当事人信息
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上诉人（原审被告）：新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司，住所地：新疆五家渠市青经开南区上海路1659号君豪御园006室。
法定代表人：潘国华，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：郝鹏祥，新疆昌年律师事务所 律师。
上诉人（原审第三人）：上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行，住所地：新疆乌鲁木齐市天山区新华南路379号商业写字楼1栋1楼。
负责人：吴晓峰，该支行行长。
委托诉讼代理人：鲜瑾，新疆鼎泽凯律师事务所 律师。
被上诉人（原审原告）：杜迎春，男，汉族，****年**月**日出生，无固定职业，住 乌鲁木齐市经济开发区 。
被上诉人（原审原告）：杜吉明，男，汉族，****年**月**日出生，无固定职业，住 乌鲁木齐市经济开发区 。
被上诉人（原审原告）：李友兰，女，汉族，****年**月**日出生，无固定职业，住 乌鲁木齐市经济开发区 。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘春霞，新疆联明律师事务所 律师。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：张泽宇，新疆联明律师事务所 律师。
审理经过
上诉人新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）、上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称浦发银行）因与被上诉人杜迎春、杜吉明、李友兰商品房销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2020）兵0601民初1791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人君豪公司的委托诉讼代理人郝鹏祥、浦发银行的委托诉讼代理人鲜瑾、被上诉人杜迎春、杜吉明及被上诉人共同委托诉讼代理人刘春霞、张泽宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
君豪公司上诉请求：1.依法撤销（2020）兵0601民初1791号民事判决,改判驳回杜迎春、杜吉明、李友兰的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由杜迎春、杜吉明、李友兰承担。事实和理由：1、一审法院认定杜吉明、李友兰主体资格适格错误，此二人并非《商品房买卖合同》签约主体，即使二人作为《个人购房担保借款合同》的共同还款人参与诉讼，也应以第三人身份参加诉讼而非原告身份。2、君豪公司不认可双方达成“在临街面搭建楼梯分别进入二楼每间房屋”的约定，只承认在1475-52号房屋东侧搭建2个楼梯，杜迎春购房时商铺系现房，其对所购位于二层的商铺需自行搭建楼梯的状况是明知的，现杜迎春已领取所购商铺的不动产权属证书，故杜迎春以不能实现合同目的为由要求解除买卖合同的理由，与事实不符。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，杜迎春于2016年3月14日购房，于2020年10月12日起诉，解除权己于2017年3月14日消灭，一审法院适用法律错误，解除《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》及由上诉人承担相应付款责任的判决错误。
被上诉人辩称
杜迎春、杜吉明、李友兰辩称：1、《个人购房担保借款合同》由被上诉人三人签字，杜吉明、李友兰作为共同还款人主体资格适格。2、被上诉人与君豪公司签订了八份《商品房买卖合同》，八个商铺均具有独立的产权，但现在只有一个进出口，购买商铺的合同目的不能实现。3、应从被上诉人起诉时开始起算除斥期间，被上诉人的解除权并未消灭。综上，君豪公司的上诉理由不成立，应当驳回上诉，维持原判。
浦发银行针对君豪公司的上诉辩称，同意君豪公司的上诉意见。
浦发银行上诉请求：1.撤销（2020）兵0601民初1791号民事判决第二项；2.由杜迎春、杜吉明、李友兰按照《个人购房担保借款合同》约定偿还剩余的贷款本息，由君豪公司对上述款项承担连带保证责任。事实和理由：浦发银行完全履行了《个人购房担保借款合同》的约定义务，未发生任何违约行为，在一审中未提出独立的诉讼请求，一审法院处理杜迎春、杜吉明、李友兰与君豪公司之间的商品房买卖合同纠纷时，将《商品房买卖合同》与《个人购房担保借款合同》并案审理，解除《个人购房担保借款合同》属于适用法律错误。
君豪公司针对浦发银行的上诉辩称，对浦发银行的第一项请求无异议，但不同意要求其承担连带保证责任的请求。
杜迎春、杜吉明、李友兰针对浦发银行的上诉辩称：浦发银行的上诉不能成立，请求驳回上诉，维持一审判决。
一审原告诉称
杜迎春、杜吉明、李友兰向一审法院起诉请求：1.判令解除杜迎春、杜吉明、李友兰与君豪公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令解除杜迎春、杜吉明、李友兰与浦发银行签订的《个人购房担保借款合同》；3.判令君豪公司返还杜迎春、杜吉明、李友兰首付款137536元、利息损失22719.3元（截止到2020年7月5日）以及至还款日为止的利息损失；4.判令君豪公司返还杜迎春、杜吉明、李友兰已经向浦发银行支付的贷款本息77239.25元（截止到2020年7月5日）以及至《个人购房担保借款合同》解除之前的贷款本息（以实际发生为准）；5.判令君豪公司支付杜迎春、杜吉明、李友兰给浦发银行偿还的利息损失7736.21元；6.判令君豪公司支付杜迎春、杜吉明、李友兰维修基金、契税等各项损失17104.75元；7.判令君豪公司向浦发银行履行《个人购房担保借款合同》剩余的未偿还的借款本息义务；以上1至7项合计262335.51元。8.判令君豪公司承担本案诉讼费和邮寄送达费。
一审法院查明
一审法院认定事实：被上诉人欲购买君豪公司开发的八间商铺，因系二楼，无法直接进入，双方口头协商由君豪公司在临街面搭建楼梯分别进入二楼每间商铺。2016年3月14日，杜迎春与君豪公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为YS3053472即本案第1475-56号）一份，《商品房买卖合同》约定，杜迎春购买五家渠市君豪御园小区D区4号商业楼1475-56号商铺一套，层高3.5米，建筑层数为地上2层，商品房预测建筑面积为76.26平方米，每平方米单价3600元，总价为274536元。付款方式及期限约定：被上诉人于2016年3月14日付房款137536元;余款137000元申请银行贷款支付。被上诉人逾期付款超过30日，君豪公司有权解除合同，合同解除的，被上诉人应按累计应付款的20%支付违约金。房屋交付期限约定：君豪公司应当于2015年12月31日前，将验收合格的房屋交付原告；若逾期交房超过180日，被上诉人有权解除合同。合同签订后，被上诉人分六次共向君豪公司支付首付款137536元。2016年3月30日，被上诉人、君豪公司及浦发银行签订了《个人购房担保借款合同》，约定：被上诉人向第三人贷款137000元用于购房，君豪公司为保证人；合同贷款期限为10年，自2016年3月30日至2026年3月30日。当日，浦发银行将137000元贷款支付给君豪公司。次日，被上诉人与浦发银行办理了涉案商铺的预购商品房抵押权预告登记。自2016年5月起，被上诉人按月向浦发银行支付按揭款至2020年6月5日，被上诉人共支付按揭款本金及利息75726.51元。之后，被上诉人交纳了房屋维修基金5491元、契税8237元、预告登记费550元、预抵押登记费550元、保险费437元，办理产证登记费550元、印花税票10元、产权转移费138元、房屋测绘费350元、他项权证费550元，合计16863元。
另查明，被上诉人在君豪公司处共购买八间商铺，2015年10月13日经五方验收合格。八间商铺坐北朝南，均为二楼相连，从东向西依次为1475-52号、1475-54号、1475-56号、1475-58号、1475-60号、1475-62号、1475-64号、1475-66号。其中1475-52号为东面第一间商铺，君豪公司于2018年在1475-52号商铺外侧加装一个铁质楼梯，可直接通往1475-52号商铺。其余七间商铺均无独立的门。现被上诉人以君豪公司未按约定在商铺临街搭建外挂楼梯，导致合同目的无法实现要求解除合同，引发本案争讼。
一审法院认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》、交纳房款票据、《公证书》、《个人购房担保借款合同》、浦发银行交易流水明细、照片一组，君豪公司提供的竣工验收意见表，以及当事人的当庭陈述。
一审法院认为
一审法院认为：本案的争议焦点为：一、杜吉明、李友兰主体资格是否适格的问题；二、杜迎春与君豪公司签订的《商品房买卖合同》应否予以解除的问题；三、杜迎春、杜吉明、李友兰与浦发银行签订的《个人购房担保借款合同》应否予以解除的问题；四、杜迎春、杜吉明、李友兰主张君豪公司返还已付购房款及利息、贷款本息及利息、维修基金、契税等费用应否支持的问题。
关于争议焦点一、本案中，与君豪公司签订《商品房买卖合同》的相对方为杜迎春，杜吉明、李友兰为共同还款人。杜迎春是合同的相对方，其有权主张解除与君豪公司签订的《商品房买卖合同》，故杜吉明、李友兰主体资格适格。君豪公司辩称杜吉明、李友兰主体不适格的意见，法院不予采纳。
关于争议焦点二、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定有效，该商铺为现房，位于二楼，双方签订合同时，经口头协商，由君豪公司负责搭建外挂楼梯，使每间商铺均有独立进出的门。该口头协议直接关系杜迎春购买商铺的使用功能及价值，应认定为《商品房买卖合同》的组成部分。但签订合同至今已四年，君豪公司仍未按约定加装能够单独进入每间商铺的楼梯，仅在最外侧的1475-52号商铺加装了楼梯，要进入其他七间商铺必须从1475-52号商铺穿行而入，且加装的楼梯在侧面，严重影响商铺的使用价值。故该商铺虽已竣工并验收合格，但因君豪公司加装的楼梯不能单独进入每间商铺，应认定案涉商铺不符合交付条件。另，杜迎春与君豪公司就八间商铺分别签订八份《商品房买卖合同》，该八份《商品房买卖合同》彼此独立，每一份《商品房买卖合同》均应能够独立实现合同目的。但从目前现状来看，八间商铺虽有独立的产权，但不能独立使用和经营收益，导致杜迎春购买商铺的合同目的无法实现，故对于杜迎春、杜吉明、李友兰主张解除《商品房买卖合同》的诉请，法院予以支持。君豪公司不同意解除《商品房买卖合同》的意见不予采纳。
关于争议焦点三、《商品房买卖合同》依法解除后，导致个人贷款合同无法履行，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，《个人购房担保借款合同》也应解除。《个人购房担保借款合同》解除后，为减少诉累，应由直接收取购房贷款的君豪公司将未偿还的剩余贷款返还给浦发银行，故对杜迎春、杜吉明、李友兰主张解除《个人购房担保借款合同》及由君豪公司向浦发银行履行《个人购房担保借款合同》剩余未偿还借款本息义务的请求，法院予以支持。浦发银行不应解除《个人购房担保借款合同》的意见，法院不予采纳。
关于争议焦点四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。据此，对杜迎春、杜吉明、李友兰主张返还已付购房款137536元、贷款本息75726.51元（截止到2020年6月5日） 以及支付维修基金5491元、契税8237元、预告登记费550元、预抵押登记费550元、保险费437元，办理产证登记费550元、印花税票10元、产权转移费138元、房屋测绘费350元、他项权证费550元，合计16863元的请求，法院予以支持。杜迎春与君豪公司签订《商品房买卖合同》时，杜迎春对房屋系二楼没有楼梯进入的现状是明知的，但却未对楼梯的加装及加装的位置等进行书面约定，导致君豪公司加装的楼梯不能满足每间商铺均能独立使用、独立收益的目的，对本案的产生也有一定责任，对杜迎春、杜吉明、李友兰主张已付购房款利息及已付贷款本息利息的请求，法院不予支持。杜迎春、杜吉明、李友兰主张公证费，未提交证据证实其实际花费，对该主张，法院不予支持。
综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：一、解除杜迎春与君豪公司于2016年3月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS3053472）；二、解除杜迎春、杜吉明、李友兰与君豪公司、浦发银行签订的《个人购房担保借款合同》；三、君豪公司于判决生效之日起五日内返还杜迎春已付购房款购房款137536元、贷款本息75726.51元，合计213262.51元；四、君豪公司于判决生效之日起五日内返还杜迎春已付维修基金5491元、契税8237元、预告登记费550元、预抵押登记费550元、保险费437元，办理产证登记费550元、印花税票10元、产权转移费138元、房屋测绘费350元、他项权证费550元，合计16863元；（以上三、四项合计，君豪公司应返还杜迎春230125.51元）五、君豪公司向浦发银行自2020年6月5日起偿还剩余贷款；六、驳回杜迎春、杜吉明、李友兰的其他诉讼请求。案件受理费5235元、邮寄送达费160元，合计5395元，由杜迎春、杜吉明、李友兰负担662元，由君豪公司负担4733元。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院查明
本院经审理查明，至被上诉人起诉时，被上诉人所购二楼八间商铺相连接的墙面仍留有一个被砸开的洞，人只能钻过洞通往其他商铺。
本院查明的其他事实与一审查明的一致。
本院认为
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，杜吉明、李友兰是《个人购房担保借款合同》的当事人，二人作为案涉商铺贷款的共同还款人，与本案具有直接的利害关系，原告主体资格适格。君豪公司认为杜吉明、李友兰主体资格不适格的理由不成立。
商铺是经营者为消费者提供商品交易、服务、感受体验的场所，应当具备便利、无障碍的基本空间和功能，业主购买商铺的目的是用于经营，获得收益。本案中，杜迎春与君豪公司就八间商铺签订了8份《商品房买卖合同》，每间商铺拥有独立的产权，君豪公司应当为杜迎春提供可以彼此独立使用的、满足基本经营需要的八间商铺，现君豪公司交付给杜迎春的二楼8间商铺内设楼梯建设缺失，在1475-52号商铺外侧加装了铁质楼梯，其他七间商铺仍无可以自由进出的途径，商铺之间墙面被砸开的洞，人只能钻过，每间商铺独立使用的功能及价值不能实现，进而对杜迎春实现合同目的产生重大影响，杜迎春主张解除案涉商铺《商品房买卖合同》符合法律规定。对君豪公司认为涉案合同不应解除的上诉意见，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故一审法院判令君豪公司向杜迎春返还因履行《商品房买卖合同》而交纳的款项及赔偿造成的损失正确。
因被上诉人所购八间商铺相连接的墙面不完整仍有一个被砸开的洞，商铺不能自由进出，涉案商铺至今仍无法满足业主独立使用经营的要求，被上诉人与君豪公司协商解决未果，最终提起诉讼，故被上诉人提起解除案涉《商品房买卖合同》的除斥期间，应从与君豪公司协商解决未果之时为知道或应当知道之时。对君豪公司称被上诉人主张解除案涉《商品房买卖合同》已超过一年除斥期间的意见，本院不予采纳。
因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。而商品房买卖合同被解除后，商品房按揭贷款合同也被解除的，出卖人应将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和买受人，主要是基于商品房买卖合同和购房借款合同之间的密切联系，充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利。本案中，被上诉人与浦发银行签订《个人购房担保借款合同》的目的系用于支付《商品房买卖合同》确定的部分购房款，实际履行中，浦发银行直接将贷款支付出卖人君豪公司而非购房人。被上诉人在提起解除《商品房买卖合同》的同时亦提出解除《个人购房担保借款合同》，并将浦发银行列为案件当事人提起了诉讼。《商品房买卖合同》解除后，因“购房借款”的事由即已不存在，一审法院的判决亦使浦发银行的权利得到了保护，故对浦发银行主张不应解除《个人购房担保借款合同》的请求，本院不予支持。《个人购房担保借款合同》解除后，各方应当相互返还、恢复原状，即应由出卖人君豪公司向浦发银行返还剩余贷款本息。故对浦发银行要求君豪公司对《个人购房担保借款合同》承担连带保证责任的主张，本院不予支持。
综上，上诉人君豪公司的上诉请求及上诉人浦发银行的上请求均不能成立，本院不予支持。一审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。
上诉人新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司交纳二审案件受理费4752元；上诉人上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行交纳二审案件受理费100元。均自行负担。
本判决为终审判决。
