当事人信息
原告：张中海，男，****年**月**日出生，汉族，职工。
被告：王**，男，****年**月**日出生，汉族。
审理经过
原告张中海与被告王**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月17日公开开庭进行了审理。原告张中海到庭参加了诉讼。被告王**经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告张中海向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付房屋租金35,000元，并自起诉之日起按年利率6％支付利息至款付清之日止；2．判令被告支付原告违约金5,000元；3．由被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年9月18日原、被告签订《房屋转租协议》，约定原告将位于镇平县健康路的三间门面房出租给被告作为商业经营使用，原租期为2018年5月15日至2021年5月15日，年租金为75,000元。被告于2020年1月24日付款25,000元（租金期为2019年5月15日至2020年5月15日，之前转租人孙敬森已经支付35,000元），于2020年5月27日付款7,200元（本应支付剩余租金15,000元，受疫情影响，被告请求原告给予优惠，原告体谅少收租金7,800元）。按合同约定，被告应于2020年5月15日前支付次年租金75,000元，经原告催要，被告于2020年7月3日、4日共付款20,000元，9月28日、29日共付款20,000元，下欠35,000元至今未付。被告的行为已违约，应承担违约责任。庭审后，原告自愿放弃利息损失请求。
被告辩称
被告王**未答辩亦未提交证据材料。
原告举证
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据认证。对原告提供的两份租赁协议、微信聊天记录、租赁房屋现状照片等证据，被告在法定期间未提出异议和相反证据予以反驳，且能够相互印证，本院予以采信。
本院查明
根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：
2018年5月10日原告张中海与孙敬森签订《房屋租赁协议》，约定主要内容：出租方（甲方）：张中海，承租方（乙方）：孙敬森；第一条甲方将坐落在镇平县健康北路2号1楼3间门面房出租给乙方使用。第二条租赁期限1、合同租赁期为3年，甲方从2018年5月15日起将此房屋交付乙方使用，至2021年5月15日止。乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。2、乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为饭店使用。第三条租金、押金、交纳期限和交纳方式甲乙双方议定年租金70,000元，计人民币（大写）柒万元整，由乙方签订合同时交纳给甲方，先付后用，以后按年支付，次年房租应于次年5月15日前支付。第五条租赁双方的变更2、乙方需要转让出租时，应事先征得甲方同意，甲方应当支持乙方的合理要求。第八条违约责任租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿给对方违约金5,000元，大写伍仟元整。第十二条本合同从签字之日起生效，到期自动作废。甲方张中海（签名），乙方孙敬森（签名）2018年5月10日。
孙敬森在租赁原告房屋后的2019年9月18日将该房转租给被告王**，并签订《房屋转租协议》，约定：转租方（甲方）孙敬森，承租方（乙方）王**；第一条甲方将坐落在中山街杭州小笼包的店铺，转让出租给乙方使用。第二条租赁期限1、原房屋租赁期共3年，租赁期限为2018年5月15日起至2021年5月15日止。乙方需继续按原房屋租赁合同执行，如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知房东方，经房东方同意后，重新签订租赁合同，租金随行就市。2、乙方向房东方及甲方承诺，租赁该房屋仅作为饭店使用。3、甲方转让前经营所发生的责任、事故及费用均由甲方承担，于2019年9月17日前全部结算完毕后交付乙方使用，随后发生的费用及经营中产生的责任事故均由乙方承担。4、合同期满后，如房东继续出租房屋，乙方在同等条件下拥有优先承租权。第三条租金、押金、交纳期限和交纳方式1、甲方与房东签订的房屋租赁合同，租金（中山街健康路交叉口东北角杭州小笼包1楼3间门店）为一年7万元整，3楼2室一厅年租金5,000元整，共计人民币（大写）柒万伍仟元整，乙方接手后需按时缴纳给房东方，先付后用，以后按年支付，次年房租应5月15日前支付，原合同期限为3年整（2018年5月15日至2021年5月15日止）乙方需按原合同执行。第四条房屋使用1、甲方将店铺及房屋转交乙方时，房屋及其设备保证完好，以保障乙方安全正常使用。2、乙方在试用期间，乙方导致房屋内设施损毁，更新或维修费用乙方负责。合理使用公用场地及设施，并不得发生对建筑物及其他业主的损害行为。3、乙方交还房东房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，房东方有权处置。第七条违约责任乙方承租方如未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿给对方（房东）违约金5,000元，大写伍仟元整。第十二条本合同一式两份，甲乙双方各执一份，从签字之日起生效，本房屋租赁转让协议需经房东签字认可后生效。房东方张中海（签名捺指印）、甲方孙敬森（签名捺指印）、乙方王**（签名捺指印）2019年9月18日。
2019年5月15日至2020年5月15日期间的第二租赁年度的房租，已由孙敬森支付3.5万元、被告支付32,200元、原告为被告疫情优惠7,800元而付清。2020年5月15日至2021年5月15日一年的房租，被告于2020年7月3日、4日分别向原告付款1万元，于2020年9月28日、29日分别付款1万元，下欠原告房租3.5万元未付。
被告租原告的房屋经营小笼包餐饮等，现处于停业状态，被告的桌椅、厨具等设施仍在所租房内存放。现租赁合同3年租期已到期。
本院认为
本院认为：原告与孙敬森间的房屋租赁合同依法成立、有效。孙敬森与被告签订房屋转租协议，并约定该转租协议需经原告签字认可后生效，原告在转租协议上签字认可，被告已使用该租赁房屋并向原告交纳了部分租金，转租协议已实际履行，故该转租协议依法应为有效协议。经审查，该转租协议上对租金的支付、违约赔偿条款，均系对原、被告间权利义务的约定，即孙敬森退出租赁后，该转租协议事实上系原、被告间的租赁协议，原、被告应按该协议严格履行。按照租赁协议，被告应在2020年5月15日前支付次年的全部房租7.5万元，被告仅支付4万元，下欠3.5万元，实属违约，应承担继续支付余欠租金的违约责任，故对原告要求被告支付欠付租金3.5万元的请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付利息损失及违约金的请求，因违约金及损失不能同时要求，经征求原告意见，原告选择违约金请求。因租赁协议中已约定“乙方承租方如未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿给对方（房东）违约金5,000元”，故对原告的违约金5,000元请求，本院予以支持。因被告应付而未付租金，引发诉讼，故应承担本案诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第一百一十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
本案裁判结果
限被告王**于本判决生效之日起十日内支付给原告张中海租金3.5万元及违约金5,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，由被告王**负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
