当事人信息
案外人：张磊，男，汉族，****年**月**日出生，住安徽省阜阳市颍泉区。
申请人：淮北淮海建设工程有限责任公司，住所地安徽省淮北市杜集区光明路32号，统一社会信用代码9134060015082446XL（2-3）。
法定代表人：王平，董事长。
委托诉讼代理人：徐继斌，安徽亚星律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：郝朝皖，安徽亚星律师事务所 律师。
被申请人：阜阳市新泰正合置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区北京路六建公司综合楼，统一社会信用代码91341200358556281J。
法定代表人：陈杰，总经理。
审理经过
本院依据淮北淮海建设工程有限责任公司（以下简称淮海公司）申请，于2021年3月26日作出（2021）皖12财保3号民事裁定（诉前保全），于2021年4月6日查封了阜阳市新泰正合置业有限公司（以下简称新泰公司）位于颍泉区××路××号××＃××楼××室。案外人张磊对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
请求情况
案外人张磊称，其与新泰公司于2017年10月3日签订一份《商品房买卖合同》，购买了该公司位于颍泉区××路××号××＃××楼××室。2019年2月实际接受并使用此房。由于法院错误查封，导致其无法办理产权登记。因此请求解除对此房的查封。
案外人张磊为证明自己的主张成立，向本院提供证据有：身份证复印件、《商品房买卖合同（预售）》、新泰公司出具的收据（编号为4685166、4702991）、通联支付POS签购单、网备确认单、安徽增值税普通发票、入伙（住）通知书、《业主资料、角匙交接确认表》、税收完税证明、新泰公司出具的编号为1246271的收据（缴纳维修基金）、深圳市龙宇物业服务有限公司阜阳分公司牛津公馆服务中心专用收款收据等。
被告辩称
淮海公司辩称，1、淮海公司对案涉工程款享有建设工程价款优于抵押权和其他债权。案外人对案涉房屋不享有所有权，其对新泰公司只享债权请求权。案外人主张的权利不能对抗淮海公司所享有的工程价款优先受偿权。2、案外人的涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。查封房产依法登记在新泰公司名下，本案的案外人提出异议，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议或复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。结合本案，案外人未向人民法院举证证明所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。因此，案外人所提异议理由不符合上述第二十九条规定，不足以排除强制执行。综上，请求驳回案外人的异议，继续查封案涉房产。
本院查明
本院查明，2021年3月24日，淮海公司向本院申请诉前保全。本院于2021年3月26日作出民事裁定，于2021年4月6日查封了新泰公司位于颍泉区××路××号牛津公馆多套房产，其中包括Ｓ4＃商业楼107室的房产。
另查明，张磊与新泰公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，购买新泰公司位于颍泉区××路××号××＃××楼××室，总价款84万元。张磊在签合同之前将购房款全额付给新泰公司。2019年6月21日，新泰公司给张磊出具一份安徽增值税普通发票（购房款）。2019年6月19日，新泰公司通知张磊收房。2019年7月5日，新泰公司将房产交于张磊。同日，张磊缴纳住宅专项维修资金5898元、物业费2653.92元（2019年6月至2020年6月28日）、装修垃圾清运费147元。2021年5月11日缴纳契税9160.58元。后张磊在办理该房产的登记手续时得知案涉房产被查封。
本院认为
本院认为，本案争议的焦点为案外人张磊对涉案房产是否享有能够排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张磊与新泰公司签订房屋买卖合同，购买案涉房产的行为在本院查封之前，其目前已占有使用该房，也按照合同约定抵押贷款支付全部价款，并在查封前缴纳了维修其金、契税等，正在办理产权登记，并非其自身原因未办理产权登记，因此其提出的执行异议理由符合上述法律规定，其享有能够排除执行的权利，本院对其异议请求予以支持。淮海公司称其享有的建设工程价款优于案外人的债权，但依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条,其就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗本案的案外人。关于适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议或复议案件若干意见的规定》第二十八条和第二十九条的问题，承办人认为第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，第二十九条系特殊性保护条款，重点保护消费者的房屋期待权。该两条文虽然适用于不同情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则二十八条与二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就排拆适用第二十八条。只要符合第二十八条或第二十九条中任一条款规定，对案外人的异议就应予以支持。因此，淮海公司以案外人所举证据，不符合第二十九条规定的条件为由，要求驳回案外人异议的辩称理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》二十七条规定，裁定如下：
本案裁判结果
中止对阜阳市新泰正合置业有限公司位于阜阳市颍泉区××路××号××＃××楼××室房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
