当事人信息
原告董君，男，****年**月**日出生，汉族，住阜新市海州区。
委托代理人王辉，辽宁群越律师事务所 律师。
被告阜新海罗恒基房地产有限公司（简称海罗公司），住所地阜新经济开发区迎宾大街364号。
法定代表人胡宝全，总经理。
诉讼代表人阜新启航破产清算事务所有限公司。
法定代表人谭林，总经理。
委托代理人王月、赵东，辽宁奉申律师事务所 律师。
审理经过
原告董君与被告海罗公司一般取回权纠纷一案，原告于2021年6月1日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2021年6月30日公开开庭审理了本案，原告委托代理人王辉，被告委托代理人王月、赵东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告诉称：2012年1月11日原告与被告签订《海罗翡翠蓝湾购房协议》一份，约定原告订购被告开发的位于阜新市细河区房屋（海罗翡翠蓝湾A8-1103号房屋）,建筑面积99.13平方米，房屋总价款250000.00元，原告已经向被告一次性支付完毕。2020年12月8日原告交纳了该房的物业费等相关费用，并办理了入住手续，占有该房至今。由于被告不能清偿到期债务，被阜新市中级人民法院依法宣告破产，但是其破产清算管理人对原告申请取回阜新市细河区房屋物权的请求不予支持，认为原告应当申请的是要求继续履行合同的权力和对所购房屋享有的物权期待权，并让原告变更债权申报表。原告与被告签订的《海罗翡翠蓝湾购房协议》合法有效，原告作为该房的物权人申请取回房屋符合事实和相关法律规定。被告的破产清算管理人做出的债权审查处理意见书错误，侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼，请求如下：
一、请求人民法院审理后依法判决原告取回坐落于阜新市细河区房屋的不动产物权；二、案件受理费由被告承担。
被告辩称
海罗公司答辩称：原告并非案涉房屋的所有权人，不享有案涉房屋的物权取回权。即便《商品房买卖合同》有效，原告也未提供支付全部购房款的相关证据，不能确认其是实际购买人。另外原告并未办理产权登记，也没有生效法律文书导致案涉房屋所有权转移至其名下，相关法律、法规、司法解释亦未例外规定此种情形下买受人可直接取得房屋所有权。故原告行使取回权的条件尚不具备，管理人对其物权取回权的请求不予支持符合事实及法律规定，法院应当依法驳回原告的诉讼请求。
本院查明
经审理查明，2012年1月11日原告与被告签订《海罗翡翠蓝湾购房协议》一份，约定原告订购被告开发的位于阜新市细河区房屋（海罗翡翠蓝湾A8-1103号房屋）,建筑面积99.13平方米，房屋总价款250000.00元，原告已经向被告一次性支付完毕。2020年12月8日原告交纳了该房的物业费等相关费用，并办理了入住手续，占有该房至今。
另查，2016年8月1日本院做出（2016）辽09执异240号执行裁定书，认定案外人董君与海罗公司于2012年1月11日签订了《购房协议》，购买了细河区迎宾大街A8-1103号商品房，并交付了全部购房款25万元。故裁定中止对阜新市细河区迎宾大街A8-1103号商品房的执行。申请执行人彰武县晨科小额贷款有限责任公司不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。本院于2016年12月20日做出（2016）辽09民初223号民事判决，认定董君与海罗公司于2012年1月11日签订了《购房协议》，购买了细河区迎宾大街A8-1103号商品房，并交付了全部购房款25万元，海螺公司为其出具了收款收据。该判决认为董君在法院查封案涉房屋之前，即与海罗公司签订了商品房买卖合同并支付了全部价款，其商品房买卖合同合法有效，支付购房款项的事实有相应证据证实。董君基于信赖所签订的商品房买卖合同目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订合同在先，故董君对诉争房屋所享有的权利优于原告的一般金钱债权。董君对诉争房屋所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房屋的执行，故判决驳回原告彰武县晨科小额贷款有限责任公司的诉讼请求。
2021年3月5日，海罗公司管理人针对董军的物权申报做出《债权审查意见书》，认为申报人应该申请的是要求继续履行合同的权利和对所购房屋享有物权期待权。所以申报人应该变更债权申报表，管理人对申报人的物权取回权不予支持。
上述事实有董君提供的《海罗翡翠蓝湾购房协议》，“收款收据”，“执行裁定书”，《民事判决书》，《债权审查意见书》有等，有双方当事人陈述、质证意见在卷，可以认定。
本院认为
本院认为，原告董君与被告海罗公司签订的《海罗翡翠蓝湾购房协议》合法有效。董君已向海罗公司支付全部购房款并交纳了该房的物业费等相关费用，办理了交房入住手续，实际占有了该房屋。本院（2016）辽09民初223号民事判决业已生效，该判决也认定了上述事实，同时认定董君在法院查封案涉房屋之前，即与海罗公司签订了商品房买卖合同并支付了全部价款，其商品房买卖合同合法有效，支付购房款的事实证据充足。可见，本案双方合同义务基本履行完毕。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项规定：特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产。第（六）项规定：尚未办理产权证或者产权证过户手续但已向买方交付的财产，不属于破产财产。本案中，董君购买的海罗公司房屋显为特定物。董君支付了全部对价款，海罗公司交付了房屋，应视为案涉房屋已经交付，符合上述第（六）项规定。案涉房屋虽未办理产权证书，但不影响双方房屋买卖合同的效力及买受人董君据此所享有的物上请求权。在海罗公司进入破产程序后，董君依法对该房产享有取回权。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条一款（五）、（六）项，《中华人民共和国破产法》第三十八条之规定，判决如下：
本案裁判结果
原告董君于本判决生效之日起对坐落于阜新市细河区房屋享有取回权。
案件受理费100元，由被告阜新海罗恒基房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
