当事人信息
原告（反诉被告）：山西师范大学临汾学院，住所地临汾市鼓楼南大街18号，统一社会信用代码XXXXXX。
法定代表人：毛跟云，党委书记。
委托诉讼代理人：乔五星，男，该学院工作人员。
委托诉讼代理人：王建平，男，该学院工作人员。
被告（反诉原告）：侯马市晋都职业培训学校，住所地侯马市合欢街双拥路80号，统一社会信用代码XXXXX。
法定代表人：宋阳河，校长。
被告：宋阳河，男，****年**月**日出生，汉族，住山西省曲沃县。
二被告共同委托诉讼代理人：宋彤彤，泰和泰（西安）律师事务所 律师。
二被告共同委托诉讼代理人：段根龙，曲沃县乐昌镇法律服务所法律工作者。
审理经过 原告山西师范大学临汾学院（以下简称临汾学院）与被告侯马市晋都职业培训学校（以下简称晋都职业学校）、宋阳河租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告晋都职业学校于2021年4月26日提出反诉，本院决定合并审理。原告临汾学院于2021年5月13日申请追加侯马市劳动保障职业培训学校（以下简称侯马劳保学校）为被告，本院于2021年5月17日追加侯马劳保学校作为被告参加诉讼。审理中，发现侯马劳保学校未经劳动保障行政部门批准设立、领取《民办学校办学许可证》，也未在民政部门办理民办非企业单位登记、领取《民办非企业单位登记证书》，不具备诉讼主体资格，不再将侯马劳保学校列为被告。原告临汾学院的委托诉讼代理人乔五星、王建平、被告晋都职业学校、宋阳河的共同委托诉讼代理人宋彤彤、段根龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称 原告临汾学院向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同支付拖欠的租赁费95.445万元、违约金10万元，合计105.445万元；2、判令二被告共同承担非法占有导致原告产生的损失43.563万元，及承担自2021年3月16日起每天按411元计算，到交付租赁物之日止的非法占有导致原告产生的损失；3、判令二被告限期拆除自行在运动体育场建设的临时建筑物和构筑物；4、诉讼费由二被告承担。事实和理由：原被告于2008年4月就原告的侯马教学点（原临汾教育学院）的教育设施、场地签订租赁合同，被告用于开办职业学校。双方约定租赁期10年，自2008年4月15日至2018年4月15日，租赁费为每年15万元。截止2013年12月12日，被告共计支付租赁费54.5550万元，十年应付租赁费150万元，拖欠95.445万元。合同约定的违约金为10万元。租赁期到后，被告拖延交付租赁物和拖欠的租赁费，原告一直催收未果，形成非法占有使用情形。现原告主张被告非法占有导致原告产生的损失费用，参照之前每年15万元的租赁费计，到2021年3月15日，应付使用费43.563万元，同时主张自2021年3月16日起每天按411元计算，到交付租赁物之日止原告产生的损失费用。被告未经原告同意，在运动体育场自行建设了临时建筑物和构筑物，用于驾校学员驾驶训练，应自行拆除。
被告辩称 被告晋都职业学校辩称：一、侯马劳保学校与答辩人为同一个主体，答辩人是由侯马劳保学校变更名称而来，被答辩人追加侯马劳保学校为被告的申请无事实及法律依据。二、因被答辩人的根本违约行为，《联合办学协议书》、《租赁协议》及其补充协议均于2011年5月4日解除，被答辩人请求支付租金、违约金及损失无事实及法律依据。（一）履行《联合办学协议书》是履行《租赁协议》为前提条件，租赁场地的目的就是为了联合办学，二者紧密联系、不可分割。1、答辩人不具备开办职业学校的办学资质，无法单独履行《租赁合同》，租赁涉案场地就是双方协商一致为了联合办学的结果。这里我们需要明确两个概念，职业培训学校和职业学校并不等同。职业学校是学历教育，颁发的是学历证书，属于全日制办学，具有长期性，一般是三年；职业培训学校是技能培训，颁发的是培训证书，具有临时性、短期性，一般是7天左右；职业学校和职业培训学校是并列的关系。根据《中华人民共和国职业教育法》第二条规定：“本法适用于各级各类职业学校和各种形式的职业培训。”以及《中华人民共和国职业教育法》第二十五条规定：“接受职业学校教育的学生，经学校考核合格，按照国家有关规定，发给学历证书。接受职业培训的学生，经培训的职业学校或者职业培训机构考核合格，按照国家有关规定，发给培训证书。”职业学校教育是学历性的教育。分为初等、中等和高等职业学校教育。职业培训包括对职工的就业前培训、对下岗职工的再就业培训等各种职业培训。2008年4月，双方签订《租赁协议》明确约定，租赁用途为：开办职业学校。而答辩人并不具备职业学校的办学资质，该资质是由被答辩人提供。换句话来说，只有被答辩人提供了职业学校的办学资质，答辩人才具备履行《租赁协议》的条件。2、若不与被答辩人联合办学，答辩人根本无需租赁涉案场地，支付高于市场标准的租金。以答辩人拥有的办学资质，仅可以开办短期班（一般为几天），学员根本无需住校，完全没有必要租赁涉案场地这么多教学楼。就是因为被答辩人承诺其可以申请招生计划、颁发毕业证，答辩人才与之签订协议，租赁涉案场地，支付远远高于市场标准的租金。（二）因被答辩人的根本违约行为，《联合办学协议书》、《租赁协议》及其补充协议均于2011年5月4日解除。被答辩人依据租赁协议要求答辩人支付租金于法无据。1、2011年5月4日，被答辩人向答辩人发出《通知》表明，其无法继续申请全日制教学资质，故而停止招生。这个《通知》表明，被答辩人无法申请招生计划的根本违约行为，导致《联合办学协议书》的根本目的不能实现，《租赁协议》的根本目的也就不能实现，两份合同均无法继续履行。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；”及第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”故《租赁协议》及《联合办学协议》已于2011年5月4日解除，被答辩人又怎能依据上述协议来要求支付租金？（三）双方已就解除后就租金缴纳金额已协商一致，答辩人仅欠付租金5万元，且被答辩人已经自行扣划应支付给答辩人的学费20.555万元，支付剩余5万元租金后，被答辩人还应返还给答辩人15.555万元。2013年12月，答辩人向被答辩人提交《联合办学遗留问题的请示报告》，要求对涉案租赁场地进行移交，并对前期投入的赔偿问题进行协商。被答辩人党委经过研究，委派时任办公室主任李红卫、计财处处长王锁成与答辩人负责人宋阳河进行磋商，双方达成一致处理意见：因2011、2012年未招生，答辩人再需缴纳15万元即可，其中先缴纳10万元，双方办理移交手续；移交完毕后再缴纳5万元。对于前期投入的赔偿问题，院领导研究后再予答复。2013年12月12日，答辩人依据上述约定，向被答辩人缴纳10万元，但被答辩人因为领导更迭一直无法与答辩人进行财产移交，对前期投入赔偿问题只字不提，更是以领导换届为借口，相互推诿，拒不解决。因答辩人与被答辩人尚有前期赔偿问题未解决以及被答辩人还扣押答辩人学费20.555万元学费未支付，经答辩人多次前往被答辩人处沟通，被答辩人答复“随后一定不让你吃亏，公家一定不能坑害你一个个人的。等我们召开党委会研究后，把今后的费用减免了”，故答辩人一直等待被答辩人的党委会结果。换句话说，若双方未达成合同解除后租金缴纳的一致意见，被答辩人为何在2014年至2017年这三年间不向答辩人索要租金？三、运动体育场上的临时建筑物是答辩人在2008年-2011年间经被答辩人同意后建设的，应由被答辩人承担拆除的义务。2008年-2011年，为了吸引学员报名，答辩人在招生简章中，明确注明报名的学员可免费学习汽车驾驶等技能。为此，答辩人在操场上修建了为学习汽车驾驶的建筑物和构筑物，被答辩人多次前来视察，均未提拆除该建筑物的要求，且在后续的沟通中也未曾提起拆除建筑物以及构筑物的事宜，故被答辩人对此是明知的，故应由被答辩人承担拆除的义务。四、答辩人并未非法占有涉案场地，该涉案场地未履行交接义务是因为被答辩人因领导层更迭，拒不接收涉案场地，答辩人多次向被答辩人发函要求处理涉案场地问题，但是被答辩人拒而不谈，答辩人为此还聘请门卫保护学校财产的安全，聘请门卫的费用应该由被答辩人承担。综上所述，被答辩人的诉讼请求无事实及法律依据，依法应予驳回。
被告宋阳河辩称：晋都职业学校作为民办非企业单位（法人），具有独立承担民事责任的主体资格，答辩人为晋都职业学校的法定代表人，签订合同属于职务行为，不应承担责任。《民办非企业单位登记管理暂行条例》第12条规定：“准予登记的民办非企业单位，由登记管理机关登记民办非企业单位的名称、住所、宗旨和业务范围、法定代表人或者负责人、开办资金、业务主管单位，并根据其依法承担民事责任的不同方式，分别发给《民办非企业单位（法人）登记证书》、《民办非企业单位（合伙）登记证书》、《民办非企业单位（个体）登记证书》。”《中华人民共和国民法典》第五十七条：法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。第六十条：法人以其全部财产独立承担民事责任。第六十一条第二款：法定代表人以法人名义从事民事活动，其法律后果由法人承担。综上所述，被答辩人的诉讼请求无事实及法律依据，依法应予驳回。
反诉原告晋都职业学校向本院提出反诉请求：1、请求法院判令反诉原告与反诉被告签订的《租赁协议》及《租赁协议补充协议》已于2011年5月4日解除；2、请求法院判令反诉原告与反诉被告签订的《联合办学协议书》及《联合办学补充协议》已于2011年5月4日解除；3、请求法院判令反诉被告向反诉原告赔偿损失1257537.02元；4、请求法院判令反诉被告向反诉原告支付违约金100000元；5、请求法院判令反诉被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2008年初，反诉原告与反诉被告合作联合办学事宜，约定由反诉原告负责招生、宣传等工作，反诉被告负责申请招生计划、提供办学资质、办理毕业证等工作。在以上基础上，反诉原告与反诉被告签订了《租赁协议》、《联合办学协议书》及补充协议。2011年5月4日，反诉被告向反诉原告下发《通知》，单方要求反诉原告停止办学，致使签署上述合同的根本目的无法实现，无法继续履行，造成反诉原告前期投资均无法收回。综上所述，反诉被告未按照约定履行合同义务，已构成根本违约，应向反诉原告承担违约责任并赔偿损失。请求法院依法判决，维护反诉原告合法权益。
反诉被告临汾学院辩称：我院与晋都职业学校之间无租赁关系，无联合办学关系，反诉无事实与法律依据，应驳回反诉。
本院查明 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月4日，原告临汾学院做为出租方（甲方），被告宋阳河作为承租方（乙方），双方签订了一份《租赁协议》，原告将其位于侯马市××街的侯马教学点（原临汾教育学院）的教育设施、场地出租给被告宋阳河。租赁协议约定：租赁期限为10年，自2008年4月15日至2018年4月15日；租赁费每年20万元；乙方于本协议生效后前两年每年交租金10万元，第三年交12万元，后七年每年交24万元；乙方应于该承租年的4月，一次性交清当年的租赁费；租赁用途用于开办职业学校；甲方有权要求乙方如期、如数交纳租赁费，若迟延交纳租金满一个月的，甲方有权单方以书面通知的形式解除合同；甲方有权要求乙方按照租赁的教育设施、设备的用途，合理使用租赁的教育设施、设备，如乙方不能合理使用，经甲方催告仍不予以纠正的，甲方有权单方以书面通知的方式解除合同，且有权要求乙方赔偿损失；乙方有权根据需要对租赁教育设施、设备进行必要的改造，但是必须征得甲方书面同意，同时改造的设计图纸（或方案）必须报甲方审核盖章后方能施工，如乙方擅自实施改造，甲方有权单方解除合同；甲方的操场，乙方只能作为学生上操和运动的场所，不能搞永久性建筑，更不能转租他人；租赁期满后，合同终止；乙方应在合同终止（或被解除）后一周内按照移交表的记载，将租赁的教育设施、设备移交给甲方，如有损害者应照价赔偿；如乙方欲续租，应在租赁期满前的一个月内用书面形式向甲方提出，如甲方同意继续出租，甲乙双方另行协商，订立新的租赁合同；上述各条甲乙双方应严格遵守，如有违约应支付对方违约金10万元；本协议自双方签字之日生效，一式两份，甲乙双方各执一份。该租赁协议有两个版本，内容均一致。一个版本由原告盖章、其法定代表人签名，被告宋阳河签名；另一个版本除由原告盖章及法定代表人签名、被告宋阳河签名外，还由被告宋阳河加盖了侯马劳保学校公章。协议签订后，被告宋阳河即以侯马劳保学校名义使用上述租赁场地、设施、设备用于开办职业学校。2008年12月11日，被告宋阳河向原告支付租赁费5万元。2010年2月2日，原告做为出租方（甲方），被告宋阳河作为承租方（乙方），双方签订了一份《租赁补充协议》。补充协议约定：租赁费由每年20万元变更为15万元；前两年每年交租赁费5万元，第三年交14万元，后七年每年交18万元；本协议签订之日起生效，与原租赁协议具有同等效力。该补充协议除由原告盖章及其法定代表人签名、被告宋阳河签名外，并由被告宋阳河加盖了侯马劳保学校公章。2010年3月10日，被告宋阳河向原告支付租赁费5万元。2010年11月，被告宋阳河开始以被告晋都职业学校名义使用上述租赁场地、设施、设备用于继续开办职业学校。2010年11月24日，二被告向原告支付租赁费14万元。2010年12月8日，临汾市人力资源和社会保障局（以下简称临汾人社局）发出临人社发[2010]131号文件，文件名称为“关于民办职业培训学校复查和缴纳风险保证金情况的通报”，载明的复查合格学校和缴纳风险保证金学校41所中包括被告晋都职业学校。2013年7月5日，二被告向原告支付租赁费20.555万元。2013年12月12日，二被告向原告支付租赁费10万元。以上，原告共实际收取租赁费54.555万元。2013年12月31日，临汾人社局向被告晋都职业学校颁发了《民办学校办学许可证》，该办学许可证载明，名称：侯马市晋都职业培训学校；地址：侯马市××路；负责人：宋阳河；办学类型：初、中级电工、焊工、计算机操作工、美容师、美发师、汽车修理工、中式烹调师；批准文号：人临社发[2010]131号。2014年11月13日，临汾市民政局向被告晋都职业学校颁发了《民办非企业单位登记证书》（法人），该证书载明，名称：侯马市晋都职业培训学校；住所：侯马市合欢街双拥路80号；开办资金：75万元；业务范围：初、中级电工、焊工、计算机操作工、美容师、美发师、汽车修理工、中式烹调师；业务主管单位：临汾人社局。被告宋阳河在办理晋都职业学校的民办非企业单位登记时向临汾市民政局提交了2008年4月4日原告与被告宋阳河签订的《租赁协议》（未加盖侯马劳保学校公章），作为其场所使用权证明。2017年10月18日，原告向二被告发出书面“催告函”向其催收所欠的租赁费并要求其承担10万元违约金。二被告收到该“催告函”后未向原告支付过任何款项。2018年4月15日涉案《租赁协议》约定的租赁期限届满后，二被告未与原告续签租赁合同，尚欠原告租赁费95.445万元，但仍继续占用《租赁协议》约定的场地、设施、设备至今，也未向原告支付过继续占用期间的租赁费。同时查明，2008年至2011年期间，二被告先后在其租赁的原告操场中建设用作焊接教学车间的简易房及汽车驾驶培训设施，均未经原告书面同意。还查明，侯马劳保学校未经劳动保障行政部门批准设立、领取《民办学校办学许可证》，也未在民政部门办理民办非企业单位登记、领取《民办非企业单位登记证书》。2008年8月7日，原告作为甲方，被告宋阳河以侯马劳保学校名义作为乙方，双方签订了一份《联合办学协议书》。协议约定：甲方在侯马劳保学校设立临汾学院教学点，与乙方联合办学，实施三年制非师范类中等职业技术教育；甲方负责向上级主管部门申请招生计划、办理录取、注册手续，颁发毕业证办理以上各项手续由乙方负责支付；乙方负责招生工作的宣传发动并向社会组织生源；乙方负责指定专业教学大纲和教学计划，组织专业课教学实施方案、建立与专业教学相匹配的实训、实施场地，选拔、聘任专业和兼职教师，选定教科，搞好专业教育学管理，同时搞好学生生活和安全管理；甲方负责对教学质量的监督、检查与评估；乙方坚持独立办学，全面负责招生、教学、实训和安置就业，坚持办学经费自筹，风险自负，独立承担民事责任；乙方每学年按每生学费的10%向甲方交纳学籍管理费和教学指导费，如不按时交纳上述费用，甲方将不予注册和办理毕业手续；本协议有效期限为十年，如有不可抗拒的因素时间另行商定；本协议自甲乙双方负责人签字并加盖公章之日起生效。该协议书除由原告盖章及其法定代表人签名、被告宋阳河签名外，并由被告宋阳河加盖了侯马劳保学校公章。2010年2月2日，原告作为甲方，被告宋阳河以侯马劳保学校名义作为乙方，双方签订了一份《联合办学补充协议书》。补充协议书约定：原来的乙方每学年按每生学费的10%向甲方交纳学籍管理费、教学指导费调整为：乙方应在学生备案手续办理前支付甲方学籍管理费、师资培训费、教学指导费等共200元/每生、每年；本协议与原联合办学协议有同等效力，从签订之日起生效。该补充协议书除由原告盖章及其法定代表人签名、被告宋阳河签名外，并由被告宋阳河加盖了侯马劳保学校公章。2011年5月4日，原告向被告宋阳河开办的侯马劳保学校发出书面通知，内容为：根据临汾市教育局2011年3月31日局长办公会议精神，你校的全日制教学资质至今仍未得到解决，因此，2011年招生计划市教育局将不能备案，故而停止招生。庭审中，原告称该通知就是解除联合办学通知，被告宋阳河自认于2011年5月30日收到该通知，并认可该停止招生通知就是解除联合办学通知。
本院认为 本院认为，被告宋阳河为开办职业学校与原告签订的《租赁协议》及《租赁补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国民法总则》第七十五条第一款规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。本案中，被告宋阳河在办理晋都职业学校的民办非企业单位登记时向临汾市民政局提交了2008年4月4日原告与被告宋阳河签订的《租赁协议》作为其场所使用权证明，涉案租赁物也由被告晋都职业学校自2010年11月开始实际使用至今，故自2010年11月开始涉案租赁费依法应由被告晋都职业学校承担并向原告及时支付，并由被告晋都职业学校承担违约责任，被告宋阳河个人不应承担民事责任。根据《山西省民办职业培训学校管理暂行规定》第十三条、第十六条及《民办非企业单位登记管理暂行条例》第五条的规定，举办民办职业培训学校应由劳动保障部门审批，并在民政部门办理民办非企业单位登记，方能依法成立。本案中，被告宋阳河在2010年11月之前虽以侯马劳保学校名义使用涉案租赁物，但侯马劳保学校未经劳动保障行政部门批准设立、领取《民办学校办学许可证》，也未在民政部门办理民办非企业单位登记、领取《民办非企业单位登记证书》，故侯马劳保学校未依法成立，2010年11月之前的租赁费根据上述规定应由被告宋阳河作为设立人个人承担，被告宋阳河已付清2010年11月之前的租赁费，对之后的租赁费其个人不再承担支付责任。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。本案中，2018年4月15日涉案《租赁协议》约定的租赁期限届满后，二被告未与原告续签租赁合同，仍继续占用《租赁协议》约定的场地、设施、设备至今，原告作为出租人对此没有提出异议，根据上述规定原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期，二被告应继续向原告支付租金到其返还全部租赁物为止。原告诉讼请求第2项主张的损失实为二被告继续使用租赁物产生的租赁费，依法应由被告晋都职业学校承担并向原告及时支付，被告宋阳河个人对此不应承担民事责任。2008年至2011年期间，二被告先后在其租赁的原告操场中建设用作焊接教学车间的简易房及汽车驾驶培训设施，均未经原告书面同意，属违约行为，被告晋都职业学校未能按期向原告支付租金亦违反合同约定，被告晋都职业学校应按《租赁协议》约定向原告支付违约金，并拆除在涉案操场建设的临时建筑物和构筑物。被告晋都职业学校无证据证明涉案《租赁协议》已由原告、二被告通知解除或经双方协议解除，且涉案租赁物至今仍由其实际占有使用，故其反诉请求确认涉案《租赁协议》及《租赁协议补充协议》已于2011年5月4日解除的反诉请求，本院依法不予支持。原告作为甲方，被告宋阳河以侯马劳保学校名义作为乙方，双方签订的《联合办学协议书》，双方在庭审中确认已于2011年5月30日宋阳河收到停止招生通知后解除。被告晋都职业学校于2013年12月31日领取《民办学校办学许可证》，于2014年11月13日领取《民办非企业单位登记证书》，其主张由侯马劳保学校更名亦无事实依据，其不是涉案《联合办学协议书》的当事人，故对其反诉请求确认涉案《联合办学协议书》及《联合办学补充协议》已于2011年5月4日解除、要求原告赔偿损失、支付违约金的反诉请求，本院依法不予支持。
依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：本案裁判结果一、被告侯马市晋都职业培训学校应向原告山西师范大学临汾学院支付租赁费（其中：截止2018年4月15日拖欠的租赁费95.445万元，自2018年4月16日起至向原告返还全部租赁物之日止的租赁费按每年15万元计算），于本判决生效后10日内付清；
二、被告晋都职业学校应向原告临汾学院支付违约金10万元，于本判决生效后10日内付清；
三、被告晋都职业学校应于本判决生效后30日内自行拆除在涉案操场建设的临时建筑物和构筑物；
四、驳回原告临汾学院的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告晋都职业学校的反诉请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费18210元，减半收取计9105元，由被告晋都职业学校负担；反诉案件受理费8509元，由反诉原告晋都职业学校负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副
本，上诉于山西省临汾市中级人民法院。审判人员 审判员 杨文兵
裁判日期 二O二一年六月二十八日
审判辅助人员 书记员 杜亭青
