当事人信息
原告（反诉被告）：北京裕恒通建材综合交易市场有限公司，住所地北京市房山区。 法定代表人：马国强，执行董事。 委托诉讼代理人：米来福，北京市博维律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：王峰，北京市博维律师事务所 律师。 被告（反诉原告）：李洋，男，****年**月**日出生，满族，住北京市房山区。 委托诉讼代理人：王文琦，北京元辅律师事务所 律师。
审理经过
原告（反诉被告）北京裕恒通建材综合交易市场有限公司（以下简称裕恒通公司）与被告（反诉原告）李洋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）裕恒通公司的委托诉讼代理人米来福、王峰，被告（反诉原告）李洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
裕恒通公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《北京市市场场地租赁合同》；2、判令被告向原告支付2019年9月15日至2019年11月9日的租金18万元并支付违约金55万元；3、判令被告向原告支付房屋使用费（自2019年11月10日至被告实际腾退之日，按照租赁合同约定的租金标准计算，暂计至2021年3月1日为148万元）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月2日，原告与被告签订《北京市市场场地租赁合同》（以下简称租赁合同），约定被告承租原告场地用于餐饮服务，租赁期限自2017年11月1日至2024年3月14日，前两年度租金分别为人民币110万元，自第三年起每两年递增10%，支付时间为每半年支付一次。按照租赁合同的约定，被告应于2019年8月15日前向原告支付当期租金共计人民币55万元，但经原告多次催收，被告以各种理由拖欠应付租金。2019年11月2日，原告以书面形式向被告发出《催缴铺位租金的通知》，要求被告向原告支付于2019年11月5日前交清所欠租金，被告到期后仍拒不履行合同义务，拒绝支付上述款项。鉴于被告的行为已构成根本违约，原告于2019年11月9日向被告送达《解除合同通知书》，通知被告于送达之日解除与被告签订的租赁合同，并要求其交还租赁标的，并承担相应的违约责任。截至原告起诉之日，被告仍未履行合同义务，交还租赁标的。综上所述，被告的违约行为违反了《合同法》的相关规定，已构成根本违约，其行为侵犯了原告的合法财产权益。为此，原告根据《民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判，维护原告的合法权益。
被告辩称
李洋辩称：不同意原告的诉讼请求。我租赁涉案场地时，原告方没告知我其没有产权证。 李洋向本院提出反诉请求：1、确认原被告双方签订的《北京市市场场地租赁合同》无效；2、裕恒通公司赔偿李洋后厨设备、桌椅、空调、地暖、装饰装修改造等经济损失款共805 678元；3、要求原告退还保证金5万元、装修押金1万元； 4、诉讼费、反诉费、评估费均由裕恒通公司承担。事实及理由：北京裕恒通建材综合交易市场有限公司向李洋出租的裕恒通建材市场房屋没有产权手续。涉案房屋的建设未取得建设工程规划许可，违反《中华人民共和国城乡规划法》规定，涉案房屋未经消防验收合格，存在安全隐患。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人北京裕恒通建材综合交易市场有限公司明知房屋不具备合法手续的情况下出租，对合同无效应当承担责任。承租人李洋已经对房屋进行装修改造，有大量投入，合同无效造成李洋经济损失。为维护自身的权益，提起反诉。 裕恒通公司辩称，不同意李洋的反诉请求。1、涉案合同效力问题，不能因没有建设工程建设许可证就认定为无效。2、关于李洋的赔偿的请求，我方认为李洋在合同签订后，是在所承租的场地已办理了工商营业执照。其提出的因消防、无产权证、合同无效导致无法经营的理由无法支撑，请求人民法院驳回诉讼请求。涉案场地还有其他饭馆等商铺经营。所以其要求我方承担各项损失无事实及法律依据。3、李洋提出涉案场地没有房产证，李洋在租赁时是知晓的，其也知道该房屋建设的历史背景，在此情况下，被告也同意租赁。4、装修押金在其提交相关材料后，我方同意退还。5、保证金我方不同意退还，因为按照合同约定，李洋违约保证金不退。鉴定费应由李洋承担，我方不同意承担。请求人民法院驳回李洋的诉讼请求。
本院查明
本院经审理认定事实如下：2017年11月2日，裕恒通公司（甲方，出租方）与李洋（乙方，承租方）签订了《北京市市场场地租赁合同》，双方约定：乙方承租甲方位于房山区×××场地，面积1061平方米；租赁期限自2017年11月1日起至2024年3月14日止；租金实行半年支付制。乙方必须提前30天依以下时间支付相应租金：本合同签约之日支付场地租金：550 000.00元整；2018年08月15日前支付场地租金：550 000.00元整； 2019年02月15日前支付场地租金：550 000.00元整； 2019年08月15日前支付场地租金：550 000.00元整； 2020年02月15日前支付场地租金：605 000.00元整； 2020年08月15日前支付场地租金：605 000.00元整； 2021年02月15日前支付场地租金：605 000.00元整；……。租赁合同签订之日，乙方需向甲方支付合同保证金50 000元整。场地租赁合同允许经营商品的品牌为餐饮服务。新签订的商户入场之前必须签订《装修协议书》，同时交纳装修押金10 000元整，装修完毕后，由市场验收合格后无息全额退还乙方。 合同签订后，李洋于2017年11月10日向裕恒通公司缴纳了50 000元合同保证金，2017年11月20日向裕恒通公司缴纳了 10 000元装修押金。2019年9月15日前的租金李洋已付清，2019年9月15日以后的租金，李洋仅支付了50 000元。 2019年11月2日裕恒通公司向李洋发出了催缴铺位租金的通知，载明：依据租赁合同之规定，本铺位于2019年8月15日缴纳2019年9月15日至2020年3月14日的租金，应付租金为550 000.00元整，截止到2019年11月2日已付租金50 000.00元整，下欠租金500 000.00元整，敬请该商户于2019年11月5日前交清所欠租金，否则市场将解除合同，处理铺位中的物品，抵顶该商户所欠租金，并按合同追缴该商户违约金，合同保证金不予退还。2019年11月9日裕恒通公司向李洋发出了解除合同通知书，载明：2019年11月02日，我司向你方发送《催收租金通知书》，要求你方于2019年11月5日前按照《北京市市场场地租赁合同》（以下简称租赁合同）的约定向我司支付欠缴的租金及违约金。因你方在上述期限届满后仍未向我司支付欠缴的租金及违约金，现我司通知你方：租赁合同于本通知书送达之日解除，你方应当按照租赁合同的约定向我司交还场地，并向我司支付违约金。否则，我司有权通过诉讼等方式向你方主张权利。李洋表示分别于通知标明的日期收到了通知。2019年11月9日，裕恒通公司将本案诉争场地停水停电，并更换门锁。 本案审理过程中，经李洋申请，本院依法委托北京赋佳慧祥工程造价咨询有限公司对租赁物房屋的装修价值进行了评估。北京赋佳慧祥工程造价咨询有限公司出具了赋佳慧祥司法鉴字（2020）第06号的造价鉴定意见书。鉴定结果为：附着装饰装修工程现值为805 678元，企业管理费、规费、税金现金值为： 223 309元。非附着部分现值为156 477元，税金现值为16 459元。李洋支付了鉴定费36 300元。 租赁期间，北京美好生活时尚餐饮有限公司将李洋自裕恒通公司承租的涉案场地内部分场地租赁给张乐林、赵振宇、郭小源。张乐林、赵振宇、郭小源曾将北京美好生活时尚餐饮有限公司及刘铭诉至本院，上述三人已将实际占有的涉案场地内部分场地于2020年4月30日前返还给了裕恒通公司。2021年3月19日，李洋将占用的涉案场地清空，并交付给裕恒通公司。本案审理过程中，就2020年4月30日后李洋占用的场地面积双方均称为300平米左右。 本案审理过程中，李洋表示，2018年办理营业执照时，才知道没有房产证。经营过程中因消防部门验收未通过，导致经营不了。消防部门人员经常到店检查相关设施设备情况，自2018年4月至2019年8月期间消防人员到场查了十余次，期间李洋停业过三四次，每次歇业三四天。 裕恒通公司称，无房产证并不影响双方租赁的场地合同的效力。双方租赁的是场地而非房屋。 另查明，北京美好生活时尚餐饮有限公司系成立于2015年1月21日的自然人独资公司。刘铭系该公司唯一投资人。李洋自该公司成立一直担任该公司监事一职。 裕恒通公司出租给李洋的场地位于城镇地区，但并无建设规划许可证或其他产权证书。上述场地由北京市房山区拱辰街道一街村于2008年出租给裕恒通公司，并同意该公司对外出租该场地，相关商户的营业执照亦由该村协调办理。
本院认为
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 本案中，涉案场地位于城镇地区，且未取得产权证或建设工程规划许可证，李洋与裕恒通公司签订的北京市市场场地租赁合同应属无效。故对于裕恒通公司要求判令解除原被告签订的北京市市场场地租赁合同的及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于李洋要求确认合同无效的诉讼请求，本院予以支持。作为出租方的裕恒通公司将没有未取得建设工程规划许可证的房屋对外出租，应对合同无效的后果承担主要责任。作为承租方的李洋对涉案房屋未尽严格审查义务即签订合同，其应当承担合同无效的次要责任。 对于裕恒通公司要求李洋交纳实际占用涉案场地期间的租金及使用费的诉讼请求，本院根据李洋实际占用涉案场地的时间及租金的缴纳情况认定其未缴纳租金期限为2019年9月15日至2021年3月19日，并将名目调整为房屋占有使用费。 对于房屋占有使用费的支付标准， 2019年9月15日至2019年11月8日期间，本院按照双方约定的租金标准计算。2019年11月9日至2021年3月19日期间，本院结合双方约定的租金标准、裕恒通公司停水停电及换锁时间、李洋实际占用涉案场地的面积等情况酌情确定，对于该期间李洋已支付的50 000元予以扣除。对于李洋要求裕恒通公司退还保证金及装修押金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于李洋要求裕恒通公司赔偿的装修损失的反诉请求，确系因履行涉案房屋租赁合同所支出的合理费用，故对于该诉讼请求本院予以支持。具体数额由本院根据双方的过错程度，合同无效造成的损害后果结合评估报告的数额予以酌定。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、确认北京裕恒通建材综合交易市场有限公司与李洋于2017年11月2日签订的《北京市市场场地租赁合同》无效； 二、李洋于本判决生效后7日内给付北京裕恒通建材综合交易市场有限公司房屋占有使用费534 935元； 三、北京裕恒通建材综合交易市场有限公司于本判决生效后7日内赔偿李洋经济损失523 690.7元； 四、北京裕恒通建材综合交易市场有限公司于本判决生效后7日内退还李洋装修押金10 000元及保证金50 000元； 五、驳回北京裕恒通建材综合交易市场有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回李洋的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12 240元，由北京裕恒通建材综合交易市场有限公司负担9277元（已交纳），由李洋负担2963元（于本判决生效后7日内给付北京裕恒通建材综合交易市场有限公司）。 反诉案件受理费6229元，由北京裕恒通建材综合交易市场有限公司负担4200元（于本判决生效后7日内给付李洋），由李洋负担2029元（已交纳）。 评估费36 300元，由北京裕恒通建材综合交易市场有限公司负担23 595（于本判决生效后七日内给付李洋），由李洋负担12705元（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判人员
审 判 员 王 岩
裁判日期
二〇二一年四月二十三日
审判辅助人员
书 记 员 陈翠微
