻却房屋被拍卖的目的无法实现主动撤诉，说明本案所涉租赁合同是为了房屋不被拍卖；3.焦阳无法解释不认可租赁合同及租金收条却在其上签名的矛盾，存在虚假租赁合同的重大嫌疑；4.焦阳曾起诉丁柏龙要求确认租赁合同无效，后主动撤诉，该起诉行为不能排除租赁合同虚假的可能性；5.从租赁合同内容、租金支付情况、房屋占有情况、租赁期限、出租人与承租人关系等因素综合判断，可以认定涉案租赁合同为虚假合同。本案存在诸多不合情理之处，足以说明涉案租赁合同不真实。
被上诉人辩称
焦阳、丁柏龙未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。
一审原告诉称
朱丽华向一审法院起诉请求：1.判令丁柏龙将北京市昌平区502号房屋腾退交还给朱丽华；2.判令丁柏龙按照每月3500元的标准向朱丽华支付房屋占有使用费，自2020年1月8日起至腾退完毕之日止；3.本案诉讼费由丁柏龙、焦阳承担。
一审法院查明
一审法院认定事实：2019年7月4日，北京市昌平区人民法院（以下简称昌平法院）发布（2019）京0114执2910号《公告》，因焦阳未履行生效法律文书确定的义务，依法拍卖焦阳名下位于昌平区502号的房屋（以下简称涉案房屋）。2019年7月9日，执行法官与申请执行人马某、被执行人焦阳、房屋实际占有人丁柏龙进行了谈话，并制作了执行笔录，其中载明：涉案房屋由丁柏龙实际占有，丁柏龙称其与焦阳之间存在租赁合同关系，并向昌平法院提交了《房屋租赁合同》及房租收条，焦阳对丁柏龙提供的《房屋租赁合同》及房租收条不予认可，称将另案起诉要求丁柏龙腾退涉案房屋。
2019年8月8日，昌平法院发布《竞买公告》，开始在昌平法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上拍卖涉案房屋。2019年10月12日，昌平法院发布《竞买公告（第二次拍卖）》，在昌平法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上继续拍卖涉案房屋。2019年11月25日，昌平法院发布《司法变卖公告》，在昌平法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上变卖涉案房屋。该《司法变卖公告》第四条特别注意中载明：“特别提示：该拍卖标的已出租，拍卖成交后，本院负责协助买受人办理过户，但买受人可能延期占用、使用、收益该标的。”朱丽华通过竞买号Q8730于2019年12月16日在昌平法院于淘宝网开展的“涉案房屋”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出，2019年12月21日昌平法院向其发出《成交确认书》。
2020年1月7日，昌平法院作出（2019）京0114执2910号执行裁定书，裁定如下：“原被执行人焦阳所有的坐落于北京市昌平区502号房地产所有权归买受人朱丽华所有，上述房屋的所有权自本裁定书送达买受人之日起转移。本裁定送达后即发生法律效力。”2020年4月14日，昌平法院向北京市昌平区不动产登记中心发出（2019）京0114执2910号《协助执行通知书》，将涉案房屋的所有权转移登记至朱丽华名下。2020年4月21日，朱丽华取得涉案房屋的不动产权证书，涉案房屋登记的所有权人为朱丽华。现涉案房屋仍由丁柏龙占有使用。
朱丽华称其为涉案房屋的所有权人，焦阳与丁柏龙之间不存在真实的租赁合同关系，故以丁柏龙无权占有涉案房屋损害其利益为由诉至一审法院，主张丁柏龙腾退涉案房屋并支付占有使用费。
丁柏龙对此不予认可，称朱丽华取得涉案房屋所有权之前其已经与焦阳订立了租赁合同，并依据租赁合同合法占有涉诉房屋。就此，丁柏龙向一审法院提交了如下证据：1.《房屋租赁合同》，其主要内容为：焦阳（甲方）与丁柏龙（乙方）约定由乙方承租涉案房屋；租期自2018年5月10日至2023年5月10日；月租金额叁仟元整，租金付款方式伍年付，付款日期分别为2018年5月13日；甲方在5月15日以后将屋内所有设施及家具交由乙方使用，如有损坏，乙方照价赔偿。2.房租收条，载明：“今收到丁柏龙承租北京市昌平区502房租计人民币（大写）现金贰拾万元整。出租人：焦阳2018年5月13日”。朱丽华不认可上述租赁合同的真实性，称焦阳与丁柏龙之间不存在真实的租赁合同关系。
2019年8月14日，焦阳曾以房屋租赁合同纠纷为由将丁柏龙诉至昌平法院，要求确认双方之间签订的上述《房屋租赁合同》无效，主张丁柏龙腾退涉案房屋并赔偿损失。该案审理过程中，焦阳申请对丁柏龙所提交的房租收条中“焦阳”两字是否为其本人所签进行司法鉴定，经鉴定该房租收条中的“焦阳”两字为其本人所签。2020年6月29日，焦阳向昌平法院申请撤回了对丁柏龙的起诉。
一审法院认为
一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，焦阳经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和举证质证的权利。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，朱丽华与焦阳、丁柏龙关于涉案房屋产生争议的法律事实发生在民法典施行之前，因此本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。
所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，丁柏龙与焦阳签订有《房屋租赁合同》，并持续占有、使用涉诉房屋至今。虽然焦阳曾以房屋租赁合同纠纷为由将丁柏龙诉至法院，要求确认双方之间签订的《房屋租赁合同》无效，但焦阳后又撤回起诉，在焦阳与丁柏龙之间的《房屋租赁合同》被确认无效之前，朱丽华主张丁柏龙与焦阳之间并无真实的租赁关系，没有事实依据，法院对此无法采信。在租赁期间内，朱丽华通过竞拍取得涉案房屋的不动产权证书，成为涉案房屋新的所有权人，竞拍之时对涉诉房屋的出租状态系属明知，故应认定丁柏龙与焦阳的租赁合同继续有效。朱丽华自2020年4月21日取得所有权后自动承继了焦阳在《房屋租赁合同》中出租人的一切权利和义务，朱丽华亦应受该租赁合同约束。朱丽华以所有权人的身份提起本案返还原物纠纷一案，要求丁柏龙返还涉案房屋并支付占有使用费，没有法律依据，法院不予支持。
一审法院判决
一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百五十二条规定，判决：驳回朱丽华的诉讼请求。
本院查明
本院二审期间，朱丽华提交民事判决书，欲证明焦阳与丁柏龙签订的租赁合同虚假。本院对该判决书的真实性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为
本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，丁柏龙与焦阳签订了《房屋租赁合同》，丁柏龙依据该合同占有使用涉案房屋。在该《房屋租赁合同》的效力及解除情况并未作出认定和处理之前，朱丽华依据所有权要求丁柏龙返还涉案房屋并支付占有使用费，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，朱丽华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由朱丽华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
