当事人信息
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨桂花，女，****年**月**日出生，汉族。
委托诉讼代理人：杨彩花，女，****年**月**日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：山西晋太汇通贸易有限公司，住所地山西省晋中市开发区迎宾西街131号辰兴发展大楼。
法定代表人：裴海斌，经理。
委托诉讼代理人：陈伟，男，****年**月**日出生，汉族，山西晋太汇通贸易有限公司副经理。
委托诉讼代理人：郑菁菁，女，****年**月**日出生，汉族，山西晋太汇通贸易有限公司职工。
审理经过 上诉人杨桂花与被上诉人山西晋太汇通贸易有限公司（以下简称晋太汇通公司）租赁合同纠纷一案，不服太原铁路运输法院（2020）晋7102民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨桂花的委托诉讼代理人杨彩花，被上诉人晋太汇通公司的法定代表人裴海斌、委托诉讼代理人陈伟、郑菁菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称 杨桂花上诉请求：撤销太原铁路运输法院（2020）晋7102民初3号民事判决，改判支持上诉人的反诉请求；一审本诉和反诉、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院无管辖权，强制管辖有违公平公正原则;2.一审法院认定基本事实不清，上诉人的装修费和物品等合理损失没有得到赔偿。上诉人尚未正式投入运营时，被上诉人片面要求解除合同，并与上诉人就当时店内存放物品一一核对清楚，双方在《四区商铺装修经营统计表》上签字和盖章予以确认，上诉人认为这是双方就装修和货品损失的合意。上诉人的装修和物品等各项损失均提供了发票、收据等证据，一审法院庭审时没有调查，简单机械、粗暴适用租赁合同的约定；3.涉案房屋租赁合同无效。本案中涉诉房屋未经竣工验收备案，是不得交付使用，商铺未经验收就进行出租，这种行为属于违规操作，因此双方签订的租赁合同无效。4.租赁合同涉及到免除被上诉人违约责任的条款均无效。
被上诉人辩称 晋太汇通公司辩称，1.一审法院管辖合法。双方约定的管辖法院，符合法律规定；2.上诉人要求商铺装修及物品赔偿不合理。商铺装修经营统计表并不构成答辩人对赔偿的认可，该表仅是对商铺内装修项目进行确定。店内货品、可移动设备不应赔偿。答辩人未侵占店内货物、货架,商铺锁门是为了停止经营,未封存店内物品。依照合同约定,上诉人在合同解除后,对于商铺内可移动设备、设施等物品及货物在腾退商铺时自行搬出,对于装修中形成的不可移动附属物,答辩人不予补偿；3.商铺租赁合同合法有效；4.商铺租赁合同并非格式合同。双方签订合同是国家铁路总公司下发的模板合同,并不是格式合同,合同内容根据不同的承租人以及经营项目,答辩人均加以了修改后才签的。在合同签订中,上诉人对合同条款未表示不同意。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
一审法院查明 一审法院认定事实：2019年9月5日，原告山西晋太汇通贸易有限公司（甲方）与被告杨桂花（乙方）签订了《环城西路10号商铺10-1租赁合同》，合同约定：原告将位于晋中市环城西路铁路高架桥下名为环城西路10号商铺10-1的建筑出租给被告，商铺租赁期限为自2019年10月1日起至2020年9月30日止；商铺每年租金为30000元，租金保证金为1500元，其中第五条第（八）为：在确定租赁价格时乙方已进行了充分考虑且对地方政府征收或铁路企业拆除、使用、改造有预期，乙方需要对商铺进行装修时必须征得甲方书面同意，费用由乙方承担。如合同到期后不再续租，乙方不得追索各种损失。如乙方违反约定擅自扩大装修范围，一切后果由乙方自负，乙方须按甲方要求恢复原貌，并赔偿甲方损失；第五条（九）为：合同期满或提前终止时，乙方改善或增添的可移动设备、设施由乙方自行拆除搬出，因拆除设施、设备造成商铺毁损的，乙方应在返还商铺前恢复原状，乙方改善或增添的不可移动附属物乙方不得拆除，无偿归甲方所有，甲方不予补偿；第十条（二）为：因国家政策、市政及铁路建设需要、甲方上级单位明确要求征收、拆除（搬迁）或改造已租赁的商铺等基于非因甲方的原因导致乙方不能继续使用该商铺的，乙方应无条件腾退商铺，致使双方损失的，互不承担责任；第十一条（五）为：有下列情形之一，需提前终止合同的，甲方不承担责任：1.合同履行期间，因国家政策、地方政府、甲方上级单位要求及铁路建设原因，需征用或收回租赁商铺的；3.铁路局集团公司为保障运输组织安全，要求对商业布局进行调整，致使商铺资源被整合、调整，不能用于本合同约定的使用用途的。租赁合同附件一安全责任协议书第二条约定：乙方的装修改建方案、相关图纸以及向管理部门的报批验收手续，需同时报甲方审核备存，未经甲方书面确认，不得擅自施工和使用。合同附件二商铺（建筑物/场地）交接验收记录中，结构状况屋面与室内顶棚均为“彩钢瓦”。合同签订后，承租人杨桂花就涉案商铺向原告支付了租金30000元，租赁保证金1500元，并对商铺进行了装修，采购和安装了经营所需的设备和物品。
2015年12月15日，太原铁路局经营开发处向太原晋太实业（集团）有限公司发出《关于晋中环城西路铁路桥下土地开发的通知》，载明：“根据路局土地综合开发总体安排，经研究，同意将晋中市环城西路铁路高架桥下土地交由你公司所属山西晋太汇通贸易有限公司开发和管理，请你公司组织办理建设、规划等相关手续，依法合规进行开发和管理”。2018年5月15日，晋中市规划和城市管理局就中鼎物流中心配套项目晋中环城西路高架桥下土地综合开发项目颁发了《建设工程规划许可证》（建字140700201800059号）。
2019年11月19日，山西省人民政府办公厅发布《关于深入推进铁路沿线安全环境隐患集中整治工作的通知》（晋政办发电[2019]49号），文件中工作任务（三）载明：重点加强高铁沿线安全管控，消除易燃易爆、河道采矿、建筑施工等影响线路基础稳定突出隐患，治理彩钢瓦房、大型广告牌、塑料大棚、农用地膜、垃圾倾倒点以及建筑工地防尘网、焚烧扬尘等危险物品侵限隐患，实现依法依规有序管理，全面落实日常监督措施。2019年10月23日，中国铁路太原局集团有限公司发出中国铁路太原局集团有限公司关于印发《中国铁路太原局集团有限公司全面加强高铁环境安全综合治理工作的方案》的通知（太铁办[2019]330号），文件排查整治内容包括：1.整治铁路用地红线范围内安全隐患，2.整治铁路线路安全保护区内安全隐患违法行为及保护区外违法行为，3.整治铁路线路安全保护区外安全隐患，4.整治高铁沿线道路、水路、管线、线路影响高铁安全的隐患，方案的附件表格问题分类中包含：硬飘浮物：铁路沿线彩钢瓦房、铁皮房、广告牌等具有一定硬度的材料在大风天气下危及铁路运输安全问题。2019年10月26日,太原晋太实业（集团）有限公司作出了《太原晋太实业（集团）有限公司全面加强高铁环境安全综合治理工作的方案》，于2019年11月6日作出了《晋太公司关于迅速贯彻落实中央有关精神及集团公司部署安排全面整治高铁外部环境安全隐患工作的通知》，要求公司所辖高架桥下土地保护性开发项目仍在经营的，全部立即停止活动。
2019年11月6日，原告山西晋太汇通贸易有限公司向商铺承租人杨桂花发出《关于全面加强高铁环境安全综合治理工作取缔高铁桥下各类经营活动的通知》，要求承租人杨桂花从即日起停止营业，按照双方签订的合同第十条（二）内容，双方依法合规解除合同，尽快腾空经营场所，撤离铁路高架桥下。杨桂花在通知签认表上签字确认。发出取缔通知后，双方就解除事宜进行了协商，并且签署了《四区商铺装修经营统计表》。2019年12月2日，原告对涉案商铺上锁。
一审法院认为 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.当事人双方签订的租赁合同是否有效问题；2.原告山西晋太汇通贸易有限公司通知被告停止经营的行为是否属于违约行为问题；3.租赁合同中关于原告的免责条款是否属于格式条款，是否有效问题。
1.对于第一个争议焦点。一审法院认为，太原铁路局经营开发处向太原晋太实业（集团）有限公司发出的《关于晋中环城西路铁路桥下土地开发的通知》中，同意将晋中市环城西路铁路高架桥下土地交由山西晋太汇通贸易有限公司开发和管理，因此，原告有权作为出租人对涉案商铺进行出租。原告提供的政府部门或者铁路局等单位发布的文件或作出的批复、通知、意见等证据证实涉案商铺项目取得合法审批手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效”的规定，晋中市规划和城市管理局于2018年向涉案商铺的项目颁发了《建设工程规划许可证》，故原告山西晋太汇通贸易有限公司作为出租人与被告签订的《环城西路10号商铺10-1租赁合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，合同合法有效，双方均应按约履行。因此，对于被告所称涉案商铺没有按照国务院及相关部门的要求办理土地审批及验收，租赁合同应属无效的答辩意见一审法院不予采纳。
2.对于第二个争议焦点。一审法院认为，本案租赁合同第十一条（五）约定为：有下列情形之一，需提前终止合同的，甲方不承担责任：1.合同履行期间，因国家政策、地方政府、甲方上级单位要求及铁路建设原因，需征用或收回租赁商铺的。3.铁路局集团公司为保障运输组织安全，要求对商业布局进行调整，致使商铺资源被整合、调整，不能用于本合同约定的使用用途的。在合同签订后，山西省人民政府办公厅发布《关于深入推进铁路沿线安全环境隐患集中整治工作的通知》文件，工作任务之一为重点加强高铁沿线安全管控，消除易燃易爆、河道采砂、建筑施工等影响线路基础稳定突出隐患，治理彩钢瓦房、大型广告牌、塑料大棚等危险物品侵限隐患，实现依法依规有序管理，全面落实日常监督措施。中国铁路太原局集团有限公司出台《全面加强高铁环境安全综合治理工作的方案》，要求整治铁路线路安全保护区外安全隐患，方案附件“—局高铁环境问题排查整治总情况”表格问题分类中包括硬飘浮物：高铁沿线彩钢瓦房、铁皮房、广告牌等具有一定硬度的材料在大风天气下危及铁路运输安全问题。该案中，涉案商铺位于晋中市环城西路铁路高架桥下，商铺屋面、室内顶棚材质均为彩钢瓦，属于中国铁路太原局集团有限公司综合治理工作方案中要求整治的硬飘浮物类别。原告为了贯彻落实上述文件内容，消除铁路沿线安全隐患，确保高铁列车行车安全，要求被告停止经营活动从而进行全面整治，符合租赁合同中双方约定的终止条件，故原告通知被告停止经营活动的行为有事实依据和法律依据，不构成违约。故对被告辩称原告要求其停止经营腾退商铺没有事实依据和法律依据的答辩意见不予采纳。
3.对于第三个争议焦点。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，本案中原被告双方均为平等的民事主体，相对人在接受条款内容时有自由决定权,且合同中载明：在确定租赁价格时乙方已进行了充分考虑且对地方政府征收或铁路企业拆除、使用、改造有预期，乙方需要对商铺进行装修时必须征得甲方书面同意，费用由乙方承担。故出租人在订立合同时已告知承租人须对地方政府征收或铁路企业拆除、使用、改造有预期，尽到了善良管理人的提示义务，而且在合同文本中记载有经双方协商达成一致签订本合同，承租人通过签字行为作出承诺，故租赁合同的签订是原被告双方真实意思的表示。同时，被告也未提供证据证明合同条款存在无效或者免除原告责任、加重其责任、排除其主要权利的情形。故被告关于原告的免责条款是格式条款应认定无效的答辩意见不予采纳。
关于原告主张解除与被告商铺租赁合同及要求被告腾退商铺的诉讼请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，原告主张解除商铺租赁合同，被告当庭同意解除，故双方当事人协商一致达成解除合同的合意。合同解除后，被告应在合理期限内向原告返还租赁商铺，且被告当庭同意腾退商铺。考虑到租赁商铺的实际情况，一审法院酌定给予被告三十日的时间腾退涉案商铺。故对原告的上述诉讼请求一审法院予以支持。
关于反诉原告要求反诉被告返还租金的诉讼请求，原告表示
愿意退还租金，但应该按实际使用时间多退少补，租金从2019年10月1日计算至2019年12月2日止。被告认为应该退还全部租金。一审法院认为，租赁合同第十条第（三）项约定：因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。租赁合同约定商铺租赁期限自2019年10月1日起至2020年9月30日止，租赁合同签订后，原告将涉案商铺交付被告承租，故租金按照合同约定应从2019年10月1日开始计算。2019年12月2日，原告将涉案商铺上锁致使被告无法正常使用租赁物，故租金计算至2019年12月1日较为合理，因此被告应向原告交纳租金5095元（30000÷365×62=5095元），多交纳的租金，原告应该予以返还。因此对反诉原告主张返还租金24905元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。对于反诉原告要求反诉被告返还租赁保证金1500元的诉讼请求，原告认可租赁保证金在解除合同后全部退还，因此对于反诉原告要求返还租赁保证金1500元的诉讼请求予以支持。对于反诉原告要求反诉被告赔偿装修费49930元、货架30520元、监控设备10320元、货物85547元等损失的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，且本案租赁合同安全责任协议书中约定：“乙方（承租人）的装修改建方案、相关图纸以及向管理部门的报批验收手续，需同时报甲方审核备存，未经甲方（出租人）书面确认，不得擅自施工和使用”。被告未提供证据证实装修改建方案经过反诉被告书面确认，故被告未经原告同意装饰装修发生的费用，由承租人负担。同时，租赁合同第五条（九）约定为：“合同期满或提前终止时，乙方改善或增添的可移动设备、设施由乙方自行拆除搬出，因拆除设施、设备造成商铺毁损的，乙方应在返还商铺前恢复原状，乙方改善或增添的不可移动附属物乙方不得拆除，无偿归甲方所有，甲方不予补偿”。依照合同约定，被告在合同解除后，对于商铺内可移动设备、设施等物品及货物在腾退商铺时自行搬出，对于装修中形成的不可移动附属物，出租人不予补偿。被告提供《四区商铺装修经营统计表》，认为双方签字盖章行为是对合同免责条款的变更，表示原告同意赔偿装修款、货物损失等。一审法院认为，该统计表内容包括商铺内的装修项目以及部分存放物品，尾部有原告公章和被告签字，原告注明：情况属实，系双方对商铺内装修项目、物品进行清点确认，备注栏部分由被告自行填写，表达了其单方意思表示，并无原告是否同意进行赔偿以及具体赔偿金额的明确表示，无法证实双方对赔偿事宜达成合意，因此不属于对合同免责条款的变更。故对反诉原告要求反诉被告赔偿损失的诉讼请求不予支持。对于反诉原告请求反诉被告支付违约金3000元的诉讼请求，由于反诉被告不存在违约行为，因此，反诉原告要求支付违约金的请求没有事实依据和法律依据。故对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，判决如下：一、解除原告山西晋太汇通贸易有限公司与被告杨桂花于2019年9月5日签订的《环城西路10号商铺10-1租赁合同》。二、被告杨桂花于本判决生效后三十日内腾退晋中市环城西路铁路高架桥下名为环城西路10号商铺10-1的建筑。三、反诉被告山西晋太汇通贸易有限公司于本判决生效后十日内返还反诉原告杨桂花租金24905元及租赁保证金1500元，上述两项共计26405元。四、驳回反诉原告杨桂花的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元，由被告杨桂花负担；反诉案件受理费2231元，由反诉原告杨桂花负担1919元，由反诉被告山西晋太汇通贸易有限公司负担312元。
本院查明 本院二审期间,双方当事人均未提交新证据。
经审理，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致。
本院认为 本院认为，作为从事民事活动的当事人应当遵循诚实信用原则，全面及时地履行合同所约定义务。本案系上诉人杨桂花与被上诉人晋太汇通公司因租赁合同的履行而产生的纠纷。本案的争议焦点：涉案商铺租赁合同是否无效；租赁合同中涉及到免除被上诉人违约责任的条款是否无效；被上诉人晋太汇通公司终止合同履行是否构成违约，是否应对上诉人商铺装修和物品等损失予以赔偿。
对于争议焦点一，涉案商铺租赁合同是否无效。本院认为，双方当事人在订立《环城西路10号商铺10-1租赁合同》时均具有相应的民事权利能力和民事行为能力、双方当事人意思表示真实、合同内容合理合法。根据本案现有证据《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》国发（2013）33号、《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》国办发（2014）37号，《山西省人民政府关于深化铁路投融资体制改革加快推进铁路建设的实施意见》晋政发（2015）41号，《太原铁路局辅业国有资产管理中心关于晋太公司晋中环城西路铁路桥下土地开发的批复》太辅开函（2015）128号、《关于晋中环城西路铁路桥下土地开发的通知》、《关于下达2016年太原铁路局建设项目投资计划的通知》晋发改交通函（2016）257号、《建设项目人民防空审查审批书》晋中市201816号、建设工程规划许可证等，能够证实被上诉人出租的商铺符合土地综合开发政策，属于高铁桥下土地的保护性开发项目，且该项目符合易地建设的要求及城乡规划要求。原审法院认定合同有效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。故双方当事人均应依约履行。
对于争议焦点二，租赁合同中涉及到免除被上诉人违约责任的条款是否无效。本院认为，涉案合同文本虽是被上诉人提供，但涉及合同的具体内容仍需双方当事人协商一致，特别是涉案商铺位于铁路高架桥下，考虑到商铺安全及铁路设备设施的维护、抢修、以及可能存在地方政府征收或铁路企业拆除、使用、改造等情形，涉案合同在租赁期限、用途、租金、商铺及附属设施的修缮与使用等方面做出了明确的约定，被上诉人已尽到了合理的提示义务。在合同订立过程中，双方有权平等协商合同的具体内容。上诉人在合同上的签字行为系对合同条款内容的认可。故涉案合同非格式合同、合同条款内容合法有效。
对于争议焦点三，被上诉人晋太汇通公司终止合同履行是否构成违约，是否应对上诉人商铺装修和物品等损失予以赔偿。本院认为，涉案合同合法有效，双方当事人均应依约行使权利、履行义务。结合本案已查明的事实，涉案商铺是铁路安全保护区内的彩钢板房，属于硬漂浮物，属于《山西省人民政府办公厅关于深入推进高速铁路沿线安全环境隐患集中整治工作的通知》晋政办发电（2019）49号文件中需要整改的隐患。这一事实系涉案租赁合同第十一条有关需要提前终止合同约定的情形，故被上诉人晋太汇通公司收回商铺，终止合同履行的行为不构成违约。涉案商铺租赁合同第五条就商铺及附属设施的修缮与使用有明确的约定，上诉人主张的商铺装修和物品损失的诉求不符合第（九）项相关约定。对于涉案证据《四区商铺装修经营统计表》，上诉人认为，这是双方就装修和货品损失的合意。被上诉人认为，该表仅是对商铺内的装修项目进行确定，并非对合同免责条款的变更。本院认为，根据《四区商铺装修经营统计表》所记载的内容，仅能反映出装修的项目及上诉人希望与被上诉人达成赔偿方案的意愿，并不能证实被上诉人与上诉人就装修赔偿事宜已达成合意。上诉人对双方已就装修和货品损失达成合意的主张并未提供确凿证据，根据《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，上诉人应承担举证不利的后果。
另,上诉人提出的一审法院无管辖权的主张。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条之规定，上诉人对管辖权有异议的，应当在一审提交答辩状期间提出。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：本案裁判结果驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费3217元，由上诉人杨桂花负担（已交纳）。
本判决为终审判决。审判人员 审判长 张 军
审判员 张 虓
审判员 郭文清
裁判日期 二〇二一年四月十四日
审判辅助人员 书记员 杨 帆
